[긴급진단]규제 비웃는 서울집값…추가 규제 '무리수' vs '필요악'

【서울=뉴시스】이인준 김민기 기자 = 정부가 자고 일어나면 천정부지로 치솟는 서울집값을 잡겠다며 지난달 투기지구·투기과열지구 지정 등을 주내용으로 하는 이른바 '8.27 대책'을 발표했지만 시장의 열기를 꺼뜨리기는 역부족이다.

 그러자 정부는 또다시 공공택지 지정 등 공급 확대와 대출규제·세제 강화 등 수요 억제책을 총 망라한 종합대책을 추석전에 발표하겠다고 예고했다. 빠르면 8.27 대책이 나온지 보름도 안되서다.

 전문가들은 정부가 시장을 전방위적으로 압박하고 나섰음에도 '백약이 무효'라는 반응을 대부분 보였다. 한번 불이 붙은 시장을 인위적으로 억제하려고 해봤자 오히려 역효과가 날 것이라는 의견이 주를 이뤘다. 정부가 집값 급등세의 원인을 제대로 짚지 못해 혼란을 야기하고 있다는 것이다.

 특히 정책이 너무 자주 변하다보니 전문가들조차 "나도 앞으로 어떻게 될지 모르겠다"는 반응이 나왔다. 정부가 혼란을 자초했다는 성토의 장도 열렸다. 지금까지 해온 방식을 고수해봤자 또다시 시장에 참패할 수밖에 없을 것이라는 고언도 제기했다.

 ◇심교언 건국대교수 "집값 못잡아…차분히 공급에만 집중해야"

 -서울 집값은 어디로 가고 있는 건가.
 "나도 더이상 집값이 어떻게 튈지 모르겠다. 거래량이 없는 상태에서 가격이 오른 것 갖고 집값이 올랐다고 말하는 것 자체가 부담스럽다. 앞으로 집값이 더 오를지 말지도 모르겠다."
 
 -집값을 어떻게 잡을까.
 "이번 대책도 아마 효과는 거의 없을 것이다. 단기적으로 서울집값을 잡는 방법은 없다. 중장기적으로 안정적으로 공급하는 수 밖에 없다. 지금 정부가 장기, 단기적으로 공급을 다 줄여놨다. 공급을 늘리려면 지금 강남 재건축 규제 다 풀어주고 35층도 풀고 용적률 270% 정도 되는 걸 360%까지 늘려야 한다. 거기에 임대, 청년주택 다 집어 넣어야 한다. 지금은 공급이 늘어날때까지 참는 방법밖에 없다."

 -정부 공급대책이 투기심리 조장할 수도 있다는 우려가 있다.
 "주택을 공급한다고 하는 지역은 호재기 때문에 입주때까지 가격이 계속 오른다. 과천 등 일부 지역주민들의 반대도 있다. 그 주민들에게는 그 지역에 업무관련 시설을 지어 주겠다는 등 떡도 같이 쥐어 줘야 한다."
 
 -정부의 바람직한 스탠스는 
 "정부는 차분해질 필요가 있다. 당장 또 규제책을 내서 효과를 보겠다는 것은 무리다. 서민들 살리는데 집중해야 된다. 특정지역 집값 잡겠다는 것이 시장을 더 왜곡시킨다. 정부가 정책이 잘못되는 것을 인정하고 자존심을 버리고 지금이라도 정책방향을 바로 잡아야한다."

  ◇박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원 "상승세는 꺾이겠지만…"

 -정부 정책 발표 이후 서울 집값 방향은.
 "현재로서 하락은 어렵고 상승폭이 약간 둔화될 것 같다. 그동안 단기간에 너무 오르면서 상승에너지를 분출했고 이제 거품 논란도 일면서 오름폭은 둔화될 수 있다."

 -시장 안정은 어렵나.
 "이번주 집값 상승률이 0.47%(한국감정원 아파트 매매가 기준)인데 쉽게 꺾이지 않을 것이다. 시장 안정을 논하려면 주간 상승률이 0.1%대로 내려가야 한다. 그 정도로 갈수 없는 상황이다."

 -왜 시장이 과열 됐나.
 "무주택자들의 불안감 때문이다. 집값이 불안하니까, 가을 이사 성수철에 앞서 여름부터 이사 수요가 몰렸다. 시중에 거래량이 많지 않다보니 거래에 병목 현상이 생기고 무리해서 집을 장만하려다보니 집값이 고공비행을 시작한 것이다. "

 -집값을 안정시키려면 어떻게 해야 하나.
 "공급뿐이다. 그것도 서울 근접성이 높은 지역에 부지를 확보해 공급하는 것외에 없다. 도심 근접성이 높은 지역이어야 한다. 누가 봐도 좋은 입지에 '입장료'까지 싸서 누구나 집을 사려면 살 수 있다는 믿음을 줘야 한다."

 -공급대책이 집값 상승의 빌미가 될 수 있다는 지적도 있다.
 "그것은 본질을 흐리는 것이다. 의미를 부여할수록 집값 뻥튀기를 시키는 꼴이다. 지금 당장 집값이 들썩인다고 개발을 안 한다? 당장은 그린벨트를 풀어 인근 땅값, 집값 들썩인다고 하겠지만 시간이 지나면 안정된다."

 ◇권대중 명지대 교수 "공급+수요분산…규제능사 아냐, 하락 대비해야"

 -정부 대책의 효과는 어떻게 예상하나.
 "크게 효용성이 없다. 단기적으로 집값 잡는 것은 힘들다. 보유세 인상도 내년부터다. 정부가 공급에 대한 시그널을 줬기 때문에 당장은 조금 진정될 수 있다. 일단 공급한다고하면 이전 수요가 심리적 안정감이 있어 서둘지 않는다. 그래도 가격이 오르거나 하는 것은 투기 수요다. 하지만 집값은 못 잡는다."

 -서울 부동산 시장 과열의 원인은.
 "공급 부족한데 수요는 많기 때문이다. 유동자금은 많은데 투자할 곳은 없다. 돈이 없으면 공급 부족해도 임대 사는데 현재 유동자금이 1200조다. 산업이라도 발전하면 돈이 그리로 가는데 지금 그런 상황이 아니다. 주 52시간제 도입, 최저임금이 올라가는데 소득 주도 성장이 오히려 발목을 잡고 있다. 경제가 발전하고 경제산업이 발전해야 유동 자금이 그리로 가고 부동산시장이 안정된다."
 
 -공급 대책의 효과는.
 "쉽지 않다. 서울에 땅이 없다면 차라리 수요라도 분산시켜야 한다. 예컨대 강남에서 경기도로 가면 양도세, 취득세를 안받겠다던지 막말로 서울의 학교를 지방으로 보낸다던지 해야 된다. 용산 등 효용성이 높은 그린벨트는 그대로 놔둬야 한다. 농지로 가치가 없는 땅, 짜투리 땅 등을 개발해야 한다. 강남의 경우는 영구임대주택으로 가야 된다. 그래야 로또가 안된다. 안그러면 분양받자마자 대박나고 중산층된다. 또 수요가 몰린다."

 -정부에 기대하는 정책 방향은.
 "하락 국면에 대비해야 한다. 규제 강화는 안된다. 지금 규제를 그대로 놔둬야한다. 세금을 올리더라도 부동산가격은 오히려 더 오른다. 반대로 부동산이 진정되면 지금 올린 세금이 엄청난 부담으로 돌아올 것이다. 부동산정책은 중장기적인 대책으로 펴야지 단기적으로 집값 잡겠다고 하면 집값이 오락가락한다. 정책 일관성이 없고 집값이 춤을 춘다. 원인을 치료해야 된다."

 ◇양지영 R&C연구소장 "정부가 혼란 자초…시장개입 자중해야"

 -서울 집값 상승의 가장 큰 원인은.
 "공급 부족이다. 정부가 수요를 억제하는 규제를 계속 내놓으니까 매물을 귀하게 만들었다. 거래가 위축되니 집값이 뛰었다. 만약 정부가 지난해 8.2 대책을 내놓지 않았다면 올해는 부동산시장이 조정을 맞는 국면이었다. 오히려 규제를 내놓으니까 수요을 억제해 혼란이 발생한 것도 있다."

 -정부 추가 대책으로 시장이 안정을 찾을까.
 "전망이 어렵다. 변수들이 너무 많기 때문이다. 이번에 규제를 하더라도 언제 또 추가대책이 나올 수도 있다는 우려가 있기 때문에 시장 혼란만 가중됐다. 특히 추가적인 세금 규제는 시장 안정화에 도움이 되지 않을 것 같다. 시장에 매물이 없는 이유는 양도소득세 때문에 주택을 팔려하지 않는 것이기 때문이다. 세금 규제는 팔게하는 규제가 아니라 가지게 만드는 규제다. 대출은 어느정도 시장을 안정 시키는 영향이 있을 것으로 본다."

 -공급 대책은 효과가 있을까.
 "공급계획이 시급한 것은 맞다. 정부는 규제책을 내놓기보다 공급에 집중해야하는 시기다. 지금 부동산시장이 탄력을 받았으니까 더 오르지 않을까하는 기대감이 있다. 여기에 거래할 수 있는 매물이 없으니 기대감은 커지고 있다. 다만 어느 지역에 공급이 되는지에 정책의 성패가 갈릴 것이다. 입지조건이 수요자들이 혹할 수 있는 조건인 경우에는 효과가 클 것이다. 하지만 그렇지 않은 경우에는 없을 것으로 본다."

 -정부가 추가 정책에 고려해야하는 내용은.
 "규제를 내놓을수록 시장에 혼란을 가중시키고 있다. 가만히 있는게 더 도움이 되는 상황이다. 1주택 양도소득세까지 손대는 것은 자산가가 아니라 서민에게 피해를 주는 것이다. 정부가 정책을 잘못 쓰는 것이다."

 ◇핑크팬더(이재범) "집값상승 원인은 '자기충족적 예언'…멈추기 쉽지 않아"

 -서울 집값의 향방은 어떻게 보나.
 "상승세가 쉽게 멈출 것이라 생각하지 않는다. 부동산은 '추세'다. 예를 들어 손을 들고 한참 원을 그리다가 갑자기 중지하려고 하면 관성에너지가 있기 때문에 금방 멈출 수 없다. 그런데 정부는 갑자기 멈추게 하려고 하는 중이다. 서울집값은 올해 연말까지 꾸준히 상승할 것으로 본다."

 -집값 상승의 원인은 뭔가.
 "가장 큰 것은 '자기 충족적 예언'. 오른다고 하니까 앞으로 더 오른다고 생각하는 것이다. 지금 상황에서 정부가 어떤 정책을 편다고 한들 효과가 없다. 효과가 나타나는 시점은 내년후다. 내년 하락장의 진폭이 더 커질 수 있다."

 -정부의 검토해야 할 대책은 뭔가.
 "유동성이다. 대출을 확 없애 버리면 되는데 현실적으로 방법이 없다. 이미 서울전역은 투기·투기과열지구로 지정돼 LTV, DTI가 40%다. 그런데도 집 살 사람은 다 산다. 주택담보대출외에도 대출이 나오는 곳이 있다는 것이다. 비핵심대출이다. 가깝게는 신용대출이라든지 대기업을 다니는 직장인의 경우 회사에서 받는 대출 또는 부모님께 자금을 빌리는 '부모님 찬스'까지 있다. 그런데 이런 자금은 정부가 손을 댈 수 없는 곳에서 나오는 대출이다. 최근에 정부가 전세자금 대출에도 규제를 하려고 했지만 여론이 들끓자 물러섰다. 현재로서는 정부가 할 수 있는 수단이 없는 것 같다."

 -금리 인상은 서울 집값 안정에 도움이 안될까.
 "금리 인상은 당장에 영향을 줄 변수는 아닌 것 같다. 시간이 다소 걸린다. 금리 상승기에는 집값이 오히려 오르는 경우가 있다. 경기가 나아질 것이라 보기 때문이다. 하지만 시간이 지나고 하나둘씩 상환에 나서다가 어느 순간 '버겁다'는 말이 나오기 시작하면 한번에 무너질 수 있다."

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