1주택자 공 거주 14억·비거주 9억…공정가액비율 70%
같은 고덕 래미안 84㎡도 거주 284만·비거주 453만원
흑석·마포·옥수는 90%대↑…9억~12억 29만호 잠재 영향
[서울=뉴시스]이종성 기자 = 정부가 비거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제를 현행 12억원에서 9억원으로 낮추면서 서울 준고가 아파트의 보유세가 1년 새 최대 두 배 가까이 늘어날 전망이다.
3일 재정경제부가 발표한 2026년 세제개편안에 따르면 보유 주택에 거주하는 1세대 1주택자의 종부세 기본공제는 현행 12억원에서 14억원으로 확대된다. 반면 비거주 1주택자의 기본공제는 9억원으로 줄어든다.
1주택자에 적용되는 종부세 공정시장가액비율도 현행 60%에서 내년 70%로 오른다. 종부세 세부담상한은 직전 연도 보유세의 150%에서 200%로 상향된다. 이에 따라 비거주 1주택자는 기본공제 축소와 공정시장가액비율 상향이 동시에 적용돼 보유세 부담이 늘어날 전망이다.
우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원이 위 개편안에 따라 시뮬레이션한 결과, 서울 강동구 고덕동 '고덕래미안힐스테이트(고래힐)' 전용 84㎡를 보유한 비거주 1주택자의 보유세는 올해 257만원에서 내년 452만원으로 195만원(76.0%) 증가하는 것으로 추산됐다.
해당 주택의 공시가격은 올해 13억6500만원에서 내년 약 15억5890만원으로 오르는 것으로 가정했다. 같은 주택에 실제 거주하는 일반 1주택자의 내년 보유세는 283만원으로, 비거주자가 169만원(59.6%) 더 부담하는 셈이다.
서울 영등포구 당산동 '당산래미안4차' 전용 84㎡도 비거주 1주택자의 보유세가 올해 284만원에서 내년 480만원으로 196만원(69.2%) 늘어날 것으로 계산됐다. 실제 거주하는 1주택자의 내년 보유세는 308만원으로 추산돼 약 172만원(55.8%)의 차이를 보였다.
성동구 '왕십리 텐즈힐' 전용 84.92㎡는 294만원에서 479만원으로 184만원(62.8%), '센트라스' 전용 84.96㎡는 275만원에서 450만원으로 175만원(63.5%) 증가하는 것으로 나타났다.
동작구 흑석동 '흑석센트레빌' 전용 84㎡는 비거주 1주택자의 보유세가 올해 306만원에서 내년 600만원으로 294만원(96.3%) 늘어 분석 대상 중에 증가율이 가장 높았다.
이어 마포구 염리동 '마포자이' 전용 84㎡는 353만원에서 686만원으로 332만원(94.3%), 성동구 옥수동 '래미안옥수리버젠' 전용 84㎡는 452만원에서 863만원으로 410만원(90.7%) 증가하는 것으로 계산됐다.
시뮬레이션에서는 내년 공동주택 공시가격 상승률이 올해 상승률의 절반 수준에 이를 것으로 가정했다. 비거주 1주택자 기본공제 9억원과 공정시장가액비율 70%, 개편 종부세율 및 세부담상한 200%를 적용했다.
이번 세제개편안에 따라 그동안 1주택자 기본공제 범위에 있던 공시가격 9억원 초과~12억원 이하 주택도 비거주 1주택자가 보유한 경우 종부세 과세 대상에 포함된다.
국토교통부 공동주택 공시가격을 분석한 결과 해당 가격대 공동주택은 전국 29만4291호로 집계됐다. 이중 서울이 19만4056호, 경기가 8만4582호였으며 수도권에 총 28만166호(95.2%)가 몰려있는 것으로 집계됐다.
서울에서는 강동구가 2만3417호로 가장 많았고 송파구 2만249호, 동작구 1만7711호, 성동구 1만7092호 순으로 나타났다. 다만 공동주택 공시가격 자료에는 소유자의 실제 거주 여부가 포함되지 않아, 29만4291호 가운데 실제로 새 공제 기준이 적용되는 주택은 비거주 1주택자가 보유한 경우로 한정된다.
시장에서는 세 부담이 늘어난 비거주 1주택자들이 매도보다는 실거주 전환이나 증여 등을 검토할 가능성이 있다는 관측이 나온다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "이번 세제개편의 핵심은 보유 중심에서 실거주 중심으로 부동산 세제를 전환한 것"이라며 "비거주 1주택자는 기본공제 축소와 공정시장가액비율 인상으로 보유 부담이 늘어나지만, 서울 핵심지역은 가격 상승 기대와 희소성이 높아 세 부담만으로 매도에 나설 가능성은 제한적"이라고 말했다.
이어 "매도보다는 실거주로 전환하거나 증여·보유를 이어가는 사례가 적지 않을 수 있다"며 "일부 임대시장에서는 늘어난 보유세가 월세나 반전세 전환, 신규 임대료 상승 등으로 전가될 가능성도 있어 거래량보다 보유 방식과 임대시장 구조에 미치는 영향을 살펴볼 필요가 있다"고 전했다.
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