세제 개편 후 흔들린 '강남 불패'…강북은 '불장'[서울 부동산, 지금①]

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 정부의 고가주택·비거주 1주택자에 대한 세 부담 강화 방침이 발표되면서 서울 아파트 시장의 온도차가 뚜렷해지고 있다. 고가 주택이 많은 강남권에서는 기존 호가보다 수억원 낮춘 매물이 등장하는 등 매수세가 주춤한 반면, 상대적으로 집값이 저렴한 강북권에서는 상승세가 거세지고 있다.

세제 개편안 발표 이후 보유세 부담 확대와 실거주 요건 강화 등에 대한 우려로 고가 아파트 매수심리가 위축된 사이, 상대적으로 가격 부담이 낮은 성북·중랑·노원·구로 등 중저가 아파트 밀집 지역으로 실수요가 몰리고 있어서다. 강남권을 중심으로 관망세가 짙어지는 사이 중저가 지역에서는 '키맞추기' 상승세가 나타나고 있다.

지역별 집값 온도차가 뚜렷해지고 있다. 한국부동산원이 발표한 ‘8월 넷째 주(24일 기준) 주간 아파트가격 동향’에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.29% 상승했다. 지난주 상승률(0.22%)보다 0.07%p 확대되며 오름폭이 커졌다.

강북권의 상승세가 두드러졌다. 서울 강북 14개구 아파트값은 한 주 동안 0.40% 올라 강남 11개구(0.20%)의 두 배 수준을 기록했다. 구별로는 중랑구가 0.56% 올라 서울에서 가장 높은 상승률을 기록했다. 성북구(0.55%)와 강북구(0.55%), 도봉구(0.54%), 노원구(0.54%) 등도 큰 폭으로 상승했다. 강서구는 등촌·염창동 역세권을 중심으로 0.50% 올랐고, 구로구는 구로·고척동을 중심으로 0.49% 상승했다. 관악구 역시 신림·봉천동 대단지를 중심으로 0.46% 올랐다.

강남권에서는 지역별 온도 차가 뚜렷했다. 강남구 아파트값은 한 주 새 0.11% 하락했고, 서초구도 0.05% 내렸다. 두 지역 모두 3주 연속 하락세를 이어갔다.

한국부동산원 관계자는 “일부 단지에서 관망세와 함께 가격이 조정된 매물이 나오면서 하락 거래도 나타났다”며 “교통 여건이 양호하고 선호도가 높은 주요 단지를 중심으로 상승 계약이 포착됐다”고 설명했다.

실제 고가 주택이 밀집한 강남3구(강남·서초·송파)를 중심으로 매물이 늘어나고 있다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 지난 28일 기준 강남구 아파트 매물은 지난 3일 9453건에서 1만941건으로 15.7% 증가했다. 서초구는 같은 기간 7630건에서 8853건으로 16%, 송파구는 5099건에서 5887건으로 15.4% 늘었다.

강남권에서는 호가를 대폭 낮춘 매물도 잇따르고 있다. 강남구 압구정현대 1·2차(전용면적 198㎡) 매물은 지난달 13일 119억원에 등록됐으나, 세제 개편안 발표 이후 같은 면적의 매물이 92억원에 올라왔다. 한 달 새 호가가 27억원 낮아진 셈이다. 서초구 반포동 아크로리버파크(전용면적 84㎡) 역시 지난달 21일 63억원이던 호가가 이달 56억원으로 7억원 낮아졌다.

반면 상대적으로 중저가 단지가 많은 성북·중랑·노원·구로 등 외곽지역에서는 집값 상승세가 두드러지고 있다. 일부 단지에서는 신고가를 경신하는 사례도 잇따르고 있다.

외곽지역이 집값 상승세를 주도하면서 서울 아파트 평균 매매가격은 사상 처음 16억원을 넘어섰다. KB부동산이 발표한 8월 전국 주택가격동향에 따르면 서울 아파트 평균 매매가격은 16억739만원으로 집계됐다. 강남 11개구 평균 매매가격은 19억9016만원으로 20억원에 육박했고, 강북 14개구는 10억167만원을 기록했다. 서울 아파트 매매가격을 순서대로 나열했을 때 가운데 위치한 중위가격은 12억9167만원으로 나타났다.

서울 아파트값 상승폭도 확대됐다. 이달 서울 아파트 매매가격은 전월 대비 1.14% 상승해 지난달보다 상승폭이 0.09%포인트 확대됐다. 특히 중저가 아파트가 밀집한 비강남권의 상승세가 가팔랐다. 자치구별로는 중랑구가 2.25% 올라 가장 높은 상승률을 기록했고 성북구(2.08%), 노원구(1.95%), 종로구(1.94%), 강서구(1.86%), 구로구(1.81%), 동대문구(1.68%) 등이 뒤를 이었다.

외곽지역 일부 단지에서는 신고가 경신 사례도 잇따르고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 강북구 미아동 'SK북한산시티'(전용면적 84㎡)는 지난 13일 9억2300만원에 거래되며 신고가를 새로 썼다. 지난 1일 체결된 직전 거래가 8억6500만원이었던 점을 고려하면 열흘 남짓 만에 5800만원 오른 것이다.

부동산 시장에서는 정부의 부동산 세제 개편 발표 이후 강남권 고가 아파트의 높은 가격 부담에 각종 규제까지 겹치면서 매수 수요가 상대적으로 집값이 저렴한 지역으로 이동하고 있다는 분석이 나온다. 대출 규제가 강화된 데다 전셋값까지 오르면서 자금 부담이 덜한 중저가 아파트를 찾는 실수요자가 늘고 있다는 것이다.

전문가들은 세제·대출 규제 강화로 강남권의 매수세가 위축되는 가운데 중저가 지역으로 수요가 이동하는 흐름이 당분간 이어질 것으로 진단했다.

권대중 한성대 경제부동산학과 석좌교수는 "세제 개편과 대출 규제가 동시에 강화되면서 고가 주택이 밀집한 강남권은 매수자들이 세 부담과 자금 조달 여건을 따져보며 관망하는 분위기가 강해지고 있다"며 "반면 상대적으로 가격 부담이 낮은 강북권과 비강남권은 실수요자들이 접근할 수 있는 선택지가 되면서 수요가 이동하고 있다"고 설명했다.

권 교수는 "서울 집값이 전반적으로 상승하는 상황에서 강남권의 상승세가 둔화되고 그동안 가격이 덜 오른 지역을 중심으로 키맞추기 현상이 나타나는 것"이라며 "당분간 서울 아파트 시장은 지역과 가격대에 따라 상승과 조정이 엇갈리는 차별화 장세가 이어질 가능성이 크다"고 덧붙였다.


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