23만호 쏟아낸다…전문가들 "집값 안정은 실행력이 관건"

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 부동산 전문가들은 정부가 13일 발표한 수도권 23만호+α 규모의 주택 공급 대책에 대해 공급 부족을 해소하기 위한 정책 방향은 긍정적으로 평가했다. 특히 신규 물량을 확보하는 데 그치지 않고 기존 사업의 착공 시점을 앞당겨 실제 공급 속도를 높이려는 데 의미가 있다고 분석했다.

다만 공급 대책이 실제 입주로 이어지기까지 상당한 시간이 걸리는 만큼 당장 수도권 집값과 전월세 시장을 안정시키는 효과는 제한적일 수 있다는 지적도 나온다.

결국 이번 대책이 시장 안정으로 이어지기 위해서는 '23만호+α'라는 공급 목표 자체보다 실제 착공·준공 물량을 얼마나 빠르게 늘리느냐가 중요하다는 게 전문가들의 공통된 평가다.

전문가들은 이번 대책의 핵심으로 '공급 속도'를 꼽았다. 정부가 공공택지와 도심 유휴부지 등을 활용해 추가 공급 물량을 확보하는 동시에 인허가와 착공 절차를 단축하기로 한 것은 공급 부족에 대한 시장의 불안 심리를 낮추는 데 도움이 될 수 있다는 평가다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "이번 대책은 공급량 확대보다 공급 속도 혁신에 방점이 찍혔다는 점에서 의미가 있다"며 "정부는 3기 신도시의 경우 후보지 발표부터 입주까지 약 8년, 서울 재개발·재건축은 정비구역 지정부터 준공까지 평균 약 13년이 걸린다는 점을 공급 불안의 구조적 원인으로 진단했다"고 말했다.

함 랩장은 "이에 따라 공공택지는 기존 평균 68개월이 걸리던 발표 후 착공 기간을 37개월 이내로 줄이는 최단기 모델을 제시했다"며 "이번 대책의 장점은 신규 택지를 발표하는 것보다 이미 사업이 진행 중인 3기 신도시와 공공택지의 착공을 앞당기는 것이 실제 공급 체감으로 이어질 가능성이 높다는 점"이라고 설명했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "지난달 부동산 토론회에서 제기됐던 정비사업 이주비 대출, 잔금 대출 완화 등의 요청 사항이 많이 반영됐다"며 "비교적 빠른 시일 내에 공급할 수 있는 비아파트 규제 완화는 시의적절하고 수도권에서 공급의 큰 축을 담당하고 있는 민간 부문 활성화도 중요하다는 것을 정부가 인식하고 있는 점은 긍정적"이라고 강조했다.

박 위원은 "무주택 서민들의 공급 불안을 해소할 수 있도록 속도감 있게 개발할 수 있는지가 가장 중요하다"며 "개발 진행 과정을 국민에게 수시로 공개해 공급 확대를 체감할 수 있도록 하는 것도 필요하다"고 말했다.

또 전문가들은 정부가 재건축·재개발 등 정비사업의 절차를 대폭 간소화한 점도 긍정적으로 평가했다. 재개발 조합설립 동의율을 현행 75%에서 70%로 낮추고, 조합설립인가 신청 전 토지등소유자 통지 기간을 60일에서 30일로 단축하는 등 사업 초기 단계부터 속도를 높이는 데 초점을 맞췄다는 분석이다. 시공사 선정 과정에서 단독 입찰 시 재입찰 절차를 간소화하는 등 사업 지연 요인을 줄이기로 한 것도 공급 확대에 도움이 될 것으로 봤다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "재개발 조합설립 동의율(75%→70%)과 공공재개발·재건축 사업시행자 지정 동의율(67%→60%) 완화는 쉽게 말해 정비사업에서 평균적으로 가장 오랜 시간이 소요되는 초기 단계에서 필요한 동의율 확보의 문턱을 낮춘 것을 의미한다"며 "재개발 사업의 경우 1~3%의 동의율을 채우지 못해 수년간 표류하는 사업장이 적지 않다는 점을 고려하면 체감 효과는 감소한 동의율 수치 이상일 것으로 판단된다"고 말했다.

남 연구원은 "정비사업 속도를 저해하는 실제 현장 애로를 실무자 관점에서 정확히 파악하고 대안을 제시했다는 점에서 향후 사업 속도 제고에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상된다"며 "다만 제시된 로드맵에 따라 실제 법안 개정뿐만 아니라 일관된 행정 지원이 병행될 필요가 있다"고 밝혔다.

전문가들은 또 누적된 수요와 공급 시점 사이에 시차가 있는 만큼 시장이 요구하는 당장 입주 가능한 물량을 공급하기에는 한계가 있다고 지적했다.

김인만 부동산경제연구소장은 "이번 대책이 시장의 즉각적인 안정으로 이어지기에는 한계가 있다"며 "현재 시장이 원하는 것은 당장 입주할 수 있는 주택인데, 이번 대책에 포함된 주요 공급 물량은 인허가와 착공, 준공까지 최소 수년이 걸릴 수밖에 없다"고 지적했다.

김 소장은 "이미 누적된 매수 대기 수요를 해소하기에는 공급이 시장의 속도를 따라가지 못하는 상황"이라며 "입주 물량 부족에 따른 집값과 전월세 불안 등 현재 시장이 체감하는 문제를 해소하려면 중장기적인 공급 확대와 함께 단기간 내 실제 공급으로 이어질 수 있는 대책이 병행돼야 한다"고 전했다.

함 랩장도 "정부가 최단기 착공 모델을 적용하더라도 신규 후보지가 실제 입주 물량으로 전환되기까지는 상당한 시간이 필요하다"며 "신규 택지는 중장기 시장 안정 카드이지 당장 서울 집값을 낮추는 단기 처방으로 보기는 어렵고, 그린벨트 해제와 관련해서는 환경 훼손, 교통 및 생활 SOC 확충 부담 등도 함께 관리해야 할 것"이라고 조언했다.

그러면서 "대책의 성패는 발표된 공급량보다 정부가 인허가·보상·금융·정비사업 갈등을 얼마나 실제 현장에서 신속하게 해결하느냐에 달려 있다"며 "공급 대책의 패러다임을 '새로운 땅을 발표하는 것'에서 '이미 있는 사업을 최대한 빨리 주택으로 바꾸는 것'으로 전환했다는 점에서 이전 공급 대책보다 한 단계 현실화한 것으로 평가할 수 있다"고 말했다.

이어 "다만 공급 효과가 나타나기 전까지 서울의 주택 가격과 전월세 시장을 안정시키기 위해서는 금융·세제 정책과 함께 수요 관리 정책의 정교한 조합도 필요하다"고 덧붙였다.


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