시가 45억 타깃, 서울 서초·강남구 한강변 영향권
은퇴 고령층·재건축 조합원 매도 압박 심화될 듯
전문가 "매물 확대 효과 단기적, 공급 없이 불가능"
![[서울=뉴시스] 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 강남 3구 아파트 모습. photo@newsis.com](https://img1.newsis.com/2026/06/14/NISI20260614_0021319994_web.jpg?rnd=20260614152836)
[서울=뉴시스] 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 강남 3구 아파트 모습. [email protected]
[서울=뉴시스] 변해정 기자 = 정부의 이번 부동산 세제 개편으로 서울 서초·강남 등 초고가 주택과 실거주하지 않는 세낀 매물의 출회가 이어질 것이란 시장 전망이 나온다.
다만 단계적으로 강화되는 규제인 만큼 매물 출회 시기가 분산되고, 매물 부족에 따른 전월세 가격 변동성도 함께 커질 수 있다는 우려가 나온다.
재정경제부가 지난 3일 발표한 '2026년 세제개편안'에 따르면 실거주 1주택자의 경우 공시가격 14억원(시가 20억원) 주택부터 주택분 종합부동산세를 내게 된다. 현재는 공시가격 12억원(시가 16억원) 초과하면 부과해왔다.
반면 실제 거주하지 않는 1주택자는 현행 공시가격 12억원에서 9억원(시가 13억원)으로 낮아진다.
이는 조세 저항을 감안한 조처로 보인다. 종부세는 재산세에 더해 내는 '이중 과세' 성격이 강해 종부세 납부 기준에 해당하는 기본공제를 상향 조정해야 과세 대상 인원을 과도하게 늘리지 않을 수 있어서다.
종부세의 세율 체계는 '주택 수'에서 '주택가액' 기준으로 2028년까지 일원화한다. 1주택이라도 고가라면 다주택자와 비슷한 수준에서 과세하겠다는 것이다.
특히 초고가 주택 기준은 사실상 누진세율을 적용받는 과세표준 12억원(시가 44억5000만원) 구간으로 볼 수 있다.
이 구간부터 1·2주택자에 적용되는 세율이 2026년, 2027년, 2028년 단계적으로 '3주택 이상' 수준으로 커지게 된다. 12억~25억원(시가 71억원)은 1.3%→1.5%→2.0%, 25억~50억원(시가 122억원)은 1.5%→2.0%→3.0%으로, 50억~94억원(시가 211억8000만원)은 2.0%→2.7%→4.0%으로, 94억원 초과 구간은 2.7%→3.5%→5.0%으로 각각 올라간다.
반면 과표 6억(시가 36억원)~12억원(시가 45억원) 구간의 세율이 현행 1.0%에서 1.3%로 완만히 높아진다. 송파구와 마용성(마포·용산·성동), 경기 남부 인기 지역 등이 대상이 되는 셈이다. 6억 미만은 세율 변동이 없다.
과표 산정 시 사용하는 공정시장가액비율도 현행 60%에서 1세대 1주택자와 지방 1·2주택자의 경우 2027년 이후 70%까지 올린다. 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자(1세대 1주택자 제외)는 2028년 이후 80%까지 높인다.
남혁우 우리은행 부동산 연구원은 "인상된 고세율이 적용되는 과표 12억 초과를 적용받는 지역에 심리적 저항이 생길 수 있는데 서울 서초·강남의 아파트 한 채가 전 재산인 은퇴 고령자와 재건축 신축이 타깃이 되며 일정 수준 매도 움직임은 불가피할 것으로 보인다"면서 "반면 과표 6억 미만은 절세가 가능한 똘똘한 한 채로 새롭게 인식돼 갈아타기 수요가 집중될 수 있다"고 전했다.
보유세 인상은 다주택자의 매물을 끌어내고 공정 과세를 위한 예고된 정책 조합으로 받아들여진다. 보유세 인상 없이는 다주택자들의 '버티기'로 이어질 수 있다는 점에서다. 동일한 1주택자라도 거주하지 않는 주택 보유에 세 부담을 높인 것도 같은 맥락이다.
이에 더해 양도세 부담을 낮춰 매물을 지속적으로 끌어낸다는 포석으로 풀이된다.
부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 매매 물건은 올해 초 5만6000건 수준에서 다주택자 양도세 중과 유예조치 종료를 공식화한 이후 한때 8만80건(3월21일)까지 늘었다가 현재 6만건 수준을 유지하고 있다. 매물이 늘면 아파트 가격이 하향 안정화가 일어날 수 있다.
절세 목적의 매물이 증가할 수 있는 시점으로는 세율 변경이 적용되기 전인 올해 말, 보유세 과세기준일(6월 1일) 직전인 내년 5월 말, 그리고 양도세 부담이 커지기 직전인 내년 말 등이 거론된다.
우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "장기 보유로 인한 차익이 큰 초고가 매물일수록 내놓을 가능성이 커 보인다"면서 "개별적으로 느끼는 부담은 제각각이어서 언제 출회될지는 정확히 예측하기는 어려우나 올해 말과 내년 5월 말, 내년 12월 말에 기존보다 더 매물이 늘었다가 잠기는 현상이 반복될 가능성이 크다"고 말했다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원도 "일정 소득이 없는 고령자와 다주택자, 아파트 임대사업자 등의 매물이 공제 상한 적용 이전인 2027년 이전까지 출회될 수 있다"고 전했다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장도 "고가 다주택자와 고령층 이주 수요가 맞물려 내년에 현재보다 매물이 증가할 가능성이 있다"고 말했다.
다만 궁극적으로 공급 없이는 부동산 안정화가 어려울 것으로 내다보고 있다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "이번 세제 개편은 집값을 직접 낮추기 위한 정책이라기보다 실거주 중심으로 세제를 재편하고 거래를 정상화하려는 성격이 강하다"면서 "일정 수준의 매물 출회를 유도할 수 있으나 서울 핵심 지역은 공급 부족과 풍부한 대기수요가 여전히 존재하고 현금 유동성이 일부 부동산 시장으로 유입될 수도 있어 늘어난 매물이 시장에 장기간 누적될 가능성은 크지 않다"고 했다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "절세 목적의 고가 매물이 나오더라도 그보다 낮은 가격대의 주택 구간 대기수요가 소화할 가능성이 있고 그렇게 되면 가격 상승을 심화시키고 임대시장 구조에 더 큰 영향을 미쳐 전 지역으로 부동산의 지위재화가 확산될 수 있다"고 언급했다.
◎공감언론 뉴시스 [email protected]
다만 단계적으로 강화되는 규제인 만큼 매물 출회 시기가 분산되고, 매물 부족에 따른 전월세 가격 변동성도 함께 커질 수 있다는 우려가 나온다.
재정경제부가 지난 3일 발표한 '2026년 세제개편안'에 따르면 실거주 1주택자의 경우 공시가격 14억원(시가 20억원) 주택부터 주택분 종합부동산세를 내게 된다. 현재는 공시가격 12억원(시가 16억원) 초과하면 부과해왔다.
반면 실제 거주하지 않는 1주택자는 현행 공시가격 12억원에서 9억원(시가 13억원)으로 낮아진다.
이는 조세 저항을 감안한 조처로 보인다. 종부세는 재산세에 더해 내는 '이중 과세' 성격이 강해 종부세 납부 기준에 해당하는 기본공제를 상향 조정해야 과세 대상 인원을 과도하게 늘리지 않을 수 있어서다.
종부세의 세율 체계는 '주택 수'에서 '주택가액' 기준으로 2028년까지 일원화한다. 1주택이라도 고가라면 다주택자와 비슷한 수준에서 과세하겠다는 것이다.
특히 초고가 주택 기준은 사실상 누진세율을 적용받는 과세표준 12억원(시가 44억5000만원) 구간으로 볼 수 있다.
이 구간부터 1·2주택자에 적용되는 세율이 2026년, 2027년, 2028년 단계적으로 '3주택 이상' 수준으로 커지게 된다. 12억~25억원(시가 71억원)은 1.3%→1.5%→2.0%, 25억~50억원(시가 122억원)은 1.5%→2.0%→3.0%으로, 50억~94억원(시가 211억8000만원)은 2.0%→2.7%→4.0%으로, 94억원 초과 구간은 2.7%→3.5%→5.0%으로 각각 올라간다.
반면 과표 6억(시가 36억원)~12억원(시가 45억원) 구간의 세율이 현행 1.0%에서 1.3%로 완만히 높아진다. 송파구와 마용성(마포·용산·성동), 경기 남부 인기 지역 등이 대상이 되는 셈이다. 6억 미만은 세율 변동이 없다.
과표 산정 시 사용하는 공정시장가액비율도 현행 60%에서 1세대 1주택자와 지방 1·2주택자의 경우 2027년 이후 70%까지 올린다. 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자(1세대 1주택자 제외)는 2028년 이후 80%까지 높인다.
남혁우 우리은행 부동산 연구원은 "인상된 고세율이 적용되는 과표 12억 초과를 적용받는 지역에 심리적 저항이 생길 수 있는데 서울 서초·강남의 아파트 한 채가 전 재산인 은퇴 고령자와 재건축 신축이 타깃이 되며 일정 수준 매도 움직임은 불가피할 것으로 보인다"면서 "반면 과표 6억 미만은 절세가 가능한 똘똘한 한 채로 새롭게 인식돼 갈아타기 수요가 집중될 수 있다"고 전했다.
보유세 인상은 다주택자의 매물을 끌어내고 공정 과세를 위한 예고된 정책 조합으로 받아들여진다. 보유세 인상 없이는 다주택자들의 '버티기'로 이어질 수 있다는 점에서다. 동일한 1주택자라도 거주하지 않는 주택 보유에 세 부담을 높인 것도 같은 맥락이다.
이에 더해 양도세 부담을 낮춰 매물을 지속적으로 끌어낸다는 포석으로 풀이된다.
부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 매매 물건은 올해 초 5만6000건 수준에서 다주택자 양도세 중과 유예조치 종료를 공식화한 이후 한때 8만80건(3월21일)까지 늘었다가 현재 6만건 수준을 유지하고 있다. 매물이 늘면 아파트 가격이 하향 안정화가 일어날 수 있다.
절세 목적의 매물이 증가할 수 있는 시점으로는 세율 변경이 적용되기 전인 올해 말, 보유세 과세기준일(6월 1일) 직전인 내년 5월 말, 그리고 양도세 부담이 커지기 직전인 내년 말 등이 거론된다.
우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "장기 보유로 인한 차익이 큰 초고가 매물일수록 내놓을 가능성이 커 보인다"면서 "개별적으로 느끼는 부담은 제각각이어서 언제 출회될지는 정확히 예측하기는 어려우나 올해 말과 내년 5월 말, 내년 12월 말에 기존보다 더 매물이 늘었다가 잠기는 현상이 반복될 가능성이 크다"고 말했다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원도 "일정 소득이 없는 고령자와 다주택자, 아파트 임대사업자 등의 매물이 공제 상한 적용 이전인 2027년 이전까지 출회될 수 있다"고 전했다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장도 "고가 다주택자와 고령층 이주 수요가 맞물려 내년에 현재보다 매물이 증가할 가능성이 있다"고 말했다.
다만 궁극적으로 공급 없이는 부동산 안정화가 어려울 것으로 내다보고 있다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "이번 세제 개편은 집값을 직접 낮추기 위한 정책이라기보다 실거주 중심으로 세제를 재편하고 거래를 정상화하려는 성격이 강하다"면서 "일정 수준의 매물 출회를 유도할 수 있으나 서울 핵심 지역은 공급 부족과 풍부한 대기수요가 여전히 존재하고 현금 유동성이 일부 부동산 시장으로 유입될 수도 있어 늘어난 매물이 시장에 장기간 누적될 가능성은 크지 않다"고 했다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "절세 목적의 고가 매물이 나오더라도 그보다 낮은 가격대의 주택 구간 대기수요가 소화할 가능성이 있고 그렇게 되면 가격 상승을 심화시키고 임대시장 구조에 더 큰 영향을 미쳐 전 지역으로 부동산의 지위재화가 확산될 수 있다"고 언급했다.
◎공감언론 뉴시스 [email protected]
