가입 강제성 없어, 사적재산 운용권 침해 비판은 피해
전월세전환율 높은 비아파트·지방선 메리트 더 떨어져
가입 검증도 임대인 부담 요소…월세 전환 빨라질 가능성
![[서울=뉴시스] 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 빌라 밀집 지역이 내려다보이고 있다. photo@newsis.com](https://img1.newsis.com/2026/07/13/NISI20260713_0021362431_web.jpg?rnd=20260713151409)
[서울=뉴시스] 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 빌라 밀집 지역이 내려다보이고 있다. [email protected]
[서울=뉴시스] 변해정 기자 = 민간의 월세 물건을 공공 전세 형태로 바꿔 공급하는 '전월세 안심신탁사업'이 다음달 시행을 앞뒀지만 정작 개인 임대사업자들의 반응은 냉소적이다. 참여 유인이 부족하다는 것인데 전문가들도 선의만으로는 성공할 수 없다고 입을 모은다.
이 사업은 임대인·임차인과 전월세안정화기구인 주택도시보증공사(HUG)가 3자 계약을 맺고, 임차인이 전세금을 HUG에 예치하면 HUG가 이를 굴려 임대인에게 매월 운용 수익을 지급하는 구조다.
HUG는 예치된 전세금으로 주택공급활성화펀드를 조성해 보증부 부동산프로젝트파이낸싱(PF) 대출에 투자해 연 4%대의 수익을 내겠다는 복안이다. 수도권 규제지역에서 지방으로 이주하면 최대 연 3%의 주택연금도 얹어준다.
법적 참여 의무는 없다. 정부가 보증금 떼일 우려를 없애 전세사기를 원천 차단한다는 취지에도 참여를 강제하지 않는 데는 헌법상 사적 재산권을 정부가 침해한다는 논란을 피하기 위해서다.
따라서 임차인의 전세 기피와 임대인의 월세 선호가 두드러지는 상황 속에서 실제 참여를 얼마나 이끌어낼 수 있을지가 사업의 성패를 가를 전망이다.
그러나 연 4%대의 수익률은 임대인의 구미를 당기지 못한다는 전언이다.
현재 주요 증권사의 발행어음 금리가 연 4%에 육박하고 저축은행 업권의 1년 만기 예금 금리는 이보다 높은 연 4%대 중반에서 형성돼 있다.
특히 전월세전환율보다 낮아 임대인 입장에서 오히려 불리한 선택일 수 있다. 한국부동산원에 따르면 지난 6월 기준 주택종합(아파트·연립주택·단독주택) 전월세전환율은 전국 6.7%, 서울 5.6%, 지방 7.4%다. 전월세전환율은 전세금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율로 이 수치가 높을수록 임대인 입장에서는 월 임대수익이 커진다.
전월세전환율은 아파트보다 비아파트에서 더 높게 나타난다. 6월 전국 아파트 기준 5.3%로 연립다세대주택(6.2%)과 단독주택(7.9%)에 비해 최대 2.6%포인트 낮다. 지방의 경우 비아파트 전월세전환율은 10%를 넘어서기도 한다. 지방과 비아파트에서 이자수익에 대한 메리트가 더 떨어지는 셈인데, HUG도 이 점을 고려해 높은 전월세전환율을 고려한 별도의 인센티브 방안을 마련하겠다는 입장이다.
실제로 국토부의 임대인 사전 설문조사에서도 수익률 4.85% 가정 시 참여 의향이 20% 수준에 불과했다.
성창엽 대한주택임대인협회장은 "단순하게 보증금의 예치·신탁을 통한 수익 보전만으론 참여 유인이 많이 부족할 것 같다"고 밝혔다.
정부는 임대인의 소득세 부담을 한 자릿수로 낮추고 공제 한도는 높이는 방안도 추진한다는 입장이지만, 법령 개정 사안으로 국회 동의가 필요하다.
또 위반 건축물 여부와 시세 대비 전세금 적정성을 검증한다는 계획 역시 임대인에게는 부담 요소로 다가온다. 반면 하자 발생 등 임차인과의 분쟁이 생겨도 당사자 간 해결이 원칙이어서 도움받기는 어렵다.
김인만 김인만부동산경제연구소장은 "임대인 입장에선 내 집 임대차 계약에 공공기관이 끼여들어 간섭하는 꼴"이라면서 "아무리 취지가 선하다지만 메리트 없는 사업에 임대인들이 참여할 여지는 크지 않다. 사업이 성공하려면 신탁 시 줄어들 다양한 레버리지의 가능성을 상쇄할 만큼의 유인책이 필요할 것"이라고 말했다.
일각에서는 전세금 상승의 원인이 될 수 있고, 전세의 월세화가 더 심화될 것이라고 우려한다. 서울의 경우 전세 수요가 공급보다 많아 임대인이 상대적으로 우세하다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "집주인들 상황이 천차만별이라 일반화할 수는 없지만, 신사업인 만큼 상황을 지켜보려는 분위기가 역력해 초기 호응은 크지 않을 것"이라면서 "임대인의 자산 운용 방식에 대한 선택권이 늘어남과 동시에 셈법도 복잡해진 것으로 임대차 시장 불안을 야기할 수도 있다"고 언급했다.
이 사업은 임대인·임차인과 전월세안정화기구인 주택도시보증공사(HUG)가 3자 계약을 맺고, 임차인이 전세금을 HUG에 예치하면 HUG가 이를 굴려 임대인에게 매월 운용 수익을 지급하는 구조다.
HUG는 예치된 전세금으로 주택공급활성화펀드를 조성해 보증부 부동산프로젝트파이낸싱(PF) 대출에 투자해 연 4%대의 수익을 내겠다는 복안이다. 수도권 규제지역에서 지방으로 이주하면 최대 연 3%의 주택연금도 얹어준다.
법적 참여 의무는 없다. 정부가 보증금 떼일 우려를 없애 전세사기를 원천 차단한다는 취지에도 참여를 강제하지 않는 데는 헌법상 사적 재산권을 정부가 침해한다는 논란을 피하기 위해서다.
따라서 임차인의 전세 기피와 임대인의 월세 선호가 두드러지는 상황 속에서 실제 참여를 얼마나 이끌어낼 수 있을지가 사업의 성패를 가를 전망이다.
그러나 연 4%대의 수익률은 임대인의 구미를 당기지 못한다는 전언이다.
현재 주요 증권사의 발행어음 금리가 연 4%에 육박하고 저축은행 업권의 1년 만기 예금 금리는 이보다 높은 연 4%대 중반에서 형성돼 있다.
특히 전월세전환율보다 낮아 임대인 입장에서 오히려 불리한 선택일 수 있다. 한국부동산원에 따르면 지난 6월 기준 주택종합(아파트·연립주택·단독주택) 전월세전환율은 전국 6.7%, 서울 5.6%, 지방 7.4%다. 전월세전환율은 전세금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율로 이 수치가 높을수록 임대인 입장에서는 월 임대수익이 커진다.
전월세전환율은 아파트보다 비아파트에서 더 높게 나타난다. 6월 전국 아파트 기준 5.3%로 연립다세대주택(6.2%)과 단독주택(7.9%)에 비해 최대 2.6%포인트 낮다. 지방의 경우 비아파트 전월세전환율은 10%를 넘어서기도 한다. 지방과 비아파트에서 이자수익에 대한 메리트가 더 떨어지는 셈인데, HUG도 이 점을 고려해 높은 전월세전환율을 고려한 별도의 인센티브 방안을 마련하겠다는 입장이다.
실제로 국토부의 임대인 사전 설문조사에서도 수익률 4.85% 가정 시 참여 의향이 20% 수준에 불과했다.
성창엽 대한주택임대인협회장은 "단순하게 보증금의 예치·신탁을 통한 수익 보전만으론 참여 유인이 많이 부족할 것 같다"고 밝혔다.
정부는 임대인의 소득세 부담을 한 자릿수로 낮추고 공제 한도는 높이는 방안도 추진한다는 입장이지만, 법령 개정 사안으로 국회 동의가 필요하다.
또 위반 건축물 여부와 시세 대비 전세금 적정성을 검증한다는 계획 역시 임대인에게는 부담 요소로 다가온다. 반면 하자 발생 등 임차인과의 분쟁이 생겨도 당사자 간 해결이 원칙이어서 도움받기는 어렵다.
김인만 김인만부동산경제연구소장은 "임대인 입장에선 내 집 임대차 계약에 공공기관이 끼여들어 간섭하는 꼴"이라면서 "아무리 취지가 선하다지만 메리트 없는 사업에 임대인들이 참여할 여지는 크지 않다. 사업이 성공하려면 신탁 시 줄어들 다양한 레버리지의 가능성을 상쇄할 만큼의 유인책이 필요할 것"이라고 말했다.
일각에서는 전세금 상승의 원인이 될 수 있고, 전세의 월세화가 더 심화될 것이라고 우려한다. 서울의 경우 전세 수요가 공급보다 많아 임대인이 상대적으로 우세하다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "집주인들 상황이 천차만별이라 일반화할 수는 없지만, 신사업인 만큼 상황을 지켜보려는 분위기가 역력해 초기 호응은 크지 않을 것"이라면서 "임대인의 자산 운용 방식에 대한 선택권이 늘어남과 동시에 셈법도 복잡해진 것으로 임대차 시장 불안을 야기할 수도 있다"고 언급했다.
