"감정가 50억 아파트, 40억에 낙찰"…전문가가 본 서울 부동산의 이상 징후

[서울=뉴시스]허준희 인턴 기자 = 서울 주요 지역의 아파트 경매 낙찰가가 감정가를 밑도는 사례가 늘고 있는 가운데, 무리한 대출을 통한 주택 매수에 주의해야 한다는 전문가의 조언이 나왔다.

지난 17일 구독자 87만명을 보유한 유튜브 채널 '표영호 TV/경제적 자유와 행복을 위하여'에 출연한 굿마이크 표영호 대표는 "지금 서울 주요 지역의 아파트값 경매 낙찰가율이 대폭 낮아지고 있다"며 이같이 말했다.

표 대표는 서울 영등포구 여의도동의 한 아파트 경매 사례를 들었다. 감정가가 50억8300만원으로 책정된 해당 아파트는 최저 입찰가가 32억원까지 떨어졌고, 최종적으로 40억2000만원에 낙찰됐다. 감정가보다 약 21% 낮은 가격이다.

그는 "입지도 최고이고 재건축 기대감도 높은 아파트인데 가격이 뚝 떨어진 상황이 발생했다"며 "성수동 트리마제와 용산구, 목동, 강남 은마아파트 등 서울 주요 지역에서도 비슷한 흐름이 나타나고 있다"고 주장했다.

이어 그는 "불과 1년 전만 하더라도 아파트 경매 낙찰가율이 시세보다 높은 곳이 많았다"며 "경매로 아파트를 사면 토지거래허가제의 실거주 의무를 적용받지 않는다는 점도 영향을 미쳤지만, 이제는 이런 장점도 통하지 않는다는 것"이라고 설명했다.

표 대표는 감정가와 실제 거래가 사이의 차이도 살펴봐야 한다고 짚었다. 여의도 해당 아파트의 감정가는 50억원을 웃돌았지만, 최근 실거래가는 45억원 수준이라는 것이다. 표 대표는 "감정가가 50억원이라고 해서 그 가격이 실제 시세를 반영한다고 생각하면 안 된다"며 "요즘은 부동산 감정가를 그대로 믿어서는 안 된다"고 강조했다.

고가 아파트 시장이 위축되는 원인으로는 보유세 부담과 대출 규제를 꼽았다. 표 대표는 "부동산 보유세가 개편되면서 고가 아파트일수록 세금 걱정을 하지 않을 수 없다"며 "25억원이 넘는 고가 아파트는 대출이 최대 2억원에 그친다. 이런 요인으로 고가 아파트 시장이 어려움을 겪고 있다"고 말했다.

서울 광진구의 고급 아파트인 포제스 한강도 사례로 들었다. 그는 "분양 당시 역대 최고가 수준의 분양가로 논란이 있었지만, 분양가가 더 오를 것이라는 기대감에 분양이 진행됐다"며 "최근에는 분양가보다 낮은 가격에 거래되는 사례도 나오고 있다"고 했다.

이어 표 대표는 "34평형이 43억원에 거래됐다가 3개월 만에 35억원으로 떨어졌다"며 "서울 아파트값이 급등하던 시기에도 가격이 하락했다는 것은 시장이 비싼 가격을 뒷받침하지 못한다는 의미"라고 분석했다.

반면 서울 외곽과 수도권의 중저가 아파트는 전세난과 대출을 활용한 실수요자들의 매수세가 가격을 떠받치고 있다. 표 대표는 "전셋집을 구하지 못한 실수요자들이 어쩔 수 없이 대출을 받아 매수하는 경우가 많다"며 "강북권 부동산을 둘러보니 지금 영끌 매수가 이뤄지고 있다는 이야기를 들었다"고 전했다.

그러면서 금리가 오르는 상황에서 대출에 의존한 매수가 계속되기는 어렵다고 전망했다. 그는 "금리가 오르는 환경에서 서울 외곽 지역 중가 아파트값의 상승이 계속 유지될 수는 없다"며 "금리에 무너질 수밖에 없다"고 주장했다.

표 대표는 집을 마련하려는 실수요자의 불안한 심리를 이해하면서도 무리한 매수는 경계해야 한다고 당부했다. 그는 "내 집 마련에 대한 소유 욕구와 안정 욕구가 간절하다고 해도 집값이 오른다는 이유만으로 영끌에 뛰어들어서는 안 된다"고 강조했다.

향후 주택 매수 시점을 판단할 때는 집값 상승률보다 금리 흐름을 살펴야 한다고도 했다. 표 대표는 "지금은 집값이 얼마나 오르느냐보다 전 세계적인 금리 상승과 고금리의 고착화를 지켜봐야 한다"며 "확실하게 금리가 내려간다는 신호가 나올 때까지 기다리는 것이 좋다"고 조언했다.


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