종부세 벗어날 공시가 12~14억 주택…강남·한강벨트에 70.1%

[세종=뉴시스]여동준 기자 = 종합부동산세 과세기준 상향으로 1세대 1주택자가 단독 보유할 경우 과세선 아래에 놓이게 되는 공시가격 12억원 초과~14억원 이하 공동주택이 강남3구와 한강벨트에 집중된 것으로 나타났다.

4일 뉴시스가 국토교통부의 2025·2026년 공동주택 호별 공시가격 원자료를 분석한 결과, 올해 공시가격이 12억원 초과~14억원 이하인 공동주택은 전국 12만3721호로 집계됐다.

주택분 종부세는 개인이 보유한 주택의 공시가격을 합산한 뒤 기본공제액을 빼고, 여기에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 계산한다.

현행 제도에서 1세대 1주택자의 기본공제액은 12억원이다. 다른 주택 없이 한 채를 단독으로 보유했다면 공시가격 합산액이 12억원을 넘을 때 종부세 과세대상에 포함된다.

정부 개편안은 1세대 1주택자의 과세대상 기준금액을 공시가격 12억원에서 14억원으로 높인다. 정부가 추산한 시가로는 약 20억원 수준이다.

과세대상에 포함된 뒤 과세표준을 계산할 때 적용하는 기본공제도 거주 여부에 따라 달라진다. 거주용 1주택에는 14억원을 공제하지만, 비거주 1주택은 기본공제액을 현행 12억원에서 9억원으로 낮춘다.

즉 공시가격 12억원 초과~14억원 이하인 주택은 1세대 1주택자가 단독 보유한 것으로 가정하면 과세표준을 계산하기에 앞서 새로운 과세기준에 미달한다.

현행 제도에서는 과세선 위에 있지만 개편 이후에는 과세대상에서 제외되는 가격대인 셈이다.

이번 개편으로 현행 과세선 위에서 새 과세선 아래로 이동하는 이 가격대의 주택은 서울 핵심 지역에 집중됐다.

지역별로는 강남·서초·송파 등 강남3구에 3만1144호가 위치해 전국의 25.2%를 차지했다.

용산·성동·광진·마포·영등포·양천·동작·강동 등 용산을 포함한 한강벨트 8개 구에는 5만5558호가 몰렸다.

강남3구와 한강벨트를 합치면 8만6702호로, 전국 12억~14억원 공동주택의 70.1%에 해당한다.

자치구별로는 송파구가 1만3431호로 가장 많았다. 이어 강동구 1만1008호, 성동구 1만246호, 강남구 8974호, 서초구 8739호, 마포구 8175호, 양천구 7827호 순이었다.

서울의 해당 가격대 공동주택 9만2567호 가운데 아파트는 9만650호로 97.9%를 차지했다. 다세대·빌라 등 비아파트는 1917호에 그쳤다.

아파트 단지별로 보면 강동구 고덕그라시움에서 1948호, 래미안힐스테이트고덕에서 1726호, 롯데캐슬퍼스트에서 1482호가 공시가격 12억~14억원 구간에 포함됐다. 양천구 목동청구아파트도 1508호가 해당 가격대였다. 

송파구에서는 문정래미안 1206호와 송파시그니처롯데캐슬 1010호, 가락1차쌍용아파트 895호가 해당 구간에 들어갔다. 광진구 구의현대2단지는 1098호, 성동구 센트라스는 948호로 집계됐다.  

강남구에서는 일원동 상록스타힐스 654호, 자곡동 강남한양수자인4단지 595호, 개포동 성원대치2단지 546호가 포함됐다. 서초구에서는 양재동 우성 462호, 서초더샵포레 410호, 서초네이처힐3단지 389호 순으로 많았다. 

절대 물량은 송파구와 강동구가 많았지만, 각 자치구 전체 아파트 가운데 해당 가격대가 차지하는 비중은 성동구가 16.3%로 가장 높았다. 광진구 14.8%, 마포구 11.4%, 강동구 10.7% 등이 뒤를 이었다.

해당 가격대 주택 대부분은 올해 공시가격이 오르면서 현행 과세선인 12억원을 새롭게 넘어선 것으로 분석됐다.

2025년과 2026년 동일 주택으로 연결된 자료를 비교한 결과, 전체 12만3721호 가운데 11만1938호인 90.5%는 지난해 공시가격이 12억원 이하였다가 올해 12억~14억원 구간으로 진입했다.

세제 개편이 없었다면 이들 주택은 1세대 1주택자가 단독 보유한 경우 올해부터 새롭게 종부세 과세대상에 들어갈 수 있었다.

그러나 과세기준이 14억원으로 높아지면 공시가격 상승에도 불구하고 과세 대상에서 벗어나게 된다.

지난해 12억원 이하에서 올해 12억~14억원 구간으로 올라온 주택도 서울 핵심 지역에 몰렸다.

신규 진입 주택 11만1938호 가운데 강남3구에 2만7957호, 한강벨트 8개 구에 5만3566호가 위치했다.

두 권역을 합친 8만1523호는 전국 신규 진입분의 72.8%다.

지역 범위를 넓혀 봐도 수도권 집중 현상이 뚜렷했다. 올해 공시가격 12억~14억원 주택은 서울에 9만2567호, 경기도에 2만7375호가 있었다. 두 지역을 합친 11만9942호는 전국 물량의 96.9%다.

공시가격 상승으로 올해 이 구간에 새로 들어온 주택은 수도권 쏠림이 더욱 심했다. 서울 신규 진입분은 8만5417호로 전국의 76.3%, 경기도는 2만5150호로 22.5%를 차지했다. 서울과 경기만 합쳐도 전국 신규 진입 주택의 98.8%에 달했다.

다만 이번 분석은 공동주택의 개별 호수를 집계한 것으로 실제 종부세 납세자 수와는 다르다. 소유자의 주택 수와 거주 여부, 공동명의 여부를 확인할 수 없기 때문이다.

종부세는 개인별로 보유 주택의 공시가격을 합산해 부과하며 각종 특례와 세액공제도 적용된다. 이에 따라 실제 과세 여부와 세액은 이번에 집계한 공동주택 호수와 달라질 수 있다.

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