보유·취득·양도…부동산 세제 '실거주 중심' 손질 카운트다운

[세종=뉴시스]임하은 기자 = 부동산 세금 체계 개편이 다음 달 윤곽을 드러낸다. 이재명 대통령이 "보유세가 낮다"며 부담 확대를 직접 언급한 만큼, 보유세·양도소득세·취득세 전반에 걸친 손질이 이뤄질 것이라는 관측이 나온다.

16일 재정경제부에 따르면 정부는 내달 초중순 경제성장전략과 내달 말 세제개편안을 통해 부동산 세제 합리화 방안을 순차적으로 공개할 예정이다.

논의의 핵심은 실제 거주 여부에 따른 세 부담 차등화다. 이 대통령은 최근 취임 1주년 기자회견에서 "우리나라의 보유세가 대체로 낮다. 많이 사모아도 부담이 별로 없다"며 보유 부담 확대 필요성을 언급했다. 이어 "투기용으로 가진 것을 내놓으면 엄청난 공급 여력이 있을 것"이라며 "근본적으로 기대 수익률을 낮춰야 한다"고 말했다.

정부는 집을 살 때(취득세)·보유할 때(보유세)·팔 때(양도세) 적용되는 세금 체계를 전면 점검, 실거주 여부와 보유 형태에 따라 세 부담을 달리하는 방안을 구상하고 있다. 투자 목적의 주택 보유를 억제하고 시장에 매물을 유도하겠다는 취지다.

양도세 분야에서는 장기보유특별공제(장특공) 개편이 핵심으로 꼽힌다.

현재 1세대1주택자는 보유 기간과 거주 기간에 따라 각각 최대 40%씩, 총 80%의 공제를 받을 수 있다. 정부는 단순 보유에 따른 혜택은 줄이고, 실거주에 따른 혜택 비중을 높이는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다. 실거주 없이 장기 보유한 경우와 실거주 목적의 보유를 같은 수준으로 우대하는 구조를 갈아엎겠다는 취지다.

보유세 개편도 주요 검토 대상이다. 우리나라의 보유세 실효세율은 0.15%로 경제협력개발기구(OECD) 회원국 평균(0.33%)과 비교해 낮은 편으로 평가된다. 재산세·종합부동산세의 과세표준 구간을 세분화해 초고가 주택 보유자에 대한 과세를 강화하거나 집값 기준은 그대로 두고 명목 세율을 높여 세금을 더 걷을 수도 있다. 비거주 1주택자에 대한 과세 방식도 검토 대상에 포함된 것으로 알려졌다.

시행령 개정 만으로 손볼 수 있는 공정시장가액비율도 주요 개편 내용으로 전망된다. 현재 60% 수준인 공정비율을 높이면 세율을 그대로 두더라도 과세표준이 커져 사실상 보유세 부담이 늘어나는 효과가 나타난다.

다만 시장에서는 이번 세제 개편이 의도와 다른 결과를 낳을 수 있다는 우려도 나온다.

최근 부동산 시장은 집값과 전월세 가격이 동시에 오르는 이례적인 흐름을 보이고 있다. 통상 매매시장과 임대차시장은 시차를 두고 움직이는 경우가 많지만 최근에는 공급 부족과 매물 잠김 현상 등으로 전세 물량이 줄어들면서 전셋값이 오르고, 높은 전셋값에 차라리 매매를 선택하는 수요가 늘면서 집값 상승으로 이어지고 있다는 분석이다.

특히 보유세와 양도세 부담이 동시에 높아질 경우 오히려 매물이 줄어들 수 있다는 지적도 있다. 집을 팔기보다 늘어난 비용을 임차인에게 전가해 전월세 가격 상승으로 이어질 것이라는 우려도 적지 않다.

우리나라의 양도소득세 부담은 주요국 대비 높은 수준으로 평가된다. 이에 따라 보유세 부담은 높이되 실거주자 등에 대한 양도세 부담은 완화하는 방식이 시장에 매물을 유도하는 데 더 효과적이라는 의견도 나온다.

김우철 서울시립대 세무학과 교수는 "비거주 1주택자 장특공 정비나 초고가 주택 과세 강화는 검토될 수 있지만, 일반 실수요자에 미치는 영향은 제한적일 것"이라며 "전반적 과세 강화보다는 장기 보유 1주택자 등 실수요자의 부담을 덜어주는 보완책도 함께 검토될 가능성이 있다"고 전망했다.

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