가격 낮춘 급매물 속속 등장…강남 집값 하락 신호탄?

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 집값 하락의 신호탄인가, 일시적 조정인가?

서울 주택시장 움직임의 바로미터인 강남 지역 집값 오름세가 주춤하고, 재건축 단지를 중심으로 호가를 1~2억원가량 낮춘 급매물이 속속 나오고 있다.

집값 하락기에도 다른 지역보다 가장 늦게 집값이 떨어지는 강남 지역의 급매물이 잇따라 나오면서 미묘한 파장을 낳고 있다. 다만, 주택시장에선 본격적인 하락을 예고하는 '신호탄'인지, 고강도 부동산 정책에 따른 '일시적 조정'인지는 좀 더 지켜봐야 한다는 게 중론이다.

현재 매물이나 거래량이 많지 않지만, 올해 급매물이 지난해보다 많이 나올 것으로 전망된다. 정부가 다주택자에게 보유 주택을 내놓게 하려는 양도소득세 중과 한시적 면제와 공시가격 현실화에 따른 세(稅) 부담을 늘리는 '당근과 채찍' 전략을 쓰고 있기 때문이다.

정부는 올해 6월까지 다주택자의 양도세 중과를 배제하기로 했다. 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 내년 6월까지 팔 경우 양도세 중과를 배제하고, 장기보유특별공제를 적용키로 했다.

또 지난해부터 추진한 공시가격 현실화에 따라 올해 올해 9억원, 15억원, 30억원 이상 공동주택 공시가격 현실화율을 각각 70%, 75%, 80% 수준으로 높아진다. 아파트와 연립주택 등 공동주택은 물론 단독주택의 공시가격도 올라 세 부담을 피하려는 다주택자 매물이 시장에 나올 가능성이 높다. 

지난해 12·16 부동산 대책 발표 이후 서울 아파트 가격 상승률이 2주 연속 둔화됐다.

한국감정원의 전국 주간(2019년 12월30일 기준) 아파트 가격 동향 조사 결과에 따르면 서울 아파트값 상승률이 지난주 0.1%에서 0.08%까지 떨어져 오름폭이 감소했다. 강남 4구 아파트값 상승률은 0.1%에서 0.07%로 오름폭이 둔화됐다. 강남구는 0.11%에서 0.09%로, 송파구는 0.15%에서 0.07%로, 서초구는 0.06%에서 0.04%로, 강동구는 0.07%에서 0.06%로 상승률이 축소됐다.

15억원이 넘는 고가 아파트를 중심으로 재건축 단지에서 이전 시세보다 2~4억원 떨어진 급매물이 나오면서 상승률이 둔화한 것으로 분석됐다.

15억원을 초과하는 고가아파트를 중심으로 관망세가 짙어진 가운데, 송파구 잠실주공5단지, 서초구 반포동 반포주공1단지 등 재건축 단지에서 2∼4억원 호가를 낮춘 급매물이 나왔다. 잠실주공1단지(전용면적 76.49㎡)는 지난 대책 전보다 2∼3억원 떨어진 19억7000만∼19억8000만원 급매물이 등장했다.

하지만 실제 현장에서는 거래가 이뤄지지 않는 '거래절벽 현상'이 계속되고 있다. 집을 팔거나 사려는 사람들이 일단 주택시장 상황을 관망하며 '눈치보기'에 들어간 데 따른 것이다. 집값 급등으로 인한 피로감과 정부의 고강도 규제 정책의 일관성 유지 등으로 추가 가격 상승에 대한 기대감이 다소 떨어지면서 관망세가 본격적으로 확산되는 모양새다.

개포동의 한 공인중개사는 "최근 종전 거래가보다 1~2억원 이상 낮춘 급매물이 등장하고 있지만, 매수자는 더 떨어지길 기다리며 시장을 관망하고 있다"며 "매도자들 역시 강남 지역 공급 부족으로 인해 집값이 더 상승할 것이라는 기대감에 물건을 내놓지 않고 있어 당분간 거래 없는 소강상태가 계속 될 것"이라고 말했다.

일부 급매물을 거래를 제외하면 사실상 실수요자들의 움직임이 거의 없다보니 당분간 매도·매수자 간 치열한 눈치싸움이 치열해질 전망이다. 

전문가들은 내년 2분기가 향후 집값 향방이 결정되는 변곡점이 될 것으로 내다봤다. 

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "정부의 고강도 부동산 대책 이후 숨 고르기에 들어간 서울 주택시장에서는 매도·매도수자 모두 관망세를 유지할 것"이라며 "단기적으로 초고가 아파트가 밀집한 강남 지역 아파트는 일부 급매물 거래를 제외하고 거래 자체가 위축될 가능성이 있다"고 말했다.

권 교수는 "분양가 상한제와 다주택자 양도세 중과 면제 등 부동산 주요 이슈가 총선과 맞물리면서 올해 상반기까지 불확실성이 가중되고 있다"며 "오는 4월까지인 분양가 상한제 유예와 다주택자 양도세 중과 면제가 끝나는 6월 등을 고려하면 시기적으로 내년 2분기가 향후 집값의 주요 변곡점이 될 것"이라고 덧붙였다.


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