"신축 받는다고 샀는데"…재개발·재건축, 15~20년 각오해야

[서울=뉴시스]김혜경 기자, 박지우 인턴기자 = 재개발·재건축 투자에 대한 관심이 커지는 가운데 신축 아파트를 받을 수 있다는 기대만으로 투자에 나서서는 안 된다는 전문가의 조언이 나왔다. 사업이 늦어지거나 추가 분담금이 발생할 수 있어 투자 기간과 자금 여력을 함께 따져야 한다는 것이다.

지난달 30일 구독자 184만 명을 보유한 유튜브 채널 ‘부읽남TV’의 정태익 대표는 "재개발과 재건축은 매수하면 끝나는 게 아니다"며 "자금 관리부터 여러 가지 복잡한 일이 시작된다"고 말했다.

재개발·재건축은 낡은 주택이나 아파트를 새 아파트로 바꾸는 사업이다. 일반적인 주택 매매와 달리 집을 산 뒤에도 사업이 진행되는 동안 추가 비용이 발생할 수 있다.

정 대표는 "가장 큰 문제는 추가로 돈이 더 들어가는 것"이라며 "사업이 잘 진행되면 몇억 원을 추가로 내야 하는 경우도 있다"고 말했다.

사업이 언제 끝날지도 변수다. 정 대표가 조사한 재개발 사업 7곳은 조합 설립부터 관리처분인가까지 7~17년이 걸렸다고 했다. 재건축은 이보다 기간이 짧지만 사업이 예상보다 늦어질 가능성은 여전히 있다는 설명이다.

정 대표는 "시작부터 입주까지 15~20년 정도 각오하는 게 사실은 좋다"며 결코 짧은 기간이 아니라고 말했다.

장기간 돈이 묶일 수 있는 만큼 단순히 ‘얼마나 올랐는지’만 봐서는 투자 성과를 제대로 판단하기 어렵다는 지적도 나온다. 정 대표는 "투자의 성과라는 것은 투자금과 수익률 등을 기간으로 나눠 봐야 한다"고 설명했다.

예를 들어 4억원을 투자해 8억원을 회수하더라도 5년이 걸리면 연복리 수익률은 약 15%지만, 10년이면 약 7%, 15년이면 5%에 못 미친다는 것이다.

정비사업은 사업이 얼마나 빨리 진행되는지도 중요하다. 정 대표는 "재개발 재건축 분야에서는 속도가 전부라는 말이 있다"며 "기간이 길어질수록 투자 수익률이 급감한다"고 말했다.

사업이 순조롭게 진행되더라도 추가 비용은 남는다. 예상보다 분담금이 많이 나올 수 있고 세금 등을 제외하면 실제 수익이 기대보다 줄어들 수도 있다.

정 대표는 "예상한 것보다 훨씬 더 분담금이 많이 나올 수도 있다"며 "돈을 벌었지만 실제로 세금과 차포 등을 떼고 나면 생각보다 수익률이 안 좋을 수 있다"고 말했다.

반대로 사업이 지연되거나 금리·정책 등 외부 변수가 생기면 매도 시점을 놓칠 수도 있다. 추가 분담금을 낼 여력이 부족한 상황에서 시장까지 하락하면 원치 않는 가격에 집을 팔아야 할 가능성도 있다.

정 대표는 "재개발 재건축 투자는 최악의 상황을 가정하고 그래도 버틸 수 있으면 투자를 하는 것"이라고 강조했다.

최근 재개발·재건축에 대한 관심이 커진 배경으로는 높아진 집값과 대출 규제, 공급 부족에 대한 우려 등이 꼽힌다. 상대적으로 적은 초기 자금으로 향후 신축 아파트를 확보할 수 있다는 기대 때문이다.

그러나 적은 투자금만 보고 접근하는 것은 주의해야 한다는 게 정 대표의 설명이다. 정 대표는 “투자금이 적게 든다는 건 역설적으로 리스크가 대단히 높다는 뜻”이라며 “미래가 불투명하기 때문에 싼 것”이라고 말했다.

이어 "지금 사서 대박 내겠다는 생각으로 접근하면 대부분 초기 재개발 같은 곳으로 간다"며 "큰돈을 벌겠다는 생각보다는 신축이 되는 티켓을 확보했다고 생각하는 게 맞다"고 했다.

결국 재개발·재건축에 투자할 때는 신축 아파트가 된다는 기대뿐 아니라 사업 기간과 추가 분담금, 자신의 자금 여력 등을 함께 따져야 한다는 것이다.

정 대표는 "욕심을 내지 말아야 한다"며 "큰돈을 벌겠다고 엄청난 리스크를 부담하기에는 한계가 있다"고 조언했다.


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