尹, '재초환' 대수술 예고에 '강남불패' 신화 굳어지나

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = "호가가 1억원 넘게 올랐어요."

지난 7일 서울 강남구의 대표적 재건축 단지인 대치동 은마아파트 내 공인중개업소 대표는 "재건축 규제 완화 기대감이 갈수록 커지면서 집주인들이 호가를 올렸다"며 이같이 말했다. 이 대표는 "재건축 정밀안전진단 기준을 낮추고, 초과이익환수제 부담도 완화하는 소식이 전해지면서 집주인들이 매물을 거둬들였다"며 "현재 매물 자체가 없기 때문에 실제 거래가 성사되지 않지만, 호가는 꾸준히 오르고 있다"고 전했다.

대통령직 인수위원회가 재건축 규제 합리화 방안의 일환으로 재건축 초과이익환수제(재초환) 개편 작업에 돌입하면서 강남권 재건축 단지를 중심으로 집값이 꿈틀거리고 있다.

재초환은 노무현 정부에서 처음 법제화됐으나, 이후 보수 정권에서 시행이 유예됐다가 문재인 정부 출범 이후인 2018년에 본격 시행됐다. 부담금은 조합설립추진위원회 승인일(부과 개시 시점)부터 준공인가일(부과 종료 시점)까지의 주택 가격 상승 금액에, 자연 상승분과 개발 비용을 제외한 남은 금액에 부과한다. 초과이익이 3000만원이 넘으면 이익의 최고 50%를 세금으로 내야 한다.

강남지역 첫 부과 대상인 반포현대아파트의 최종 부담금은 조합 1가구당 3억4000만원 선으로 예상된다. 집값 급등의 여파로, 지난 2018년 서초구청으로부터 통보받은 예정액 1억3569만원의 2.5배 늘어났다. 재건축초과이익을 산정할 때 아파트가 준공되는 시점의 공시가격을 기준으로 하기 때문이다.

2018년 반포현대 공시가격은 전용면적 전용 84㎡ 기준으로 14억2000만원이었으나, 현재 시세는 25억원 안팎이다. 지난해 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율 78%)을 감안하면 준공시점인 지난해 7월 기준으로 공시가격이 20억원 수준이 될 것으로 보인다. 공시가격이 상승한 만큼 부담금 규모도 늘어난다.

정비업계에 따르면 현재까지 재건축 부담금 예정액이 통보된 조합은 전국적으로 63개 단지, 3만3800가구에 달한다.

인수위는 윤석열 대통령 당선인의 재건축 규제 완화 공약 중 하나인 재초환 부담금 완화 방안을 마련하고 있다. 인수위는 부담금 면제기준을 3000만원 이하에서 1억원 이상으로, 올리고 이익 구간별로 10~50%에 달하는 부과율을 낮추는 방안을 검토하는 것으로 전해졌다. 또 일각에선 부과 방식 자체를 전면 수정하고, 부담금 부과 시점을 조합설립추진위원회 승인일에서 조합설립인가일로 조정하는 방안이 유력하게 검토되고 있는 것으로 알려졌다.

서울과 수도권에 대규모로 주택을 공급할 부지가 마땅치 않은 상황에서 재건축 조합원의 부담을 낮춰 재건축 사업을 활성화하겠다는 취지다. 재초환 규제가 완화될 경우 반포현대는 1인당 3000만~4000만원 가량 부담이 줄어들 것으로 추정된다.

강남권 집값이 들썩이고 있다. 한국부동산원에 따르면 4월 첫째 주(4일 기준) 서울 매매가격은 지난주 0.01% 하락에서 이번주 0.00%로 보합 전환했다. 서울 아파트값이 하락을 멈춘 것은 지난 1월 넷째 주(24일 기준) 하락 반전 이후 11주 만이다.

강남구(0.02%)와 서초구(0.02%)는 각각 중대형과 신축 위주로 신고가가 거래되며 0.01% 상승한 지난주보다 상승 폭이 커졌다. 송파구(0.01%)도 급매물이 소진되며 상승 전환했고, 강동구(0.00%) 등도 재건축 위주로 매수문의 늘며 보합세를 나타냈다.

부동산 시장에선 인수위가 재초환 관련 규제 완화에 대한 속도 조절에 나설 것이라는 전망이 우세하다. 최근 강남권을 중심으로 서울 집값이 다시 상승 조짐을 보이고, 재초환 개편은 시행령이 아니라 법 개정이 필요해 민주당 동의가 필수적이기 때문이다. 자칫 재초환 규제 완화에 대한 기대감이 커지면 집값 상승을 자극할 수 있다는 지적도 한몫하고 있다.

한덕수 국무총리 후보자는 지난 4일 재건축 규제 완화와 관련해 "공급을 늘린다는 차원에서 적극적으로 추진해야 하지만 부작용이 있을 수 있다는 걸 염두에 두고 체계적으로 해야 한다"고 밝힌 바 있다.

전문가들은 부동산 시장 상황에 따라 재초환 규제 완화 수위가 결정될 것으로 내다봤다. 

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "재건축 안전진단 강화와 분양가 상한제, 재초환 등으로 인해 재건축 시장이 위축되면서 가뜩이나 부족한 서울 주택 공급이 더욱 축소됐다"며 "주택 수요가 많은 서울과 수도권에 주택 공급 부족해지면서 집값 급등으로 이어졌다"고 설명했다.

권 교수는 "재건축 관련 규제 완화 기대감이 커지면서 부동산 시장이 불안해지고 있다"며 "부동산 시장 불안은 지지율 하락으로 이어질 수 있기 때문에 인수위가 집값 상승 여부 등 시장 상황에 따라 신중한 처방을 내놓을 것으로 보인다"고 덧붙였다.


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