"월세 내고 나면 생활비도 없어요"…월세 160만원 시대, '내 자산' 만들려면

[서울=뉴시스]서이현 인턴 기자 = 장기적으로 월세나 비아파트 매수보다 소형 아파트라도 매수하는 것이 자산 축적을 위한 실질적인 방법이라는 부동산 전문가의 조언이 나왔다.

29일 KB국민은행의 공식 유튜브 채널 'KB부동산TV'에는 최윤성 RM부동산연구소 대표가 출연해 서울 월세 폭등의 원인과 청년 주거 문제 해결책을 짚었다.

최 대표는 먼저 최근 서울 평균 월세가 크게 오르는 이유에 대해 "매매가 많이 오르면 집을 사지 못한 수요가 전월세로 옮겨간다"고 답했다. 이어 그는 "보통은 전세가 매매와 월세 사이에서 완충 작용을 해주는데, 그 완충 지대가 줄어들면서 월세로 충격이 훨씬 크게 가고 있다"며 "월세는 현금 흐름이 그대로 사라지는 구조라 자산 축적이 어렵다기 때문에 가계에 매우 부정적"이라고 우려했다.

정부는 이에 대한 해결책으로 비아파트 활성화를 유도하고 있지만, 최 대표는 실거주나 투자 관점에서 빌라나 오피스텔 매수는 권장하지 않는다고 밝혔다. 그는 "비아파트는 사는 순간부터 감가상각이 시작된다"며 "주택을 매수하는 본질은 자산 축적인데, 감가상각이 발생하면 인플레이션 헤지조차 안 된다"고 말했다. 재건축이 어려운 빌라나 오피스텔은 월세 수익률로 아파트 가격 상승률을 따라잡기가 사실상 불가능하다는 설명이다.

최 대표는 장기적으로 주택을 매수해 주거비를 고정하는 게 근본적인 해결책이라고 강조했다. 그는 "보험에 비유하자면 매매는 '비갱신형'이고 전·월세는 '갱신형'"이라며, "매매는 10년 전에 산 가격 그대로 내 주거 비용이 고정되지만, 임대는 보증금과 월세가 계속 올라간다"고 설명했다. 결국 전세 가격이 과거 매매 가격을 넘어서는 시점이 오기 때문에, 인플레이션을 방어하려면 감가상각되지 않는 자산을 직접 소유하는 것이 유리하다는 것이다.

사회초년생과 자녀 세대를 위한 자산 형성 로드맵도 제시됐다. 자본금이 2~3억원 수준인 경우, 서울 외곽의 장거리 출퇴근 아파트보다는 장기적으로 새 아파트로 탈바꿈할 수 있는 서울 내 재개발·재건축 정비사업 구역을 선점하거나, 자금 여력이 더 생기면 서울의 입지 좋은 소형 아파트를 우선 매수하는 전략을 권장했다.

공공임대와 공공분양 확대의 현실적 한계도 짚었다. 청년 주거 복지를 위한다는 취지는 좋으나, 한국토지주택공사(LH) 등공공기관의 재정 건전성 문제로 무한정 늘리기는 어렵다는 지적이다.

더 큰 문제는 기존 임대주택을 유지·관리하는 데서 발생하는 누적 적자와 부채다. 최 대표는 "신규 건설은 중단하면 부채 증가를 멈출 수 있지만, 이미 보유한 임대자산의 유지 부채는 줄어들지 않고 계속 쌓인다"며 "공공은 정말 자립이 필요한 취약계층에 집중 지원하고, 일반 수요는 민간과 역할을 명확히 분담해야 한다"고 주장했다.

끝으로 최 대표는 세종시와 지방 광역시의 부동산 전망도 짚었다. 그는 먼저 "세종시는 행정부처나 국회를 이전한다는 이슈가 나오긴 했지만 제조업 등 대규모 연관 산업 이주가 아니기 때문에 파급력이 제한적"이라고 설명했다.

지방 대도시 집값은 오를 것으로 봤다. 최 대표는 "지방 광역시 핵심 지역들도 신규 인허가와 착공이 전면 중단되다시피 했습다" 며 "공급 축소 효과가 누적되면서 대구 수성구, 부산 해수동, 대전 둔산동 같은 대장 입지부터 신고가가 나오기 시작했고, 연말이나 내년에는 광역시 핵심축으로 흐름이 번져갈 가능성이 있다"고 예상했다.


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