'재초환 공포' 강남 재건축…"계산기 두드려보면 기회" 전문가 분석 이유는

[서울=뉴시스]이지영 기자 = 서울 재개발·재건축 투자 열기가 다시 살아나는 가운데 초기 구역보다 사업이 상당 부분 진행되고 가격까지 조정된 상급지 재건축이 낫다는 조언이 나왔다. 재건축초과이익환수제(재초환)과 추가 분담금 등을 감안해도 이익이 남는지를 따져야 한다는 설명이다.

김건우 분전아카데미 대표는 10일 유튜브 채널 '부읽남TV_내집마련부터건물주까지'에서 "초기 재개발은 개인적으로 별로 추천하지 않는다"며 "의외로 초기 재개발은 생각보다 비싸고 사업이 진행된 재개발이나 재건축은 생각보다 비싸지 않다"고 밝혔다.

최근 서울 재개발 투자 열기가 다시 커진 배경에는 서울에서 신규 주택을 공급하려면 정비사업을 활성화할 수밖에 없다는 기대가 있다.

김 대표도 이같은 논리에는 동의했다. 그는 "서울에서 재개발이 주요 공급 정책이 될 수 있다는 논리는 맞다"면서도 "다만 내가 산 구역이 실제로 진행되는지 여부는 전혀 다른 문제"라고 지적했다.

이는 정비사업이 정책뿐 아니라 주민 동의와 조합 내부 갈등 등 변수가 많기 때문이다.

그는 "초기 재개발은 '언젠가는 되겠지', '서울에 땅이 없으니 결국 밀어주겠지'라고 생각하고 들어가는 하이리스크 하이리턴 투자"라며 "무산된 곳도 많기 때문에 남의 말만 듣지 말고 직접 현장에 가서 추진위원회나 주민들의 사업 의지가 강한지 확인해야 한다"고 조언했다.

특히 초기 재개발은 기대감이 가격에 먼저 반영되는 경우가 많다고 봤다.

김 대표는 "전문 투자자 중에는 초기 재개발에 들어가 준공까지 가져가기보다 2억원에 사서 3억5000만원에 파는 식으로 중간에 빠지는 사람들이 많다"며 "초기 재개발은 고수의 영역에 가깝다"고 설명했다.

반대로 사업 단계가 어느 정도 진행된 재개발·재건축은 분담금 등 구체적 비용이 드러나면서 가격이 조정받는 경우가 많다고 분석했다.

그는 "사업시행인가나 관리처분계획, 통합심의 단계로 넘어가면 그때부터 분담금 문제가 현실화되면서 가격이 조정된다"며 "자금만 있다면 오히려 사업이 뒤쪽까지 진행된 곳에서 가성비가 훨씬 더 나온다"고 평가했다.

최근 가격이 조정된 강남권 재건축 단지를 대표 사례로 꼽았다.

김 대표는 "은마아파트가 30억원대, 잠실주공5단지 작은 평형이 36억원대까지 조정됐다"며 "자금이 있다면 현재 사업이 많이 진행된 재개발이나 재건축 가운데 들어갈 만한 곳"이라고 설명했다.

상급지 재건축의 가장 큰 변수로는 재초환을 꼽았다.

재초환은 재건축으로 얻는 이익이 조합원 1인당 8000만원을 초과할 경우 최대 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 사업 종료 시점과 개시 시점의 집값에 따라 부담금이 크게 달라질 수 있어 사업성이 좋은 단지에서도 불확실성 요인으로 작용한다.

김 대표는 "재초환은 얼마나 부과될지 정확히 계산하기 어렵다"며 "준공이 2034년이냐 2035년이냐, 어느 시점이 개시 시점이 되느냐에 따라 부담금이 2억원씩 차이 날 수도 있다"고 했다.

이어 "조합이나 구청에서 3억원 정도 내면 된다고 계산했는데 실제 준공 시점에는 5억원을 내야 할 수도 있다"며 "이런 불확실성이 재건축 시세를 끌어내리는 요인"이라고 덧붙였다.

다만 재초환으로 정비사업이 전면 중단될 가능성은 낮다고 봤다.

그는 "재초환과 추가 분담금의 불확실성이 가격에 반영돼 잠실주공이나 은마, 압구정 등 상급지 재건축 가격이 많이 내려왔다"며 "불확실성을 극단적, 보수적으로 계산해도 이익이 남는 수준까지 가격이 내려오면 다시 매수자가 들어올 것"이라고 예상했다.

이어 "재초환 때문에 재건축이 모두 멈춘다는 것은 합리적인 분석이 아니다"라며 "대부분 소유주는 부담금을 내더라도 사업을 진행하는 쪽을 선호한다"고 부연했다.

현재 가격 수준에서는 강남 재건축의 매력이 커졌다고 평가했다.

김 대표는 "재초환까지 감안해도 지금은 강남 재건축의 가격 메리트가 가장 크다고 본다"며 "재건축 이후 얻게 될 자산 가치를 고려하면 재초환을 보수적으로 잡아도 안전마진이 꽤 남는 구간까지 내려왔다"고 주장했다.

다만 주변 신축 아파트 가격이 추가로 내려갈 경우 재건축 단지의 안전마진도 함께 줄어드는 만큼 매수 시점은 신중하게 판단해야 한다고 조언했다.

그는 "현재도 가격이 괜찮다고 보지만 주변 신축 가격이 더 내려오면 재건축도 추가 조정을 받을 수 있다"며 "내년에 타이밍을 더 노리거나 자금이 생기는 시점과 이주·입주 시기를 맞춰 단지를 고르는 것도 방법"이라고 설명했다.


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