토허제 이후 외국인 주택 매수 29% 감소…실거주 의무 영향

[서울=뉴시스]정유선 기자 = 수도권에 외국인 대상 토지거래허가제(토허제)가 도입되면서 외국인의 주택 거래량이 30% 가까이 급감한 것으로 나타났다.

22일 대법원 등기정보광장에 따르면 외국인 토허제가 시행된 지난해 8월 26일 이후 6개월간(2025년 9월~2026년 2월) 수도권에서 집합건물 매수 후 소유권 이전 등기를 마친 외국인은 총 4010명으로 집계됐다. 이는 제도 시행 직전 6개월(2025년 3월~8월) 5659명 대비 29.1% 감소한 수치다.

수도권 내에서도 특히 경기도가 31.9%(3226명→2197명) 줄어 가장 큰 폭의 하락세를 보였고, 인천도 29.8%(1352명→949명) 급감했다. 서울은 감소율이 20.0%(1081명→864명)로 상대적으로 낮았다.

내국인과 외국인을 합친 전체 매수인 중 외국인이 차지하는 비중도 같은 기간 1.88%에서 1.42%로 축소돼, 내국인보다 외국인의 매수 심리가 더 크게 위축된 것으로 나타났다.

이러한 현상은 지난해 8월 26일부터 시행된 외국인 토허제의 영향으로 풀이된다. 정부는 서울 전역과 경기·인천 주요 지역을 외국인 토허구역으로 지정하고 실거주 목적이 아니면 주택을 매입할 수 없도록 했다. 대출 규제 강화 이후 내국인과의 '역차별' 논란이 불거지자 나온 강력한 투기 차단 대책이다.

전문가들은 토허제에 따른 '실거주 의무'가 외국인 매수세 위축에 큰 영향을 줬다고 분석했다.

권대중 한성대 경제·부동산학과 교수는 "외국인은 자금의 경우 대출 규제가 되면 자국에서 조달할 수 있지만 실거주 의무는 피할 수 없다"며 "실거주 요건이 거래량 감소의 핵심"이라고 설명했다. 

 경기와 인천의 감소 폭이 서울보다 큰 점에 대해서는 투자 수요 비중의 차이가 영향을 미친 것으로 분석된다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "외곽지역은 실거주 목적보다는 임대 목적이 많기 때문에 서울보다 매수세가 더 크게 꺾인 것으로 보인다"고 해석했다.

 지역별로 보면 외국인 매수는 산업단지 인근 지역에 집중되는 경향을 보였다.

2025년 9월~2026년 2월 기준 인천 부평구(270명)가 1위를 기록했으며 연수구(268명), 경기 평택시(233명), 시흥시(205명), 안산시 단원구(176명) 등이 뒤를 이었다. 서울에선 영등포구(83명), 금천구(66명), 구로구(58명), 강남구(57명), 송파구(56명) 순이었다.

전문가들은 산업단지 인근 지역은 외국인 근로 수요가 많아 비교적 매수가 유지되는 반면, 고가 주택 밀집 지역은 실거주 수요 중심으로 거래가 이뤄지는 특징이 있다고 설명했다.

서 교수는 "부평이나 안산 등은 외국인 일자리가 많아 선방하는 모습이고, 강남·송파의 경우 오리지널 자산가들의 실거주 목적 진입이 이어지고 있는 것"이라고 말했다.

매수자 국적은 같은 기간 중국인이 2594명(64.7%)으로 가장 많았고 뒤이어 미국 673명(16.8%), 캐나다 176명(4.4%) 순이었다.

다만 고가주택 밀집지인 강남3구와 용산구를 합쳐보면 미국인 비중이 56.0%로 가장 높아 지역별 차이를 보였다.


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