비아파트 공급 확대 나선 정부…"수요 회복책 병행해야"[닥치고 공급③]

[서울=뉴시스]정유선 기자 = 정부가 단기 주택 공급 카드로 '비아파트 공급 확대'를 내걸며 아파트 중심의 시장 구조 보완에 나섰다. 전문가들은 세제 인센티브와 주거의 질 개선 등을 통해 위축된 수요도 함께 회복시켜야 비아파트가 시장 안정화 수단으로써 효과를 낼 수 있을 것이라 진단한다.

2일 부동산 업계에 따르면 비아파트는 건설 기간이 아파트보다 짧아 주택 수급 불균형 상황에서 단기 대안으로 활용된다. 그러나 전세사기 여파와 금융 규제에 따른 자금 조달 어려움으로 현재 비아파트 공급은 크게 위축된 상태다. 국토교통부 주택 통계에 따르면 올해 1~5월 전국 비아파트 인허가는 1만4676호, 착공은 1만2358호로 5년 전 같은 기간 대비 각각 69.0%, 79.3% 감소했다.

이에 정부는 비아파트 공급을 정상화할 수 있는 대책을 마련 중이다. 앞서 지난 5월 신축 매입임대 주택 확대와 도시형생활주택·오피스텔 지원방안을 발표했으나, 지난달 다섯 차례에 걸친 부동산 토론회에선 추가 규제·금융 완화책을 요구하는 목소리가 쏟아졌다.

업계에선 공급을 늘리는 만큼 이를 받아낼 수요 회복책도 필요한다고 말한다. 건물을 지어도 매입할 사람이 없으면 결국 공급 유인 자체가 사라진다는 논리다. 특히 비아파트는 실수요자의 매수보다 임대 수익을 목적으로 한 사업자가 주택을 매입해 전·월세를 놓는 구조가 주를 이룬다. 이에 따라 임대사업자에 대한 세제 지원 요구가 이어지고 있다.

대표적인 지원책이 주택 수 제외다. 정부는 현재 준공·취득한 소형 신축 비아파트(전용면적 60㎡ 이하, 수도권 6억원·비수도권 3억원 이하)에 대해 취득세 중과 판단 시 주택 수에서 제외하는 특례를 적용 중이다. 특례 기간은 2027년 말까지인데, 이를 연장하고 대상도 넓히자는 의견이 나온다.

신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 "빌라는 재개발 호재가 없는 한 단기 투자로 차익 실현을 하기 어려운 자산"라며 "은퇴층 등이 월세 수익 목적으로 운영하는 경우가 많은 만큼 세제 혜택을 부여해 수요와 공급이 맞물리도록 해야 한다"고 말했다.

임차 수요를 위한 지원도 필요한 부분이다. 전세사기 사태 이후 비아파트 기피 현상이 짙어졌고 월세 선호가 급증하면서 세입자의 임대료 부담도 커졌다. 올 상반기 전국 비아파트 임대차 거래 중 월세 비중은 80.6%로, 아파트(52.4%)를 크게 웃돈다.

정부는 전세사기 차단을 위해 주택도시보증공사(HUG) 산하 공적기구가 보증금을 예치·관리하는 '안심신탁사업' 도입을 추진하고 있다. 임차인은 보증금을 보호받고, 임대인은 공적기구가 자금을 운용해 거둔 수익을 받게 한다는 취지다.

그러나 일각에선 도리어 전세 공급을 줄이고 월세 전환을 가속화할 수 있다는 우려가 제기된다. 임대인이 전세보증금을 받는 주된 목적이 이를 다른 자산에 투자하는 데 있는데, 자금이 묶이면 전세를 유지할 이유가 사라진다는 지적이다. 월세 세액공제 확대 등 세입자의 실질적인 주거비 부담을 줄여주는 방식이 보다 현실적인 대안으로 거론된다.

궁극적으로는 비아파트의 상품성과 관리 체계를 개선해야 한다는 제언도 이어진다. 비아파트가 아파트에 살기 전 거쳐가는 곳이 아닌, 계속 거주하고 싶은 공간이 될 정도로 주거의 질을 높이자는 것이다. 이를 위해 중형 주택 공급과 더불어 충분한 주차 공간 확보·관리사무소 도입 등의 기반 마련이 요구된다.

이와 관련 국토연구원은 '비아파트 소유 기피 현상과 주거정책 과제: 청년 주거안정을 중심으로' 보고서에서 노후주거지정비지원·공공임대주택 복합화 사업과 연계한 저층 주거지 기반시설 지원, 지자체 차원의 빌라관리사무소 사업 확산, 관리비용 지원 사업 확대 등을 제안했다. 중장기적으로는 비아파트도 단지형·블록형으로 공급·관리할 수 있는 제도적 기반을 구축해야 한다고  봤다.

신 교수는 "비아파트 품질을 높인다 해도 아파트 수요를 따라가긴 어렵다"면서도 "워낙 공급이 부족한 데다 정비사업 이주 수요까지 넘쳐나기 때문에 다양한 방안으로 주택 공급을 할 필요가 있다"고 말했다.


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