"도쿄는 매년 10만채 짓는데 서울은 3만채…이 시스템 못 깨면 집값 상승 불가피"

[서울=뉴시스]허준희 인턴 기자 = 서울의 주택 공급량이 일본 도쿄에 비해 크게 줄어든 가운데, 한국 특유의 아파트 중심 주거 문화와 재건축 구조 때문에 공급 부족에도 서울 주택의 수요는 꾸준히 높아지고 있다는 전문가의 분석이 나왔다.

지난 7일 구독자 2만명을 보유한 유튜브 채널 '김원장의 보이는 경제'에는 삼프로TV 김원장 부사장이 출연해 지난 10년간 서울과 도쿄의 주택 공급을 비교하며 한국의 부동산 시장 구조를 설명했다.

김 부사장이 제시한 자료에 따르면 2016년 서울의 주택 착공 물량은 약 9만7000채로 도쿄 23구의 약 11만채와 큰 차이가 없었다. 하지만 서울의 공급량은 이후 점차 감소해 2024년 약 2만6000채, 2025년 약 3만2000채까지 줄었다. 반면 도쿄는 10만채 이상씩 공급하고 있으며, 공급량이 감소한 이후에도 연간 9만채 안팎의 주택을 공급하고 있다.

김 부사장은 "한국과 일본은 경제 규모, 인구, 면적이 비슷한데 집을 더 지어야 한다는 사회적 욕구는 한국이 강하다"며 서울의 공급이 어려운 이유로 대규모 아파트 단지가 중심이 된 주거 형태를 꼽았다. 재건축을 위해서는 수천 가구에 이르는 주민들의 동의가 필요해 사업 추진 자체가 쉽지 않다는 것이다.

특히 과거에는 기존 용적률보다 높은 용적률을 적용해 추가로 지은 주택을 일반분양하고, 그 수익으로 조합원들이 새 아파트를 얻는 방식이 가능했다. 하지만 이미 용적률을 상당 부분 사용한 단지가 늘면서 재건축을 하려면 조합원들이 직접 비용을 부담해야 하는 경우가 많아졌다. 이에 따라 주민들이 뜻을 모으기 어려워져 재건축이 쉽지 않아졌다는 설명이다.

김 부사장은 "용적률보다 정말 중요한 것은 마음을 모으는 것"이라고 말했다. 이어 그는 "일본은 50집, 80집 정도만 마음을 모으면 재개발·재건축을 할 수 있지만 우리는 1000명, 2000명, 3000명, 4000명의 마음을 모아야 하는데, 이것이 어렵다"고 했다.

이처럼 공급 확대가 쉽지 않은 상황에서 서울 주택을 원하는 수요는 오히려 커지고 있다는 게 김 부사장의 분석이다. 이런 상황에서 소득이 높아지는 가운데 부동산이 안정적인 투자 수단으로 인식되고 있고, 서울에 일자리와 교통·교육 등 사회적 인프라가 집중돼 있기 때문이다.

이에 대해 김 부사장은 "소득은 오르고 공급은 한정돼 있다"며 "특정한 지역에 사회적·경제적 혜택은 몰리고, 거기에 집값은 계속 오르고, 우리는 거기에 계속 가고 싶어 한다"고 말했다.

그러면서 그는 서울 주택에 대한 선호가 단순히 주거 목적만으로 설명되기는 어렵다고 봤다. 김 부사장은 "사람들이 그곳에 살고 싶어서 너무 좋아서 반포, 대치동, 목동에 살려고 하는 게 아니다"라며 "집이라는 재화는 어떤 것보다도 안정적인 수익률을 보장해준다"고 말했다.

결국 서울의 주택 공급은 구조적으로 쉽지 않은 반면 서울 주택을 원하는 수요는 계속 유입되면서 집값을 끌어올리는 구조가 형성됐다는 것이다. 김 부사장은 "이 시스템을 깨지 못하면 소득 증가와 제한된 공급, 특정 지역으로의 사회·경제적 혜택 집중이 맞물리면서 서울 주택 가격이 계속 높은 수준을 유지할 수 있다"고 주장했다.


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