취득세는 주택 수, 종부세는 가격·거주…부동산세 핵심 기준은

[세종=뉴시스]여동준 기자 = 정부가 부동산 세제개편안을 통해 종합부동산세와 양도소득세를 실제 거주 중심으로 손질하기로 했다.

종부세는 주택 수에 따라 달랐던 세율을 주택가액 기준으로 일원화하고, 양도세는 단순히 오래 보유했다는 이유로 받던 공제를 줄이는 대신 실제 거주기간을 더 중요하게 반영한다.

다만 집을 살 때부터 보유하고 팔 때까지 적용되는 모든 부동산 세금이 하나의 기준으로 통일되는 것은 아니다.

주택을 취득할 때는 세대가 몇 채를 보유했는지, 보유하는 동안에는 개별·합산가격과 실제 거주 여부, 팔 때는 세대별 주택 수와 거주기간을 각각 따져야 한다.

우선 주택을 살 때 내는 취득세는 새로 사는 집의 가격뿐 아니라 취득 뒤 해당 세대가 몇 채를 보유하게 되는지가 중요하다.

조정대상지역에서 두 번째 주택을 사거나 비조정대상지역에서 세 번째 주택을 취득하면 중과 대상이 될 수 있다.

이때 주택 수는 개인 한 명이 아니라 배우자와 가족을 포함한 세대를 기준으로 판단한다.

본인 명의 주택이 없더라도 배우자가 집을 보유했다면 새 주택 취득 때 다주택 중과 여부를 확인해야 한다. 취득세는 지방세로, 이번 세제개편 대상에는 포함되지 않았다.

주택을 보유하면 매년 재산세와 종부세를 낼 수 있다. 흔히 둘을 합쳐 보유세라고 부르지만 계산 방식은 다르다.

재산세는 지방자치단체가 각 주택의 공시가격을 기준으로 따로 부과한다. 여러 채를 보유해도 모든 주택 가격을 한데 더해 계산하지 않는다. 다만 1세대 1주택 여부에 따라 적용되는 공정시장가액비율 등이 달라질 수 있다. 재산세 역시 이번 개편 대상이 아니다.

반면 종부세는 개인이 보유한 주택의 공시가격을 합산하는 데서 출발한다.

개편안은 2028년부터 1·2주택자와 3주택 이상 보유자에게 달리 적용하던 세율을 가액 기준으로 일원화한다. 집이 몇 채인지보다 합산가액이 얼마인지에 따라 같은 세율표를 적용하겠다는 취지다.

종부세가 취득세·재산세와 다른 점은 과세단위에도 있다. 취득세와 재산세는 세대 및 개별 주택을 중심으로 판단하지만 종부세는 원칙적으로 개인별 보유주택을 합산한다.

부부가 각각 주택을 보유했다면 각자 종부세 납세 여부를 따지게 되는 구조다.

다만 실제 종부세액 계산에서 주택 수와 거주 여부가 완전히 사라지는 것은 아니다.

거주 1주택자의 기본공제는 14억원으로 높아지지만 비거주 1주택자는 9억원이 적용된다. 다주택자는 전체 주택가액 가운데 거주주택이 차지하는 비중에 따라 공제액이 달라진다.

공정시장가액비율도 일반적인 1주택 등은 70%, 3주택 이상 등은 80%로 차등 적용된다. 결국 종부세는 세율은 가액 중심이지만 과세표준을 만드는 과정에서는 거주 여부와 주택 수가 여전히 중요하다.

집을 팔 때 내는 양도세는 양도가격과 취득가격의 차이뿐 아니라 양도 당시 세대가 몇 채를 보유했는지, 해당 주택을 얼마나 오래 보유하고 실제로 거주했는지를 함께 따진다.

이번 개편안은 1세대 1주택 장기보유특별공제를 보유기간보다 실제 거주기간 중심으로 바꾼다.

장기간 보유했더라도 거주하지 않은 기간에는 공제 혜택이 줄어드는 구조다. 반면 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1주택자는 기본공제가 확대된다.

결국 같은 납세자라도 집을 살 때는 세대별 주택 수와 지역, 보유할 때는 재산세의 개별 가격과 종부세의 합산가격·거주 여부, 팔 때는 주택 수와 실제 거주기간을 각각 확인할 필요가 있다.

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