올해 집값 '상승·하락' 전망 엇갈려…"양도세 중과·보유세 큰 변수"

[서울=뉴시스] 조현아 기자 = 올해 주택 매매가격을 둘러싼 부동산 관련 전문가와 공인중개사들의 상승·하락 전망이 팽팽하게 엇갈리는 것으로 나타났다. 서울과 수도권 일부 지역을 중심으로 초양극화 현상을 보인 주택시장은 올해 전반적으로 안정세를 보일 것으로 전망됐다.

KB금융지주 경영연구소가 5일 발표한 '2026 KB 부동산 보고서'에 따르면 지난달 부동산 전문가, 공인중개사, 프라이빗 뱅커(PB) 700여 명을 대상으로 올해 주택매매 가격에 대해 설문조사를 실시한 결과 전문가 56%는 상승을, 공인중개사 54%는 하락을 전망했다. 1월 조사 때에는 전문가(81%)와 공인중개사(76%) 모두 상승 의견이 우세했으나 이번에 크게 줄어든 것이다.

보고서는 서울 강남3구와 경기 지역 주요 아파트를 중심으로 다주택자 매물이 증가하고, 과열 양상으로 치닫던 주택시장이 진정 국면으로 접어들면서 향후 주택시장 안정에 대한 기대감이 반영된 결과로 해석했다.

수도권 집값에 대해서는 상승할 것이라는 전망이 우세했지만, 전문가의 경우 지난 1월 93%에서 지난달 72%로, 공인중개사의 경우 84%에서 66%로 상승 전망이 감소했다. 상승폭은 전문가의 경우 1~3%, 공인중개사의 경우 0~1% 수준을 예상하는 의견이 많았다. 비수도권에 대해서는 전문가(59%)와 공인중개사(53%) 모두 하락을 예상했다.

매매가격 상승 요인으로는 주택공급 부족과 공사비 상승에 따른 분양가 인상이 주요 원인으로 지목됐다. 하락 요인으로는 대출 규제에 따른 자금 조달의 어려움을 가장 많이 꼽았다. 아울러 주택가격 상승에 따른 세금 부담 등이 주요 원인으로 부각됐다.

수도권 주택시장 안정화 시기에 대해서는 시장 전문가 65%, 공인중개사 62%가 '올 하반기에서 내년 사이'로 봤다. 비수도권 주택 경기 회복 시기에 대해선 전문가(46%)와 공인중개사(49%) 모두 2028년을 꼽았다.

하반기 주택시장에 가장 큰 변수로는 전문가의 27%, 공인중개사의 33%가 다주택자 양도세 중과를 지목했다. 보유세율 인상, 공시가격 현실화, 비거주 1주택자 장기보유특별공제 혜택 축소·폐지도 주택시장에 큰 영향을 미칠 것으로 봤다.

올해 7대 주택시장 이슈로는 주택시장 양극화 완화 가능성, 서울 아파트 매매 수요의 변화 방향, 빠르게 진행되는 월세화와 임대차시장의 구조적 변화, 주택 공급시장의 위축과 향후 공급 여건, 노후 아파트 정비시장의 확대와 사업 여건, 비수도권 주택시장, 주택가격 상승기의 부동산 정책 등이 선정됐다.

지난해 주택 매매가격은 1.0% 상승해 3년 만에 상승 전환한 것으로 나타났다. 지역별로 보면 수도권과 비수도권이 상반된 흐름을 보였다. 서울은 지난해 7.4% 상승하며 전년(2.0%) 대비 상승폭이 3.7배 확대됐다. 경기 지역은 1.1% 올라 상승폭은 적었지만 특정 지역에서 높은 상승률을 기록했다. 반면 5개 광역시(-1.4%)와 지방(-0.6%) 집값은 하락세를 보였다.

특히 지난해 주택시장은 특정 지역에서만 가격이 오르는 '초양극화' 양상이 나타난 것으로 분석됐다. 지난해 서울 아파트 매매가격은 11.3% 상승했으나 송파(24%)·성동(23%)·강남(21%)·광진(20.7%) 등은 20% 이상의 상승률을 기록했다.

서울 아파트 매매가격은 지난 2019년 이후 두 차례 상승한 것으로 조사됐다. 2019년 7월~2022년 7월까지 37개월간의 상승 기간 동안 매매가격은 37.4% 상승했다. 지난 2024년 6월부터 시작된 2차 상승기의 누적 상승률은 지난해 말까지 15.2%를 기록했다. 상승폭은 2차 상승기가 낮았지만, 자치구별 격차가 확대되면서 상위 11개구의 경우 1차 때보다 높은 상승률을 기록했다.

서울 전체 거래에서 30대 이하 매수자가 차지하는 비중은 1차 상승기 38.2%에서 2차 36%로 하락한 반면, 40대 비중은 같은 기간 28.4%에서 32%로 증가했다. 아파트 매매가격이 높아지면서 상대적으로 보유 자산 규모가 크고 주거 이동이 잦은 40대가 2차 상승기 핵심 수요를 형성했다는 분석이다.

올들어 정부의 부동산 규제 강화 등으로 주택시장이 진정세를 보이고 있다는 진단이다. 서울의 경우 다주택자 양도소득세 중과 시행을 앞두고 아파트 매물이 빠르게 늘어나 지난달 10일 기준 지난해 말 대비 33% 증가한 것으로 나타났다.

정부 정책과 주택담보대출 금리 상승 등이 하방 요인으로 작용하면서 주택가격 상승폭은 제한적일 것으로 전망됐다.

KB경영연구소 강민석 박사는 "최근 주택시장이 진정세를 보이나 지역별 양극화 양상이 지속되는 가운데, 공급 부족, 공사비 인상 등 주택시장 불안요인이 여전히 잠재하고 있다"며 "무엇보다 수도권 공급 확대와 부동산 관련 세금 등 정부 정책이 향후 시장의 흐름을 결정할 주요 변수가 될 것"이라고 설명했다.


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