집값 5000만원 차이에 비거주 종부세 200만원↑…보완할까?

[세종=뉴시스] 안호균 기자 = 정부가 2026년 세제개편안에서 종합부동산세 과세를 강화한 '비거주 1주택'은 시가 20억원을 기준으로 세부담이 큰 격차를 보인다.

실거주 1주택자의 경우 시가 40억원이 넘는 '초고가 주택'부터 종부세가 크게 증가하지만, 비거주자는 과세 대상인 시가 20억원부터 부담이 커지도록 설계된 구조여서 형평성에 대한 지적도 나온다.

16일 재정경제부에 따르면 정부는 이번 세제개편안에서 1세대 1주택자의 종부세 기본공제금액을 공시가 12억원(시가 약 17억4000만원)에서 14억원(시가 약 20억원)으로 상향조정했다.

이에 따라 시가 20억원 이하의 주택을 보유한 1세대 1주택자의 경우 실거주와 비거주를 가리지 않고 종부세가 과세되지 않는다.

하지만 비거주 1주택자는 공시가가 14억원(시가 20억원)을 넘는 순간부터 세부담이 크게 증가한다. 공시가 14억5000만원 주택의 경우 보유·거주 공제 등이 없다고 가정할 경우 약 209만원의 종부세를 내야 한다.

이는 비거주 1주택의 기본공제금액을 12억원에서 9억원으로 축소하면서 과세 대상이 되는 순간 최저세율(과세표준 3억원 이하, 0.5%)이 아닌 0.7%(3억~6억원)의 세율이 적용되기 때문이다.

실거주 1주택의 경우에는 종부세 과세 대상에 포함돼도 일정 수준 이하까지는 세부담이 현재보다 감소하는 방식으로 설계됐다.

재경부 분석에 따르면 60세에 10년 거주 요건을 충족해 60%의 거주 공제를 받는다고 가정할 경우 시가 20억원 수준(공시가 15억원)의 아파트는 현행 제도에서보다 내년 종부세가 16만8000원 가량 감소한다.  25억원(-13만8000원)과 30억원(-15만원)에서도 마찬가지다.

또 35억원(+20만6000원)부터 세금이 증가하기 시작해 '초고가주택'이라고 할 수 있는 40억원(+62만5000원)부터 세금이 크게 늘어나기 시작한다.

그런데 비거주 1주택의 경우 과세선인 20억원을 넘어서는 순간 세금이 더 큰 폭으로 증가하는 구조다.

20억원 수준의 비거주 1주택(60세, 10년 보유, 보유공제율 20%까지 하락 가정)은 현재 27만6000원인 종부세가 2027년 114만원(+86만4000원)으로 4배 가량 뛰어오른다. 2028년에는 152만1000원으로 5.5배 가량 세부담이 확대된다.

40억원 주택의 경우 현재 262만7000원에서 2027년 788만8000원(+526만1000원)으로 3배 가량 오른다. 2028년 종부세는 1114만2000원으로 4.2배까지 확대된다. 고가주택이 절대적인 증가액은 크지만 증가폭은 상대적으로 작은 셈이다.

정부는 주택 시장을 실거주 중심으로 전환하기 위해 비거주 1주택자에 대한 과세를 강화했다는 설명이다.

하지만 같은 비거주 1주택일지라도 20억원을 기준으로 약간의 가액 차이에 따라 세부담이 큰 차이를 나타내는 구조에는 문제가 있다는 지적도 있다. 납세자의 수용성을 확보하기 어렵고 정부가 강조하는 응능부담의 원칙에도 부합하지 않는다는 설명이다.

김우철 서울시립대 세무학과 교수는 "세금이 (주택가액에 따라) 완만하게 증가해야 하는데 (비거주 1주택의) 기본공제를 9억원으로 낮추면서 큰 문지방이 하나 생겨버린 것"이라며 "(과세 대상에 포함된) 이분들은 너무 억울하게 됐다. 납세자의 수용성을 확보하기 어렵다고 본다"고 말했다.

김 교수는 "(이런 세율 구조는) 형평성에 어긋난다. 능력의 원칙으로 봐도 비거주자가 거주자에 비해 더 높다고 보기 어렵다"며 "(비거주 1주택에 대한 과세 강화는) 지금이라도 충분히 토론한 다음 내년, 후년에 해도 늦지 않다고 생각한다"고 덧붙였다.

20억원 초과 주택에서 세부담이 크게 늘면 20억원 이하 주택으로 수요가 과도하게 몰리거나 전월세 불안이 심화하는 부작용이 발생할 수 있다는 지적도 있다.

권대중 한성대 경제부동산학과 석좌교수는 "지역을 규제하면 규제가 없는 지역으로 풍선 효과가 나타난다"며 "공시가격 14억원, 시가 20억원 이하 주택은 당분간 계속 상승 압력을 받아서 올라갈 가능성이 크다. 그러면 전월세 가격도 함께 상승할 것"이라고 전망했다.

권 교수는 "법안이 이대로 통과된다면 반발이 심할 것"이라며 "100% 조세전가(세금이 집값·전월세값으로 전가되는 현상)가 된다고 본다. 아마 조정되지 않을까 생각한다"고 언급했다.

정부와 여당도 이번 세제 개편안에 대한 의견을 수렴한 뒤 필요한 경우 수정·보완안을 마련한다는 계획이다.

재경부 관계자는 비거주 1주택자의 세부담이 급격히 증가한다는 지적에 대해 "그런 지적이 있을 수도 있다"며 "고민을 한 번 해보겠다"고 말했다.

◎공감언론 뉴시스 [email protected]