김효선 위원 "공공임대 늘리되 민간 정비사업 규제 완화를"[뉴시스 건설부동산 포럼]

[서울=뉴시스]정진형 기자 = 김효선 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 12일 공공주도 주택 공급 확대를 위해 "공공임대 주택 재고를 OECD 평균인 15%까지 늘리되, 공공 공급은 시간이 걸리는 만큼 민간에서 역할을 하는 민간과 공공이 협력하는 방향으로 가야한다"고 조언했다.

김 위원은 이날 오전 서울 중구 소공동 롯데호텔 사파이어볼룸에서 열린 ‘제8회 뉴시스 건설부동산 포럼(부동산 대전환 시대, 집값 안정의 해법을 묻다)'에서 '공공주도 주택 공급 확대를 위한 과제'를 주제로 한 발표를 통해 이같이 밝혔다.

한국부동산원과 부동산R114의 조사를 보면, 서울의 입주 물량은 내년부터, 지방은 이미 10년 평균치를 하회하는 양상이다.

김 위원은 "지방의 공급 부족 얘기가 먼저 나왔어야 하지만 수도권으로 수요가 집중되면서 공급이 예전만 못함에도 서울은 공급 부족, 지방은 공급 과잉이 되는 셈"이라며 "올해부터 내년까지 서초구에 8457가구가 입주할 때, 도봉구는 299가구에 그칠 정도로 서울 내에서도 주거 선호도에 따라 지역이 재편되고 있다"고 진단했다.

청약 수요도 수도권 쏠림 현상이 가속화되며 수도권과 비수도권 청약 경쟁률 격차가 32.4배까지 벌어졌다. 서울의 올해 1순위 청약 경쟁률은 112.8대 1로, 2023년 56.9대 1의 2배까지 치솟았다.

서울의 정비사업 수요가 높아진 배경에는 주택 노후화가 자리하고 있다는 게 김 위원의 설명이다. 주택산업연구원 자료에 따르면, 서울의 준공 30년 이상 노후주택 비율은 48.5%로 지속적으로 상승하고 있다.

특히 노원구(68.2%), 도봉구(65.1%), 강북구(62.4%) 등 이른바 노도강의 노후주택 비율이 60%를 넘기는 등 동북권에 노후주택이 몰려있다.

김 위원은 "지금 노후주택이 많은 지역은 계속 노후주택이 많은 지역으로 남을 수밖에 없고 그나마 양호한 지역은 계속 신축으로 변화하고 있다"며 "지금은 수요 양극화가 진행되지만 미래엔 주거 환경, 물리적 하드웨어 요인에 의한 또 다른 양극화가 심화될 것"이라고 분석했다.

김 위원은 또한 공급 부진의 배경으로는 ▲공사비 급등 등 구조적 비용 증가 고착화 ▲서울 정비사업 공사비 폭등▲공공기여의 구조적 문제점 등을 꼽았다.

올해 2월 기준 건설공사비 지수는 133.7로 최고치를 경신했다. 최근 5년 누적 시멘트 가격 변동률은 45.2, 철근 가격 변동률은 38.5%로 자재비와 인건비 상승이 공사비를 밀어올리며 구조적인 비용 증가가 고착화되고 있다.

서울시에서 추진되는 정비사업은 신속통합기획·재건축·재개발·모아타운·가로주택사업 등을 통틀어 2249건이나, 이중 77.4%(1740건)가 추진 중이다. 공사에 들어간 것은 7.1%(159건), 준공에 이른 것은 15.6%(350건)에 그쳤다.

정비사업이 지지부진한 배경에는 가파른 공사비 오름세가 자리하고 있다. 서울 정비사업 3.3㎡(평)당 평균 공사비는 2015년 450만원에서 지난해 943만원으로 10년새 2.16배(116%) 급등했다.

김 위원은 "강남권의 경우 이제는 커뮤니티시설까지 포함하면 평당 공사비 1500만원도 머지 않았다고 얘기한다"며 "고가 주택은 비용을 내고서라도 정비사업이 되겠지만, 사업성이 안 나오고 조합원 분담금이 치솟는 지역은 재건축은 꿈도 못 꾸는 시대가 도래한다는 지표"라고 진단했다.

한 예로 2015년 6월 동작구 사당3구역의 평당 공사비는 453만원이었는데, 2023년 7월 성북2구역이 평당 1120만원으로 처음으로 1000만원을 돌파했다. 지난해 1월 서초구 삼호가든5차 공사비는 평당 1088만원으로 연간 최고가를 찍었다.

더욱이 까다로운 공공기여 방식이 공급의 걸림돌로 작용하는 모습이다. 한 예로 한강뷰·로열동에도 임대주택을 강제로 배치하는 획일적 소셜믹스, 데이케어센터·공공보행교 등 지역 필요시설(비선호시설)을 기부채납을 받거나, 사업성을 고려하지 않고 강남과 비강남에 기부채납을 요구하는 것, 시설 결정 기준이 모호한 것이 공공기여의 구조적 문제점으로 지목됐다.

김 위원은 "특히 보육, 주차장, 공공체육시설, 도서관 등 기부채납 시설 결정의 기준이 되는 생활권계획이 2014년 이후로 최신화가 안 됐다"며 "빠르게 변화하는 수요와 미스매칭이 발생하는 만큼 공공기가 아파트 단지, 나아가 지역에 도움이 되는 결정이 되도록 고쳐야 한다"고 강조했다.

그는 "수도권과 지방을 나누고 임대와 매매를 나누는 수요정책이 필요하다"며 "수도권에는 주택 가격을 안정시키면서 임대차도 안정시켜야 하며, 지방은 현재 거의 자연치유에 맡긴 상황을 해소하는 파격적인 수요 지원책이 필요하다"고 말했다.

그러면서 "국토부에서 사실 몇 년치 공급 계획을 영끌한 만큼 지금 나온 정책을 잘 소화하는 게 중요하다"며 "공공 공급에 시간이 걸리는 동안 민간이 역할을 할 수 있도록 정비사업 기간을 단축하기 위한 조합원 분담금, 분양가상한제, 청약 가점 문제를 고치고, 공사비도 민간과 공공이 함께 관리하는 민간과 공공간 협력이 이뤄져야 한다"고 했다.


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