재건축보다 안전진단 수월·용적률 제한 없어
재건축 규제 완화에 이점↓…수직증축 어려움
국내 최초 수직증축 리모델링 단지 잠실 더샵 루벤. (사진=포스코이앤씨 제공) *재판매 및 DB 금지
[서울=뉴시스]정진형 기자 = 재건축 규제 완화와 공사비 상승 이중고 속에 아파트 리모델링 시장이 고전하고 있다. 기존 건축물을 활용해 빠른 주택 공급이 가능하다는 이점에도 낮은 사업성에 발목을 잡히는 양상이다.
아파트 리모델링은 기존 아파트의 기둥과 내력벽 등 주요 구조를 유지하며 증축하거나 확장하는 것으로, 도시 및 주거환경 정비법에 근거를 두고 있다.
재건축보다 안전진단 기준이 덜 까다로워 사업 추진 속도가 빠르다는 장점이 있다.
재건축의 경우 준공 후 30년 이상이 지나고 안전진단 D등급을 받아야 하나, 리모델링은 준공 15년 이후 바로 가능하며, 안전진단도 수직증축은 B등급, 수평증축은 C등급만 받으면 된다.
국토계획법상 용적률 상한 제한이 없고, 각 세대의 주거전용면적을 최대 40%까지 증축할 수 있다는 이점도 있다.
이로 인해 철거 후 신축시 강화된 용적률, 건폐율, 주차장 관련 규제로 건축 연면적이 축소될 가능성이 높은 단지일수록 현 면적을 유지할 수 있는 리모델링을 선호하게 된다.
기부채납이나 재건축초과이익환수제 등의 규제도 받지 않는다.
또한 기존 건축물을 완전히 철거하는 재건축과 달리 철거에 따른 자원 낭비나 환경오염, 사회적 비용 증가 등의 문제 없이도 주택의 장(長)수명화를 촉진하는 이점도 있다.
하지만 재건축·재개발 관련 규제 완화가 잇따르며 상대적으로 사업성이 떨어지는 리모델링의 입지는 점차 좁아지는 양상이다.
한 예로 지난해 8월 발표된 8·8대책의 경우 역세권 정비사업 용적률을 법적 상한의 1.3배까지 추가로 허용했다. 3종 주거지역의 경우 390%까지 높아지는 셈이다.
수직증축이 여전히 어려운 것도 리모델링을 어렵게 하는 요소다. 2014년 주택법 개정으로 수직증축이 허용된 뒤 10년 동안 실제 준공된 사례는 서울 송파구 '잠실 더샵 루벤'이 유일하다.
공사비 상승세도 부담이다. 통계청 등에 따르면 올해 2월 국내 건설공사비지수는 131.04로 지난해 말보다 0.7% 올랐다.
평면 확장, 수직증축이 수반되는 '전면 리모델링'의 경우 재건축보다 공사비가 높아지게 된다. 주거환경연구원에 따르면 지난해 리모델링 사업장 5곳의 3.3㎡(평)당 공사비는 평균 890만원으로, 재건축 사업장 평균 공사비 820만7000원보다 8% 가량 높았다.
