'빌라·오피스텔 13만호' 공급 드라이브…임대시장 기업형으로 바뀌나

[서울=뉴시스]이연희 기자 = 정부가 결국 수도권 도심의 주택공급을 확대하는 초단기 방안으로 다세대·다가구 빌라와 오피스텔 등 비아파트 공급을 늘리는 안을 택했다.

자금 조달에 어려움을 겪던 민간 건설시장은 활기를 띨 수 있게 됐지만, 정작 이를 사들여 임대할 사업자들에 대한 세 부담은 강화됐다. 비아파트 시장도 기업형으로 대거 전환되는 등 지각변동이 일어날 것이라는 관측이 나온다.

17일 뉴시스 취재를 종합하면 정부가 비아파트 공급 확대를 위해 규제를 대거 완화했지만 개인 임대사업자들의 경우 세제 혜택이 줄어들고 보유세와 종합부동산세(종부세) 등 세 부담이 커지면서 참여 유인이 크지 않은 것으로 나타났다.

정부가 지난 13일 발표한 공급대책에는 오는 2030년까지 수도권에서 다세대·다가구·연립주택과 오피스텔 등 일반주택 13만호의 착공을 추진한다는 내용이 담겼다. 전세사기 이후 수요가 줄어든 데다 공사비 상승과 대출 규제까지 겹치면서 크게 위축된 비아파트 공급 생태계를 다시 정상화한다는 취지다.

다세대·다가구주택을 지을 때 적용되던 건축규제는 완화된다. 건축면적 기준은 현행 '660㎡ 이하'에서 '1000㎡ 미만'으로 확대한다. 이에 따라 여러 동으로 나누는 대신 한 개 동으로 지을 수 있고 세대별 전용면적도 넓어진다.

층수 제한도 풀린다. 다가구주택의 층수 제한도 현행 3개 층에서 4개 층 이하로 높이기로 했다. 도시형생활주택 형태로 다세대주택을 지을 경우 심의를 거쳐 현행 5층에서 6층까지 지을 수 있도록 관련 규정을 개정한다.

금융규제도 마찬가지다. 다세대·다가구 건설자금의 가구당 대출 한도는 7000만원에서 9000만원으로 늘리고, 금리는 연 3.5%에서 3.2%로 낮춘다. 수도권과 규제지역에서 원칙적으로 금지된 임대사업자의 주택담보대출은 신축 일반주택 매입에 한해 허용하기로 했다. 주택매매·임대사업자가 준공 후 1년 이내에 신축 일반주택을 사들일 경우 LTV를 규제지역 30%, 비규제지역 60%까지 적용한다. 민간임대주택법상 등록임대사업자는 지역과 관계 없이 LTV 60%가 적용된다.

소형 신축 일반주택에 대해서는 취득세·종합부동산세·양도소득세 산정 시 주택 수에서 제외하는 특례를 2028년 말까지 1년 연장한다. 전용면적 60㎡ 이하이면서 취득가액이 수도권 6억 원, 비수도권 3억 원 이하인 신축 비아파트를 취득할 경우에는 취득세 중과 등을 판단할 때 주택 수 제외 특례의 적용 기한을 2028년 말까지 연장한다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "최근 주택공급의 가장 큰 걸림돌 중 하나가 사업성이 있어도 공사비와 금융비용 때문에 착공하지 못하는 사업장인데 프로젝트 파이낸싱(PF) 보증을 늘리고 보증료를 낮추며, 보증비율을 100%까지 올려 부실 PF를 정상화하면 '돈이 없어 착공하지 못하는 사업장'을 줄이는 효과가 기대된다"며 "2027년 PF 보증을 33조원까지 집중하는 것은 향후 입주물량 감소에 대한 선제적인 대응 성격이 강하다고 본다"고 평했다.
 
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "다세대·다가구의 건축면적 상향, 층수 제한과 일조규제 완화, 기금대출 확대 등 비아파트 공급 지원은 단기 전월세 안정 측면에서 비교적 실효성이 기대되는 부분"이라며 "비아파트는 상대적으로 사업기간이 짧기 때문에 최근 크게 위축된 도심 내 전월세 공급을 보완하는 역할을 할 수 있다"고 말했다.

그러면서 "다만 전세사기 이후 약화된 비아파트 시장의 신뢰를 회복하기 위해서는 보증과 금융, 임대사업 환경 개선도 함께 이뤄질 필요가 있다"고 조언했다.

정작 개인 임대사업자들은 시큰둥하다. 최근 세제개편안에서 등록 임대사업자에 대한 세제 혜택이 대거 폐지됐기 때문이다. 정부는 상생임대 특례를 올해 말 일몰과 동시에 폐지하고, 내년 말까지는 해당 주택을 팔아야 1세대 1주택 비과세와 2년 거주요건을 면제해주겠다고 밝혔다. 의무임대기간이 종료된 주택의 경우 내년 말까지 팔아야 매입 임대사업자의 양도세 중과 배제와 장기보유특별공제 50% 혜택을 부여한다.

등록주택임대사업자와 주택임대인들로 구성된 대한주택인임대인협회는 "등록임대주택 제도는 민간이 주거 안정을 위해 공공임대와 준하는 역할을 수행하는 대신 국가가 제한적인 과세 특례를 부여하는 정책적 계약"이라며 "등록 당시 정부가 약속한 제도를 사후 변경하고 소급해 불이익을 가하는 정책이 반복된다면 어떤 국민이 정책을 신뢰할 수 있겠느냐"고 비판했다.

국토부 관계자는 "신축이 아닌 매입 임대사업자의 의무임대 기간이 끝났는데도 양도세 중과 배제가 항구적으로 주어지는 것은 문제라는 의식이 세제개편안에 녹아든 것"이라며 "세입자 보호 관점에서 개인 다주택자에 의존하는 임대차 시장은 불안정한 측면이 있다"고 설명했다.

개인 임대사업자들이 세 부담 증가로 주택임대업을 포기하는 경우 주택 전월세 시장이 대거 기업형 임대 중심으로 전환될 가능성도 제기됐다.

실제로 정부는 이번 대책에 공공지원민간임대 모델에 금융지원을 강화하고 20년 이상 장기임대 공급을 유도한다고 밝혔다. 이를 위해 주택도시보증공사(HUG) 보증부 '임대주택 담보 장기 모기지 상품'을 도입한다는 내용을 포함했다.

국토부 관계자는 "개인에서 법인형으로 규모를 키워 제대로 관리·감독하면서 임차인들의 주거 안정도 담보할 수 있는데 지금껏 분양 위주 금융이었다"며 "임대주택 건설 및 운영까지 23년에 이르는 장기간 자금이 투입될 수 있도록 금융제도가 구축되면 해외 자본도 스스로 참여할 것으로 기대되고 임대시장은 한층 선진화될 것"이라고 부연했다.

이에 대해 경제정의실천시민연합(경실련)은 "20년형 공공지원 민간임대 제도는 기존 임대차시장 정상화를 포기하고 기업형 임대주택을 활성화화는 정책"이라며 "기업들은 단지 정부 지원을 받고 임대를 제공한 후 10년 후 집값이 올랐을 때 분양수익을 얻는 사업일 뿐"이라고 꼬집었다.


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