"진짜 답이 없네"….공급 확대 예고에도 치솟는 서울 집값

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 정부의 잇단 부동산 대책에도 서울 집값 상승세가 좀처럼 꺾이지 않고 있다.

정부는 수도권 주택담보대출(주담대) 한도를 일괄적으로 6억원으로 묶는 '6·27대책'과 오는 2030년 내 수도권에 135만 가구를 공급하는 '9·7대책', 서울 전역과 경기 12곳을 토지거래허가구역과 조정대상지역·투기과열지구 등 규제지역으로 묶는 '10·15대책'까지 정부 출범 이후 벌써 3번째 대책을 부동산 대책을 내놨다.

잇단 대책 발표 이후 매물이 자취를 감추고, 갈수록 거래절벽 현상이 뚜렷해지는 양상이다. 특히 강남과 용산 등 상급지 재건축과 신축 단지를 중심으로 신고가 경신 사례가 나오는 등 불안한 흐름이 이어지고 있다.

이에 정부는 자치구별·연도별·가구수까지 구체화한 추가 공급대책을 예고하면서 진화에 나서고 있지만, 우상향 곡선을 그리고 있다. 부동산R114에 따르면 지난달 말 기준 서울 아파트 시세는 3.3㎡당 4785만원으로, 지난해 12월(4290만원) 대비 11.5% 상승했다. 강남3구(강남·서초·송파)의 상승률이 거세다. 같은 기간 강남구는 3.3㎡당 7880만원에서 9028만원으로 14.5% 상승했고, 서초구와 송파구도 각각 13.6%, 16.4% 올랐다.

또 서울 전역이 토지거래허가구역으로 확대 지정된 후 신고가 거래 비율이 오히려 증가했다. 신한투자증권이 강남3구와 용산구가 토허구역으로 확대 지정된 지난 3월19일을 기준으로 지정 전후 신고가 비율을 분석한 결과, 지정 전(2024년 4월~2025년2월) 신고가 비율은 42.5%였지만, 지정 후(2025년 3월~2025년 11월)에는 51.5%로 신고가 비율이 9.0%포인트(p) 상승한 것으로 나타났다.

토허구역 지정 이후 신고가 비율 증가폭이 가장 큰 곳은 용산구로 10.8%p 늘었다. 이어 송파구(10.1%), 강남구(8.8%), 서초구(8.3%)가 그 뒤를 이었다.

성동구(1.5%)와 영등포구(1.4%), 광진구(1.3%), 마포구(1.3%) 등 한강벨트 지역도 신고가 비율이 증가했지만, 강남3구와 용산구에 비해 변화폭이 제한적이었다.

거래액을 기준으로 신고가 거래 상위 10위권에는 강남구와 용산구 단지들이 포함됐다. 1위는 강남구 청담동 'PH129'로 지난 7월 전용면적 274㎡가 190억원에 거래됐다. 2~4위는 용산구 나인원한남이 차지했는데, 전용 244㎡가 158억원(3월)→160억원(8월)→167억원(8월)으로 연속 신고가를 경신했다.

부동산 시장에선 정부의 규제로 '똘똘한 한 채'에 대한 수요가 더욱 뚜렷해지고 있다는 분석이 나온다. 정부의 부동산 규제 강화 기조에도 불구하고, 서울 등 주요 지역에서 전세를 끼고 주택을 매수하는 갭투자가 사실상 불가능해지면서 ‘똘똘한 한 채’로 주택 수요가 집중되고 있기 때문이다. 어차피 실거주해야 한다면 상대적으로 입지가 좋고, 집값 상승이 기대되는 단지에 주택 수요가 몰린다는 얘기다.

게다가 정부의 잦은 부동산 대책이 오히려 집값 상승을 부추긴 '학습효과' 역시 한몫하고 있다. 앞서 문재인 정부 당시 5년간 28차례 부동산 대책을 내놨지만, 서울 집값은 25% 급등한 바 있다. 강남3구는 새로운 대책 이전부터 토지허가거래구역으로 지정돼 대출한도 축소 외에는 실질적인 변화가 크지 않았던 점과 그간 수차례 부동산 규제의 직접적인 대상이 되면서 '보유만 해도 오른다'는 학습효과가 뿌리 깊게 자리 잡고 있다.

권대중 한성대 일반대학원 경제·부동산학과 석좌교수는 "집값이 오르는 근본적인 이유는 주택 수요에 비해 공급이 부족하고, 강남과 용산 등 상급지에서는 향후 세금 부담보다 집값 상승이 더 클 것이라는 기대감이 크다"며 "서울은 신규 주택공급 부족 우려가 여전하고, 정부의 고강도 규제에도 대출 의존도가 상대적으로 낮은 자산가들의 똘똘한 한 채 수요가 집값 상승을 견인하고 있다"고 설명했다.


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