"30년 뒤 처치 곤란"…초고층 아파트의 엇갈린 운명, 살아남을 곳은

[서울=뉴시스]서이현 인턴 기자 = 우후죽순 들어선 초고층 아파트가 30년 뒤에는 입지에 따라 극단적인 양극화를 겪으며 상당수 단지가 처치 곤란한 애물단지로 전락할 수 있다는 경고가 나왔다.

3일 유튜브 채널 ‘지식한상’에는 김학열 스마트튜브 부동산조사연구소 소장이 출연해 미래 초고층 단지의 운명을 결정짓는 핵심 기준을 설명했다.

김 소장은 "결국 또 수요다"라며 "30년 후에도 그 초고층 아파트에 들어올 수요가 있으면 계속 유지가 될 것이고, 그렇지 않은 경우들은 아마 처치 곤란이 될 것이다"라고 짚었다. 이어 "그러면 재건축 가능성이라든지 리모델링 가능성이 일반 아파트보다 떨어진다"라고 설명했다.

노후화가 진행되더라도 일자리가 풍부하고 인프라가 뛰어난 곳은 가치를 잃지 않는다. 1999년 착공해 입주 20년을 넘긴 서울 강남구 도곡동 타워팰리스가 대표 사례다. 김 소장은 "타워팰리스가 선택받는 이유는 강남구 도곡동이라는 상징적인 의미가 있고 타워팰리스라는 의미가 있다"라며 "초고층 아파트는 주거로만 쓰는 게 아니라 오피스 공간으로도 써서 다양하게 용도로 활용할 수 있다"라고 덧붙였다.

반면 일자리 접근성과 대중교통 여건이 떨어지는 수도권 외곽 단지는 심각한 위기에 직면할 수 있다. 김 소장은 "서울 외곽이나 경기도, 인천에 있는 특정 입지는 주거를 하지 않으면 굳이 살 이유가 없는 곳들이 있다"라며 "오피스로 쓰기엔 더 불편하고 출퇴근도 불편해 연차가 지나가면 30층 넘어가는 건물들부터 좀 어려울 것 같다"라고 내다봤다. 50층 안팎 초고층 아파트의 경우 분양 때 탁 트인 조망 덕에 고층이 인기를 끌지만, 20층만 넘겨도 시야가 확보되므로 중간층을 노리는 편이 낫다는 조언도 뒤따랐다.

이미 높게 지어진 중·고층 단지는 법적 한계로 인해 향후 재건축으로 자산을 불리기도 어렵다. 김 소장은 "법적으로 용적률 상한을 웬만하면 안 풀어 줄 것"이라며 "용적률에 맞춰서 재건축을 하려고 하면 평형대를 줄여야 하고, 이제 앞으로는 재건축 사업을 해서 이익이 생기진 않을 거고 추가 분담금을 무조건 내야 된다"라고 지적했다.

세월이 흘러도 가치를 지켜낼 단지를 고르는 잣대로는 거래량과 전세가, 장기 가격 흐름이 제시됐다. 김 소장은 "아파트와 사랑에 빠지지 말고 다른 사람들이 선택하고 있는지를 객관적으로 봐야 한다"라며 "작은 단지라도 한 달에 한 건 이상 꾸준히 거래되는지, 전세가가 꾸준히 오르는지, 10년 시계열로 봤을 때 매매가가 우상향하는지 세 가지만 확인하라"라고 강조했다.

가구 수가 많은 대단지는 아파트 노후화를 막는 ‘장기수선충당금’ 적립에서도 압도적인 경쟁력을 발휘한다. 김 소장은 "대단지의 가장 큰 장점은 장기수선충당금"이라며 "한 세대에서 1만원씩 낼 때 100세대는 100만원에 불과하지만 5000세대는 5000만원, 2만원이면 1억원이 된다"라고 말했다. 이어 "20년이 넘은 잠실 엘스·리센츠가 인기 있는 이유도 장기수선충당금이 어마어마해 대수선 공사를 할 수 있기 때문이다"라고 덧붙였다.


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