전세계 37개국 도입된 상장 리츠 시총 규모 1900조 육박…美 63% 차지
업리츠, 스테이플드리츠, 계열리츠, 스폰서리츠 등 다양한 형태로 발전
[서울=뉴시스] 김동현 기자 = 도입 19년만에 개화기를 맞고 있는 우리나라 리츠(REITs·부동산투자신탁) 시장과는 달리 글로벌 리츠 시장은 각국에 상황에 맞는 제도를 이용해 부동산 시장을 비롯해 데이터 산업, 셀타워 등 4차산업 기반 투자까지 시장을 키웠다.
리츠 선진국으로 꼽히는 미국의 경우 기존 리츠 영역을 포함해 새로 뜨는 분야들이 리츠시장에 편입되고 있으며 호주, 싱가포르, 일본 등도 자국 상황에 맞는 리츠를 개발, 발전시키고 있는 중이다.
5일 금융투자업계에 따르면 전 세계 37 개국에 도입된 상장 리츠의 시가총액 규모는 약 1900조원 규모에 육박하는 것으로 추정된다.
이중 미국이 상장 수와 시가총액 면에서 약 63%로 가장 큰 규모를 차지한다. 상장된 리츠는 220개, 약 1200조원에 달하는 것으로 집계된다. 1개 리츠당 5조5000억원에 육박하는 규모다.
미국은 1960년대에 리츠가 도입됐으며 1993년 부동산 시장이 위축되면서 투자자들의 관심이 리츠 시장으로 옮겨가면서 시장이 커졌다.
이 당시 부동산 개발업자와 소유자들이 자신의 부동산을 리츠로 전환하면서 고안해 낸 것이 업리츠(UPREITs)다.
업리츠는 리츠가 부동산을 직접 소유하지 않고 운영조합의 지분을 소유하는 구조로 업리츠로 부동산을 넘길 경우 소유주는 리츠 주식 대신 OP 지분 받아 세금을 내지 않아도 된다는 장점이 있다.
업리츠의 발달로 미국 리츠시장은 급속도로 팽창하기 시작했고 최근에는 오피스, 주거시설, 리테일 등으로 분류되는 전통자산에서 물류, 헬스케어, 인프라, 데이터센터 등으로 확대됐다.
최근 3~4년 동안 가장 크게 늘어난 분야는 인프라(23%)와 데이터센터(18%)로 전통자산에 투자하는 리츠 비율 점차 감소, 인프라 중심으로 기타 자산 증가하는 모습이 뚜렷하다.
호주의 경우 1971년에 리츠가 도입됐으며 1990년대 퇴직연금시장이 급격하게 발전하면서 현재는 43개, 100조원에 달하는 리츠가 운영되고 있는 것으로 알려졌다.
호주에서는 신탁 증권과 자산운용회사 증권이 결합된 스테이플드 리츠(Stapled REITs)라는 형식으로 거래가 활발하다.
호주 리츠는 위탁관리 방식으로 발달했는데 위탁관리가 갖는 이해상충 문제의 해소를 위해 미국식 자기관리형 리츠를 호주 법체계 내에서 구현하기 위해 결합리츠를 도입했다.
일본의 경우 우리나라보다 1년 앞선 2000년에 리츠가 도입됐으며 정부 기업보유 부동산매각 정책(CRE)에 따라 활성화 돼 현재는 56개, 120조원에 달하는 리츠가 운영되고 있는 중이다.
종합부동산회사가 자금조달, 자산운용, 시설관리를 통합적으로 지원하고 제 3자가 자산운용, 자산 수탁, 행정 업무를 수행하는 형식의 계열리츠가 발달했다. 미국 리츠와 달리 외부 경영 구조를 띄고 있다는 특징이 있다.
일본 리츠는 전통자산에 대한 투자규모가 기타자산보다 높게 나타나는 특징이 있는데 2010년 이후 일본 리츠는 관광산업과 e커머스 성장에 주목해 로컬 호텔과 숙박 업소에 다수 투자가 이뤄졌다. 기타자산 중에서는 대부분 물류, 헬스케어에 투자가 이뤄지고 있다.
2002년 리츠가 도입된 싱가포르의 경우 국부펀드의 일종인 CMT리츠 상장으로 리츠 시장이 거대화됐으며 현재는 35개, 57조원의 리츠가 운영되고 있다.
싱가포르에서는 스폰서리츠가 발전했다. 스폰서는 리츠의 핵심투자자 또는 최대주주로, 보유자산을 이양하거나 자본을 투자해 리츠 운영을 지원하고, 전액 출자한 AMC를 통해 리츠를 설립 및 관리한다.
일본과는 달리 정부기관, 개발업자, 헤지펀드 등 다양한 스폰서가 존재한다는 것이 특징이며 리츠는 공공기관과 연계한 민관합작투자, 사회간접시설의 재원마련 수단으로 활용된다.
운영되고 있는 리츠의 80%가 해외 부동산을 보유하고 있다는 점도 이색적이다. 대부분 국내 부동산 자산을 갖고 있는 아시아 트렌드와는 대조된다는 평가를 받는다.
김지영 교보증권 연구원은 "경기 사이클 상으로는 경기후반부(경기 확장의 마무리 국면)에 주식을 대체하는 역할을 하며 중위험· 중수익 상품인 리츠가 활성화된다"며 "현재는 글로벌 경기 사이클 후반부가 진행중으로 무역분쟁 장기화, 세계경기 둔화로 성장주보다는 안정적 배당을 얻을 수 있는 리츠 투자에 유리한 환경"이라고 조언했다.
이어 "리츠는 금리 인상기보다는 인하기에 매력적"이라며 "금리 하락기에는 유동성 확대로 부동산 가치도 상승하고, 금융비용과 보유자산 할인율이 절감 돼 배당매력이 증가하기 때문에 리츠 주가에 긍정적"이라고 말했다.
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