강남 아파트 전세가율 50%%선 붕괴
공급 확대 등, 전셋값 하락세 지속 전망
'보증보험' 가입 등 대비 철저해야
【서울=뉴시스】신정원 기자 = 전셋값이 지난해 말 이후 계속 내리막길을 걸으면서 '깡통전세' 우려가 현실화되고 있다.
23일 부동산업계에선 전셋값 하락세가 당분간 지속될 것이란 전망이 우세하다. 매매가 대비 전세가 비율을 뜻하는 전세가율 하락도 본격적으로 나타나고 있어 전세 보증금을 돌려받지 못하는 세입자 피해가 눈덩이처럼 불어날 수 있다는 우려에서다.
보통 집값이 떨어지면 전셋값이 오르지만 대규모 신규 입주물량과 함께 양도세 중과·종부세 강화, 대출 제한, 공시가격 현실화 등 부동산 안정화 정책으로 인한 임대공급 물량 등으로 하향 흐름이 이어질 것으로 예상되고 있다.
전세가율 변화도 심상치 않다. 몇년새 매매가격이 급등하면서 전세가율이 낮아졌다면 최근엔 매매가와 전세가가 동반하락하는데도 전세가율이 떨어지고 있다.
전셋값이 집값보다 떨어지는 폭이 더 크면 집주인 입장에선 보증금을 맞추기 위해 새 세입자에게 받은 보증금에 낙폭(차액)을 메꿔야 하는 부담이 생긴다. 전세가율이 80% 이상으로 한창 높던 때 갭투자를 해 임대한 경우라면 세입자는 전세보증금을 오롯이 돌려받기 힘들 가능성이 있다.
KB부동산 리브온에 따르면 지난해 11월 서울 아파트 전세가율은 59.6%로 2013년 9월(59.1%) 이후 5년 2개월만에 60% 밑으로 떨어졌다. 그 다음달은 59.4%로 0.2%포인트 더 낮아졌다. 9510가구헬리오시티발(發) 공급 확대 여파로 지난해 말 기준 서울 송파구는 전월대비 0.16% 더 떨어진 49.9%, 강남구(48.6%)와 용산구(49.0%)도 50%선 아래로 주저 앉았다.
전문가들은 평생 모은 전세금을 날리지 않기 위해선 전입신고와 확정일자로 대항력을 갖추고 전세금반환보증보험에 가입하는 등 철저히 대비할 필요가 있다고 조언했다.
업계 관계자는 "우선 등기부등본을 통해 선순위 대출이 없는지 등을 꼼꼼하게 체크해야 한다"며 "대출금과 전세금의 합이 집값의 70%를 넘지 않는 것이 안전하다"고 말했다. 이어 "전입신고와 확정일자를 받아 임대차보호법상 대항력을 갖춰야 한다"며 "전입신고와 은행 근저당이 같은 날 설정될 경우 은행이 선순위자가 되기 때문에 이삿날 잔금을 치르자마자 바로 하는 것이 좋다"고 강조했다.
또한 전세금 반환보증에 가입하는 것이 좋다. 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증과 서울보증보험(SGI)의 전세금반환신용보험이 이에 해당한다.
반환보증은 전세기간이 만료됐는데도 임대인이 세입자에게 전세보증금을 반환할 수 없거나 돌려주지 않을 경우 보증기관이 대신 보증금을 반환하는 제도다. 집주인의 신용 문제로 집이 경매로 넘어가거나 전세금이 떨어졌을 때에도 보장받을 수 있다.
반환보증 가입자도 늘고 있는 추세다. HUG에 따르면 반환보증 가입자는 2016년 2만4460건에서 이듬해 4만3918건, 지난해 8만9350건으로 증가세다. 보증금액도 지난해 19조364억원으로 전년도 9조4931억원보다 배 이상 증가했다.
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