재건축 관리처분 방식 손질론 대두…"비례율 한계 뚜렷"(종합)

[서울=뉴시스] 박성환 기자, 정재훈 인턴기자 = 재건축 사업의 관리처분 방식에 대해 토지지분을 기준으로 한 새로운 산정 체계를 도입해야 한다는 제언이 나왔다. 현행 비례율 중심 방식이 가격 산정의 투명성을 떨어뜨리고, 조합원 분담금 산정 과정도 명확하게 파악하기 어렵다는 지적이다.

이지현 주택산업연구원 도시정비실장은 22일 서울 강남구 건설회관 대회의실에서 '주택재건축사업 관리처분방식의 개선방향'을 주제로 열린 한국도시정비학회 학술세미나에서 '비례율 방식에 의한 관리처분의 문제점'에 대해 "비례율 중심의 관리처분 방식은 사업비와 분양수입, 종전자산 평가가 서로 맞물려 조합원이 분담금 변동 원인을 이해하기 어려운 구조"라고 강조했다.

이 실장은 특히 관리처분 단계에서 발생하는 갈등을 줄이기 위해서는 제도 개선이 필요하다고 제언했다.

비례율이라는 추상적 지표에 의존하기보다 권리 배분과 개발이익이 어떻게 귀속되는지 조합원이 구조적으로 확인할 수 있는 방식으로 전환해야 한다는 것이다.

비례율 방식은 산정 구조 자체가 순환 구조를 이뤄졌다는 점에서 한계가 있다는 지적이 나온다. 총 분양 수입과 총 사업비, 종전자산 평가액이 비례율을 결정하고, 다시 이 비례율이 권리가액과 분담금을 결정하는 구조다.

이 과정에서 가격과 비용이 서로 영향을 주고받는 구조가 형성되면서 조합원 입장에서는 분담금 변동 요인을 직관적으로 파악하기 어렵다는 한계가 있다.

이 실장은 "재건축은 노후 공동주택을 새 아파트로 바꾸는 사업이지만, 현재 제도는 재개발 사업에서 활용되는 관리처분·비례율 방식을 기반으로 운영되고 있다"며 "재개발이 토지 중심의 복합적인 권리관계를 전제로 하는 반면, 재건축은 비교적 동질적인 공동주택 자산을 다룬다는 점에서 동일한 틀을 적용하는 데 한계가 있다"고 강조했다.

이어 "비례율은 법령에 명시된 기준이라기보다 실무에서 관행적으로 활용돼 온 지표"라며 "조합장 입장에서는 사업성을, 조합원 입장에서는 분담금을 가늠하는 기준으로 활용되지만, 토지비와 공사비, 분양가가 분리되지 않아 원가 구조를 명확히 확인하기 어렵다는 한계가 있다"고 밝혔다.

그러면서 "토지지분을 기준으로 권리를 보다 투명하게 배분하고, 기존 아파트와 신축 아파트 가격을 각각 토지비와 건물비로 구분하는 방식"이라며 "이를 통해 조합원분양가와 일반분양가, 공사비 간 관계를 보다 명확하게 설명할 수 있다"고 전했다.

또 이날 세미나에서는 토지지분 기반 재건축 관리처분 방식이 제도화하기 위해서는 기존 아파트의 건물 가치를 보다 정교하게 산정할 수 있는 평가체계 마련이 선행돼야 한다는 의견도 나왔다.
 
이승주 한국도시정비학회장(서경대 교수)은 "재건축사업은 재개발과 출발점이 다르다"며 "재개발은 단독주택, 다세대, 상가 등이 혼재된 토지 중심의 종합 정비사업인 반면, 재건축은 노후 공동주택을 다시 공동주택으로 전환하는 사업"이라고 설명했다.

이어 "그럼에도 2003년 이후 하나의 정비사업 체계 안에서 재개발식 관리처분 구조가 함께 적용되면서 재건축의 특성이 충분히 반영되지 못했다"고 지적했다.

이 회장은 재건축의 성격을 '이중 구조'로 규정했다. 그는 "재건축은 도시계획사업이자 공익적 성격을 갖는 동시에 조합원 재산권과 시장가격이 작동하는 민간사업의 성격도 함께 지닌다"며 "이 같은 이중적 성격을 고려하지 않고 비례율과 분담금으로만 설명하면 원가 구조와 권리배분 원칙이 흐려질 수밖에 없다"고 말했다.

이어 새로운 관리처분 방식은 기존 아파트 가치를 토지와 건물로 구분하는 데서 출발해야 한다고 강조했다. 이 회장은 "재건축에서 철거되는 건물의 미래가치는 제한적인 반면 대지지분은 신축 주택의 권리배분을 결정하는 핵심 기준이 될 수 있다"며 "토지지분을 기준으로 하면 조합원분양가와 일반분양가, 공사비, 사업비를 각각 분리해 설명할 수 있다"고 밝혔다.

이어 "토지지분 방식은 조합원이 보유한 대지지분을 신축 주택 권리로 전환하는 구조"라며 "기존 방식이 사업 전체를 하나의 비율로 압축했다면, 토지지분 방식은 토지비와 공사비, 분양가를 구분해 권리와 비용의 흐름을 드러내는 데 초점을 둔다"고 피력했다.

다만 제도 도입을 위해서는 건물 가치 산정 방식도 함께 정교해져야 한다고 강조했다. 이 회장은 "감정평가뿐만 아니라 거래사례 빅데이터와 인공지능(AI) 기반 가격모형 등을 활용해 입지, 조망, 향, 층수 등 아파트 특성을 반영할 필요가 있다"고 덧붙였다.


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