보유·양도세 손질해 매수세 억제할까…매물 잠김 우려도

[세종=뉴시스]박광온 기자 = '부동산 과세 정상화'를 세제 개편의 주요 축으로 검토 중인 정부가 보유세와 양도소득세를 함께 손보는 방안을 유력하게 검토하고 있다.

특히 종합부동산세 공정시장가액비율 조정과 다주택자·초고가 1주택자 과세 강화, 비거주 1주택자에 대한 양도세 장기보유특별공제 축소 등이 주요 카드로 거론된다.

전문가들은 반도체 호황 자금이 부동산 시장으로 흘러드는 것을 막겠다는 정부의 문제의식에는 공감하면서도, 보유세 부담 확대와 양도세 공제 축소가 동시에 추진될 경우 매물 잠김 등 부작용이 나타날 수 있다고 지적했다.

22일 관계부처에 따르면 재정경제부는 다음달 경제성장전략과 세제개편안을 통해 부동산 세제 합리화 방안을 공개할 방침이다.

부동산 세제 방향은 사실상 '증세'에 초점을 맞춰, 실거주 여부와 보유 형태에 따라 세 부담을 달리 설계하는 방식이 유력하게 거론된다. 투자 목적의 주택 보유 부담을 높이고, 실거주 목적의 주택 보유와는 차등을 두겠다는 취지다.

특히 이번 부동산 세제 개편은 보유세와 양도세를 함께 손봐 부동산 보유와 처분 단계의 세 부담을 다시 설계하는 방향으로 검토되고 있다.

김용범 대통령 정책실장이 지난 20일 자신의 소셜미디어(SNS) 페이스북에 "부동산 과세를 정상화해야 한다. 보유세와 양도세를 합리적으로 조정하는 것은 필요하고 옳은 방향"이라고 적은 것도 같은 맥락에서 해석된다.

특히 김 실장은 반도체 호황에 따른 기업 이익과 성과급, 임금 인상분, 수출 대금 등이 부동산 시장으로 흡수되는 가능성을 거론하며 "이번에는 빚을 내는 사람들이 아니라 현금을 가진 사람들이 움직일 가능성이 크다"고 지적했다.

현금으로 집을 사려는 수요를 막기 위해 정부가 보유세 부담을 높이고 양도세 공제 체계를 조정해 부동산 투자 기대수익을 낮추려는 것으로 해석된다.

우선 보유세 분야에서는 종합부동산세 공정시장가액비율 조정이 우선 거론된다. 공정시장가액비율은 종부세 과세표준을 산정할 때 공시가격에 적용하는 비율로, 이 비율이 올라가면 세율을 그대로 둬도 실제 세 부담이 늘어난다.

현재 종부세 공정시장가액비율은 60% 수준이다. 문재인 정부 당시 95%까지 높아졌지만, 윤석열 정부 들어 60%로 낮아진 뒤 유지되고 있다. 정부는 이를 다시 80% 안팎으로 높이는 방안을 들여다보는 것으로 알려졌다. 시행령 개정만으로 조정할 수 있어 법 개정 없이 보유세 부담을 높일 수 있는 카드다.

다주택자와 초고가 1주택자에 대한 과세 강화도 검토 대상이다.

종부세 중과세 대상을 기존 3주택자 이상에서 규제지역 2주택자까지 넓히거나, 초고가 1주택자에 대해 별도 과세 구간을 신설하는 방식 등이 거론된다. 다만 중과세 대상을 확대하거나 세율을 높이는 방안은 법 개정이 필요하다.

양도세는 장기보유특별공제(장특공제) 개편이 핵심으로 꼽힌다. 현재 1세대 1주택자는 보유 기간과 거주 기간에 따라 각각 최대 40%씩, 총 80%의 공제를 받을 수 있다.

정부 안팎에서는 단순 보유에 따른 혜택은 줄이고, 실제 거주 기간에 따른 혜택 비중을 높이는 방향이 언급된다.

특히 비거주 1주택자에 대해서는 양도세 장특공제를 손질할 수 있다는 예상도 나온다. 현재는 거주 의무 기간인 2년을 채우고 10년간 보유하기만 하면 양도차익의 40%까지 공제되는데, 이 비율을 줄이고 거주 기간 공제를 확대하는 방안이 거론된다.

매입 등록임대주택에 대한 세제 혜택도 쟁점이다. 매입 등록임대는 다주택자가 보유 주택을 임대주택으로 등록하면 양도 시 중과 배제, 종부세 합산 배제 등의 세제 혜택을 주는 제도다.

그러나 부동산 투기에 악용되거나 매물 잠김을 유발할 수 있다는 지적에 따라 아파트 신규 등록은 폐지됐다. 현재는 기존에 등록된 매입임대 아파트에 대해서만 혜택이 유지되고 있어, 정부의 부동산 세제개편 과정에서 기존 혜택을 어떻게 조정할지도 논의 대상이 될 수 있다.

정부 안팎에서는 임대주택 공급 기능은 유지하되, 세제 혜택이 다주택 보유 수단으로 활용되는 부분은 손질해야 한다는 기류가 있다.

전문가들은 현금성 자금이 부동산으로 쏠릴 가능성을 경계해야 한다는 정부의 문제의식에는 대체로 공감했다. 다만 보유세 강화의 집값 안정 효과를 두고는 의견이 엇갈렸다. 비거주 주택과 다주택 보유에 대한 부담을 높일 필요가 있다는 의견이 있는 반면, 보유세만으로는 현금 매수세나 투기 수요를 꺾기 어렵다는 지적도 나왔다.

안창남 강남대 세무학과 교수는 "주택은 개인의 사유재산이기도 하지만 모든 사람이 생활하는 데 필요한 공간이라는 성격도 있다"며 "비거주 주택에 대한 보유세 인상은 맞는 방향"이라고 말했다.

다만 안 교수는 "실거주 1주택자에 대한 보유세 인상에는 반대한다"며 실거주 주택과 비거주 주택을 구분해야 한다고 했다.

김현동 배재대 경영학과 교수는 "국가가 필요한 재정을 충당하는 수단으로서 우리나라 보유세는 올릴 여지가 있다"며 "집값이 불안정한 상황에서는 정책 목적상 추가로 올릴 여지도 있다"고 말했다.

그러면서도 김 교수는 "보유세는 현금 흐름이 발생했을 때 매기는 세금이 아니기 때문에 과도하게 부담을 지우는 것은 적절하지 않다"고 밝혔다.

김우철 서울시립대 세무학과 교수는 보유세를 집값 안정 수단으로 쓰는 것은 효과가 제한적이라는 의견을 내놨다. 그는 "보유세를 올릴 테니 집을 사지 말라는 메시지를 주려는 것으로 보이지만, 과거에도 여러 번 해봤고 공포심을 주는 것 외에는 효과가 크지 않았다"고 말했다.

이어 김 교수는 "수억원의 이익을 기대해 들어오는 투기 수요를 수백만원, 많아야 1000만~2000만원 수준의 보유세 부담으로 꺾기는 어렵다"며 "실수요는 꺾어서도 안 되고, 투기 수요도 보유세만으로 꺾기 어렵다"고 지적했다.

전문가들이 공통적으로 우려한 대목은 보유세 부담 확대와 양도세 공제 축소가 동시에 추진될 경우다. 보유 단계와 매각 단계의 부담이 모두 커지면 집주인이 매각을 미루는 이른바 매물 잠김이 나타날 수 있다는 것이다.

안 교수는 "보유세와 양도세는 둘 중 하나만 해야 한다"며 "함께 강화하면 시장이 얼어붙고 매물 잠김이 생긴다. 그 피해는 결국 집을 사려는 젊은 층이 볼 수 있다"고 말했다.

김현동 교수도 "조세 믹스는 보유세를 올리고 양도세는 낮추는 방향이 맞다"며 "불필요한 다주택 보유를 줄이려면 매년 현금 지출이 발생하는 보유세 비중은 높이고, 매각할 때 드는 비용인 양도세는 낮춰야 한다"고 했다.

김우철 교수 역시 "양도세를 더 높이면 시장에서 매물이 사라지고, 단기적으로는 오히려 공급을 줄이는 역효과가 날 수 있다"고 말했다.

고령층 부담도 쟁점이다. 보유세를 높이면 자산은 주택에 묶여 있지만 현금 소득은 많지 않은 고령 1주택자나 고령 임대인의 부담이 커질 수 있다.

김현동 교수는 "고령층은 자산이 금융자산보다 부동산에 많이 묶여 있어 보유세 인상 부담을 피하기 어렵다"며 "보유세를 올린다면 양도세는 낮춰 고령층이 주택을 처분하거나 주거지를 옮기는 선택을 할 수 있도록 해야 한다"고 말했다.

전문가들은 세제개편 과정에서 실거주 주택과 비거주 주택, 실수요와 투기적 보유를 정교하게 구분해야 한다고 강조했다.

비거주 주택과 다주택 보유에 대해서는 보유 부담을 높이되, 실거주 1주택자에게는 과도한 부담이 가지 않도록 해야 한다는 지적이다.

동시에 매물이 시장에 나올 수 있도록 양도세와 취득세 등 거래세 부담은 완화하거나 최소한 더 높이지 않는 방식의 조합이 필요하다고도 제언했다.

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