동탄·기흥·구리 3중 규제…갈아타기·갭투자 모두 위축될 듯

[서울=뉴시스]정진형 기자 = 정부가 이른바 '반세권' '셔세권'으로 불리며 반도체 성과급 등 유동성 공급과 탈서울 수요 유입으로 집값이 급등한 경기 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시 3곳을 투기과열지구, 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 전격 추가 지정했다.

전문가들은 '3중 규제'를 통해 그간 유입되던 실수요와 투자수요가 주춤하면서 단기 조정에 들어갈 것으로 전망했다. 서울 접근성이 좋은 경기 인접 비규제지역으로 매수세가 이동하는 '풍선효과'가 제한적으로 나타날 수 있다는 관측도 나온다.

국토교통부는 지난 29일 주거정책심의위원회를 열고 동탄, 기흥, 구리 등 경기남부 3곳을 투기과열지구, 조정대상지역으로 지정했다고 30일 밝혔다. 이와 함께 경기도도 세 지역을 토지거래허가구역으로 지정했다. 투기과열지구와 조정대상지역은 오는 7월1일부터, 토허구역은 7월5일부터 효력이 발생한다.

전문가들은 3중 규제를 통해 동탄 등에서 실수요와 투자수요가 모두 관망세로 돌아서며 거래 냉각기가 나타날 것으로 전망했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석 전문위원은 "대출 규제 문턱이 높아지고 취득세, 보유세, 양도세 부담이 커져 매수세가 주춤할 것"이라며 "단기간에 반도체 대기업 성과급 기대에 따른 선취매 수요가 미리 몰렸고, 토허제 제외 프리미엄이 작용해 가격이 부풀려진 감이 있어 매수에 신중할 필요가 있다"고 설명했다.

규제지역으로 지정되면 주택담보대출 담보인정비율(LTV)이 70%에서 40%로 낮아지며, 유주택자는 대출이 나오지 않는다. 15억원 초과 고가 아파트에 대한 2억원 단위 대출한도 차등화 규제도 적용된다. 다주택자 취득세 중과, 양도소득세 중과와 장기보유특별공제 배제 등 세부담도 늘어난다.

집값이 오른 동탄·구리·기흥 등의 집을 팔고 상급지로 옮기는 이른바 '갈아타기' 움직임에도 제동이 걸릴 수 있다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "현재 경기도 비규제지역들의 경우 무주택자들의 매수뿐만 아니라, 해당지역을 매도한 자들의 상급지 갈아타기 움직임이 나타나고 있었다"며 "이번 규제로 당분간 해당 지역의 매수세가 감소함에 따라, 수원 광교, 성남 분당, 용인 수지, 서울 강동구 등으로  갈아타는 수요 역시 함께 감소할 것"이라고 내다봤다.

특히 전세를 끼고 집을 사는 '갭투자'가 전면 차단된다. 주담대를 받을 경우 6개월 내 전입 의무가 생기며, 토허구역 지정으로 주택 매수시 2년 실거주 의무까지 부여된다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "규제지역으로 지정된 지역은 대출 규제 강화와 세제·청약 규제 등의 영향으로 매수 심리가 위축되고 거래량이 감소하는 등 단기적인 시장 냉각이 불가피할 가능성이 크다"며 "규제 직후에는 매수자와 매도자 모두 관망세를 보이면서 가격 상승세도 둔화될 가능성이 높다"고 전망했다.

전격적인 규제 발표로 인해 해당 지역의 주택 매매시장에는 당분간 극한 혼란상이 예상된다. 특히 집값 급등기 매물을 선점하기 위해 '선매수 후매도'한 매수자의 경우 잔금을 치르기 위해선 규제 발효 전 기존 집을 빨리 처분해야 한다. 토허제의 경우 내달 5일 발효 직전까지 전세 낀 매물을 놓고 매도자와 매수자간 치열한 눈치싸움이 벌어지게 된다. 실제 지난해 토허구역 지정 이후 효력이 발생하기 전 주말까지 중개업소에는 규제 전 매매 계약을 마치려는 매수자가 쇄도했었다.

남 연구원은 "동탄의 경우 역세권 등 인기 단지들의 경우 단기간 가격 급등에 따른 부담감과 규제효과가 맞물려 매수자들의 관망세가 이어질 것"이라며 "규제 시행을 앞두고 일부 단지들에서 다주택자들의 가격조정된 급매물이 출회되고, 미리 사두려는 수요자들의 움직임 역시 발생할 가능성도 존재한다"고 분석했다.

규제지역 확대로 매매수요가 다른 비규제지역으로 이동하는 '풍선효과'가 나타날지에 대해선 신중한 관측이 지배적이다. 지난해 10·15 부동산 대책으로 이번에 규제지역으로 지정된 동탄·기흥·구리 등에 풍선효과가 나타난 바 있다.

양 위원은 "실수요와 투자수요가 완전히 사라지는 것은 아니기 때문에, 수원, 용인, 안양시 등 인접 지역이나 상대적으로 규제가 덜한 지역으로 수요가 이동하는 이른바 풍선효과가 나타날 가능성은 여전히 존재한다"면서도 "그 규모는 향후 추가 규제 여부와 금융 여건에 따라 달라질 것"이라고 짚었다.

박 위원은 "사실상 경기 남부 핵심 벨트가 전부 규제지역으로 지정됐기 때문에 풍선효과가 나타나도 그 효과가 크지 않을 수 있다"며 "서울과 거리가 먼 경기도 외곽보다는 남양주 다산신도시, 김포, 일산 일부 지역으로 온기가 조금 번질 가능성이 있어 보인다"고 설명했다.

5호선 연장(별내선)이 된 다산신도시, 수도권광역급행철도(GTX)-A 연결이 이뤄진 일산 등 교통망 확충으로 서울 접근성이 개선된 일부 지역에 한해 제한적 풍선효과가 나타날 수 있지만 여파가 크지 않을 것이란 의미로 풀이된다.

결국 7월 세제 개편, 주택 공급 계획 등 후속 부동산 대책이 뒤따라야 집값 안정 효과가 나타날 수 있다고 전문가들은 입을 모은다.

양 위원은 "이번 규제는 최근 과열된 시장에 단기적인 브레이크를 거는 효과는 기대할 수 있다"면서도 "가격 안정을 장기적으로 이어가기 위해서는 시장이 신뢰할 수 있는 공급 로드맵과 일관된 정책 신호가 함께 제시될 필요가 있다"고 강조했다.


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