강남재건축 등 호가 낮추고 있지만 금액 여전히 높아
거래실종 심화...11월 16~29일 신고건 1342건 반토막
수도권 3기-내년 종부세 인상시 관망세 더 짙어될듯
대출규제에 금리인상 부담 커지면 거래 둔화 불가피
【서울=뉴시스】고범준 기자 = 9·13부동산 대책 이후 매수세가 위축되면서 서울 아파트값 상승세가 60주 만에 꺾였다. 한국감정원이 발표한 11월 첫째주 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 서울의 아파트값 상승률이 0.00%를 나타냈고, 종부세 강화와 대출 규제, 임대사업자 혜택 축소 등 정부의 강력한 부동산 대책이 영향을 미쳤기 때문으로 분석했다. 사진은 9일 오후 서울 성동구에서 바라본 아파트 모습. 2018.11.09. [email protected]
【서울=뉴시스】이인준 기자 = 서울 아파트 매매시장에 관망세가 갈수록 깊어지고 있다.
강남 재건축단지나 올해 급등지역을 중심으로 호가를 낮추고 있지만 여전히 높은 금액 탓에 매수세가 붙지 않고 있다.
금리 인상이 본격화되면 주택거래는 더 위축될 전망이다. 9·13대책과 11월 부동산 비수기 이후 거래실종 사태에 처한 서울 아파트 매매시장이 연말에 접어들어 '빙하기' 수준까지 급속하게 냉각될 것으로 보인다.
2일 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 30일 현재(1~29일간) 신고일(거래일로부터 60일 이내) 기준 서울 아파트 거래량은 3451건으로 하루평균 거래량은 119건으로 분석됐다.
지난 9월(1만193건) 일평균 신고건인 330.3건보다 64.0% 감소했다. 정부의 9·13대책이후 대출 문턱이 높아지고 11월 금리 인상전 시장의 관망세가 커지면서 거래가 급감했다.
특히 매도-매수자간 눈높이가 맞지 않고 있다.
서울 아파트값은 지난해 9월 둘째주부터 이달초까지 1년3개월여(59주)간 9.20% 상승한 반면 서울 아파트값은 이제 막 하락을 시작해 여전히 높은 수준을 유지하고 있다. 양측의 '눈치싸움'도 팽팽하다.
시간이 갈수록 거래실종사태는 더욱 심화되는 분위기다.
지난달 1~15일 보름간 신고건은 2109건인데 비해 이후(16~29일) 신고건은 1342건에 그쳤다.
일평균으로 보면 전반부는 하루 140.6건의 거래가 신고됐는데 후반부는 평균 95.9건으로 31.8% 감소했다. 서울 아파트 매매시장은 2013년 8월(3149건) 이후 5년3개월 내 최저치다.
앞으로도 수도권 3기 신도시 공급계획 발표, 내년 종합부동산세 인상 등 보유세 강화 추세에 시장 관망세는 앞으로도 더 깊어질 것으로 예상된다.
일단 지난 30일 결정된 기준금리 인상의 경우 매매시장에 악영향을 미칠 전망이다.
집주인은 물론 매수자 역시 시중은행 주택담보대출의 이자율 상승에 따른 부담이 커지면서, 주택구매심리를 위축시킬 전망이다.
한국감정원 KAB 부동산연구원에서 지난 5월 발표한 논문 '이자율변동의 주택시장 파급효과 분석'에 따르면, 허종만 영산대 부동산학 박사과정 수료가 2008년 1월부터 2017년 6월까지 이자율 변동과 부동산 시장의 거래량을 비교 분석한 결과, 주택담보대출금리가 0.25%포인트 상승할 경우 주택거래량은 2개월 뒤 11.9∼13.5%까지 감소하는 것으로 분석됐다. 이후에도 주택거래량 감소 효과는 최대 6∼8개월간 지속할 것으로 이 논문은 전망했다.
서울은 투기·투기 과열지역으로 대출 규제로 묶였고 다주택자들은 여전히 연내에는 매각에 나서지 않을 가능성이 크다. 상당수가 임대사업자 등록을 마쳐 최대 8년간 버티기에 들어갔다.
양도소득세 '합산과세'의 영향도 무시할 수 없다. 합산과세는 같은해(1월1일~12월31일) 부동산을 2회 이상 매도한 경우 앞서 신고한 것과 합쳐 세금을 매기는 것을 말한다. 부동산 매물을 합치면 과세표준이 높아지고 그 결과 세율도 높아지는 구조다. 양도소득세는 양도차익이 클 수로고 세율이 높아지는데, 합산 과세하면 세금이 늘어나는 구조다. 사실상 이미 올해 주택을 한 채 매각했다면, 내년 1월1일 전까지는 매각에 나서지 않을 가능성이 크다. 다음 해에 처분해서 양도세 누진 구조를 피하는 게 유리하기 때문이다.
내년에도 거래침체가 이어질 가능성이 크다는 전망이 연말로 갈수록 늘어나기 시작했다.
주택산업연구원은 최근 발표한 내년 주택시장 전망에서 본격적인 가격조정이 예상되는 서울과 수도권의 거래감소 현상이 두드러질 것으로 내다봤다. 전국 주택매매거래량은 올해 대비 약 6%(5만건) 줄어든 85만건으로 예측했다.
박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산전문위원은 "금리상승은 금융비용 상승으로 이어져 투자수익률 하락으로 거래 둔화가 전망된다"며 "각종 세금과 대출 규제로 수요자들의 심리가 냉각된 가운데 금리까지 올라서 당장 가격 급락보다는 거래 절벽 속 위축이 더욱 뚜렷해질 전망"이라고 말했다.
함영진 직방 빅데이터랩장도 "기준금리 인상이 단기적으로는 주택담보대출 금리 상승으로 이어지며 차주의 이자 상환 부담을 높이는 요인이 될 것"이라며 "대출규제에 상환이자 부담마저 커지고 있어 주택시장의 거래량과 가격움직임이 한동안 둔화할 확률이 높아졌다"라고 밝혔다.
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강남 재건축단지나 올해 급등지역을 중심으로 호가를 낮추고 있지만 여전히 높은 금액 탓에 매수세가 붙지 않고 있다.
금리 인상이 본격화되면 주택거래는 더 위축될 전망이다. 9·13대책과 11월 부동산 비수기 이후 거래실종 사태에 처한 서울 아파트 매매시장이 연말에 접어들어 '빙하기' 수준까지 급속하게 냉각될 것으로 보인다.
2일 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 30일 현재(1~29일간) 신고일(거래일로부터 60일 이내) 기준 서울 아파트 거래량은 3451건으로 하루평균 거래량은 119건으로 분석됐다.
지난 9월(1만193건) 일평균 신고건인 330.3건보다 64.0% 감소했다. 정부의 9·13대책이후 대출 문턱이 높아지고 11월 금리 인상전 시장의 관망세가 커지면서 거래가 급감했다.
특히 매도-매수자간 눈높이가 맞지 않고 있다.
서울 아파트값은 지난해 9월 둘째주부터 이달초까지 1년3개월여(59주)간 9.20% 상승한 반면 서울 아파트값은 이제 막 하락을 시작해 여전히 높은 수준을 유지하고 있다. 양측의 '눈치싸움'도 팽팽하다.
시간이 갈수록 거래실종사태는 더욱 심화되는 분위기다.
지난달 1~15일 보름간 신고건은 2109건인데 비해 이후(16~29일) 신고건은 1342건에 그쳤다.
일평균으로 보면 전반부는 하루 140.6건의 거래가 신고됐는데 후반부는 평균 95.9건으로 31.8% 감소했다. 서울 아파트 매매시장은 2013년 8월(3149건) 이후 5년3개월 내 최저치다.
앞으로도 수도권 3기 신도시 공급계획 발표, 내년 종합부동산세 인상 등 보유세 강화 추세에 시장 관망세는 앞으로도 더 깊어질 것으로 예상된다.
일단 지난 30일 결정된 기준금리 인상의 경우 매매시장에 악영향을 미칠 전망이다.
집주인은 물론 매수자 역시 시중은행 주택담보대출의 이자율 상승에 따른 부담이 커지면서, 주택구매심리를 위축시킬 전망이다.
한국감정원 KAB 부동산연구원에서 지난 5월 발표한 논문 '이자율변동의 주택시장 파급효과 분석'에 따르면, 허종만 영산대 부동산학 박사과정 수료가 2008년 1월부터 2017년 6월까지 이자율 변동과 부동산 시장의 거래량을 비교 분석한 결과, 주택담보대출금리가 0.25%포인트 상승할 경우 주택거래량은 2개월 뒤 11.9∼13.5%까지 감소하는 것으로 분석됐다. 이후에도 주택거래량 감소 효과는 최대 6∼8개월간 지속할 것으로 이 논문은 전망했다.
서울은 투기·투기 과열지역으로 대출 규제로 묶였고 다주택자들은 여전히 연내에는 매각에 나서지 않을 가능성이 크다. 상당수가 임대사업자 등록을 마쳐 최대 8년간 버티기에 들어갔다.
양도소득세 '합산과세'의 영향도 무시할 수 없다. 합산과세는 같은해(1월1일~12월31일) 부동산을 2회 이상 매도한 경우 앞서 신고한 것과 합쳐 세금을 매기는 것을 말한다. 부동산 매물을 합치면 과세표준이 높아지고 그 결과 세율도 높아지는 구조다. 양도소득세는 양도차익이 클 수로고 세율이 높아지는데, 합산 과세하면 세금이 늘어나는 구조다. 사실상 이미 올해 주택을 한 채 매각했다면, 내년 1월1일 전까지는 매각에 나서지 않을 가능성이 크다. 다음 해에 처분해서 양도세 누진 구조를 피하는 게 유리하기 때문이다.
내년에도 거래침체가 이어질 가능성이 크다는 전망이 연말로 갈수록 늘어나기 시작했다.
주택산업연구원은 최근 발표한 내년 주택시장 전망에서 본격적인 가격조정이 예상되는 서울과 수도권의 거래감소 현상이 두드러질 것으로 내다봤다. 전국 주택매매거래량은 올해 대비 약 6%(5만건) 줄어든 85만건으로 예측했다.
박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산전문위원은 "금리상승은 금융비용 상승으로 이어져 투자수익률 하락으로 거래 둔화가 전망된다"며 "각종 세금과 대출 규제로 수요자들의 심리가 냉각된 가운데 금리까지 올라서 당장 가격 급락보다는 거래 절벽 속 위축이 더욱 뚜렷해질 전망"이라고 말했다.
함영진 직방 빅데이터랩장도 "기준금리 인상이 단기적으로는 주택담보대출 금리 상승으로 이어지며 차주의 이자 상환 부담을 높이는 요인이 될 것"이라며 "대출규제에 상환이자 부담마저 커지고 있어 주택시장의 거래량과 가격움직임이 한동안 둔화할 확률이 높아졌다"라고 밝혔다.
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