서울시, 옥인동 등 3곳 용적률 최대 1.2배로 상향

[서울=뉴시스] 최현호 기자 = 서울시는 종로구 옥인동·명륜3가와 중랑구 망우동의 '휴먼타운 2.0' 사업지 3곳을 특별건축구역으로 지정 고시한다고 1일 밝혔다.

이번 지정에 따라 구역 내 신축 건축물은 요건과 심의를 거쳐 건축기준을 완화받을 수 있다. 기존 종로구 신영동과 구로구 구로동 2곳을 포함하면 휴먼타운 2.0 특별건축구역은 총 5곳으로 늘어난다.

새로 지정하는 구역은 ▲종로구 옥인동 47번지 일대 3만282㎡ ▲종로구 명륜3가 1의1061번지 일대 5만6494㎡ ▲중랑구 망우동 422의1번지 일대 1만4784㎡다.

'휴먼타운 2.0'은 경관·높이 제한 등으로 전면 개발이 어려운 저층주거지에서 단독·다가구·다세대주택의 신축과 리모델링을 지원하는 사업이다. 여러 필지를 모아 공동주택을 짓는 사업을 묶어 관리하는 '모아타운'과 달리 기존 골목과 마을의 특성을 살려 개별 필지를 정비하거나 이웃한 필지끼리 건축협정을 맺어 주택을 정비한다.

옥인동과 명륜3가는 작은 필지와 경사지, 차량 진입이 어려운 좁은 골목 등으로 신축 시 충분한 면적과 사업성을 확보하기 어려웠던 지역이다. 옥인동은 전체 418필지 중 297필지(71.1%)가 90㎡ 미만이다.

이번에 지정하는 3개 사업지에서 휴먼타운 2.0 설계 지침 등 적용 요건을 충족하면 용적률(대지면적 대비 건물 각 층 바닥면적 합계의 비율)을 조례 기준의 최대 1.2배까지 적용받을 수 있다. 제1종 일반주거지역은 150%에서 최대 180%로, 옥인동·명륜3가의 7층 이하로 관리되는 제2종 일반주거지역은 200%에서 최대 240%로 완화할 수 있다.

예컨대 용적률 150%가 적용되는 200㎡ 대지는 용적률 산정에 포함되는 건물 전체 바닥면적의 상한이 300㎡에서 360㎡로 늘어난다. 실제 건축 규모는 높이·주차 기준과 개별 심의 결과에 따라 달라진다.

건물 높이도 지역별로 완화한다. 옥인동은 자연경관지구(자연경관 보호·관리를 위한 구역) 내 해당 지역의 높이 제한을 16m에서 최대 20m로, 명륜3가는 10m에서 최대 14m로 완화할 수 있다.

두 지역에서는 경사지에 지하 주차장이나 비주거용 공간 등을 마련할 때 지상으로 드러나는 지하층 부분에 한해 건폐율(대지에서 건물이 차지하는 면적 비율)을 60%에서 최대 80%까지 완화할 수 있다.

건축물과 대지 경계 사이에 확보해야 하는 공간인 '대지 안의 공지'와 옥상 조경 기준도 지역별로 완화한다. 건축선에서 1~3m씩 떨어뜨려야 했던 거리를 현행의 절반 범위까지 줄일 수 있다. 옥상 조경을 대지 조경면적으로 인정하는 한도는 전체 조경면적의 2분의 1에서 3분의 2로 늘린다.

시는 건축기준을 완화하면서 지역별 설계 지침을 적용해 건축물의 형태와 외관, 외부 공간 등이 주변 마을 경관과 조화를 이루도록 유도한다.

시는 건축주가 대지 여건에 맞는 건축계획을 마련할 수 있도록 전문가 자문단인 '휴머네이터'를 통한 기획설계와 상담도 무료로 지원한다.

이 같은 특례를 받으려는 건축주는 특례 사유와 예상 효과를 담은 '특례적용계획서'를 첨부해 자치구에 건축허가를 신청하면 된다. 적용 여부와 범위는 서울시 건축위원회 심의를 거쳐 결정된다.

특례를 적용받은 건축물은 건축허가나 신고 후 12개월 이내에 착공해야 한다. 기한 내 착공하지 않으면 특례가 적용되지 않는다.

이번 특별건축구역은 지정 후 3년간 한시적으로 운영한다. 시는 사업성과를 점검·평가해 지속 운영 여부를 결정한다.

시는 2023년 9월 추진계획 수립 이후 7개 자치구 13곳을 대상지로 선정해 사업계획 수립을 추진하고 있다. 이번 3곳 지정에 이어 추가 8곳도 특별건축구역 지정을 위한 건축위원회 심의를 연내 완료할 계획이다.

또 신축이 어려운 기존 주택의 리모델링과 인접 필지 간 공동 정비를 지원하기 위해 대상지별 여건에 맞춰 '리모델링 활성화구역'과 '건축협정 집중구역' 지정을 추진할 계획이다.

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