8월 대책에도 서울 중저가 집값 오름세…한은 "가계대출 확대될 수도"

[서울=뉴시스] 조현아 기자 = 정부의 8월 부동산 대책 이후 서울 강남 등 고가주택 가격은 하락한 반면 중·저가 주택이 많은 지역에서는 높은 집값 오름세가 이어진 것으로 나타났다. 한국은행은 집값 상승에 대한 기대가 여전히 높은 데다 정부의 가계대출 증가율 총량 목표를 완화한 만큼 주택관련대출을 중심으로 가계대출 증가세가 다시 확대될 가능성이 있다고 진단했다.

22일 한은이 발표한 '금융안정 상황(2026년 9월)'에 따르면 정부가 부동산 시장 안정을 위해 세제·금융·공급 대책을 잇따라 내놓은 이후 부동산 시장은 주택 가격대별로 차별화된 흐름을 보였다. 수도권 아파트 가격이 높은 상승세를 지속한 가운데 과세에 큰 영향을 받는 고가주택의 경우 매도 물량 증가와 가격 상승폭 둔화·하락 움직임을 보였다.
 
서울 아파트 매매가격을 보면 지난 14일 기준 강남구는 7월 27일 대비 1.28%, 서초구는 0.94% 하락했고, 송파구는 0.34% 상승하는 데 그쳤다. 반면 가격대가 상대적으로 낮은 중랑구에서는 같은 기간 3.46% 올랐고, 성북구(3.36%), 서대문구(3.15%), 강북구(2.92%) 등에서 높은 상승률을 기록했다.

서울 아파트 시장의 반응은 과거 주요 부동산 대책 발표 당시와 비슷한 흐름을 보인 것으로 나타났다. 대책 발표 이후 6주간 서울 아파트 매물은 평균 7만건으로 과거 대책 발표 이후 평균과 비슷한 수준이었다. 다만 서울 아파트 가격은 주간 평균 0.16% 올라 과거 평균(0.1%)을 소폭 웃돌았다.

한은은 이번 대책으로 고가주택이나 비거주주택에 대한 투자 수요는 약화되겠지만, 향후 집값이 계속 오를 것이라는 기대가 정책 효과를 제약할 수 있다는 점에 주목했다.

한은의 분석 결과 향후 5년간 수도권 아파트 상승률이 3.5% 수준으로 안정될 것으로 예상하는 경우 2027년 중 주택을 처분할 유인이 있는 다주택 가구의 비중은 30.4%로 추정됐다. 그러나 기대 상승률이 서울 아파트 가격 상승률인 8.2%로 높아지면 매도 유인 가구 비중이 8.9%까지 떨어지는 것으로 나타났다.

다주택 가구에 대한 양도세 중과를 한시적으로 완화하더라도 집값 상승 기대가 높을수록 다주택자가 주택을 시장에 내놓을 유인이 줄어드는 셈이다.

임대차시장에서는 수도권을 중심으로 전월세 가격이 크게 확대됐다. 전월세 거래량이 지난 3월 이후 크게 줄어든 가운데 월세 비중은 67.6%로 높은 수준을 유지하는 등 '전세의 월세화' 흐름이 이어졌다.

한은은 "서울 외곽, 경기 일부 지역에서 중저가 주택가격이 높은 오름세를 지속하고 있고 주택가격 상승 기대도 여전히 높은 상황인 점을 고려할 때 가계대출 총량 목표 상향 조정으로 주택관련대출 중심의 가계대출 증가세가 재차 확대될 가능성도 있다"고 밝혔다.

올 들어 빠르게 늘어나던 가계대출은 지난달 증가폭이 크게 축소된 것으로 나타났다. 전 금융권 가계대출 증가액은 지난 3월과 4월 각각 3조5000억원에서 5월 9조3000억원, 6월 8조3000억원으로 확대됐다. 이후 7월 6조4000억원으로 줄었고 지난달에는 2조6000억원까지 낮아졌다. 금융기관의 대출 총량 한도가 상당 부분 소진된 가운데 가계대출 총량 목표 상향분이 실제 금융회사 영업에 반영되기까지 시간이 걸리면서 증가폭이 일시적으로 축소됐다는 분석이다.

한은은 "향후 정책당국은 수도권 주택시장 불안을 완화하기 위한 주택가격 기대심리 관리에 주안점을 두고 거시건전성정책 강화기조를 유지하는 가운데 주택가격과 가계부채 흐름을 면밀히 점검하며 대응해 나갈 필요가 있다"고 강조했다.
 
올해 가계신용은 증가세가 상당폭 확대됐다. 올 2분기 가계신용은 2019조8000억원으로 전분기보다 1.3% 증가했다. 주택가격 상승과 주택거래 등의 영향으로 주택관련대출이 12조2000억원 늘었고, 주가 상승 등에 따른 투자자금 수요가 이어지면서 기타대출도 12조8000억원 증가했다.

가계의 소득 대비 부채 부담은 다소 낮아졌다. 처분가능소득 증가세가 확대되면서 처분가능소득 대비 가계신용 비율은 1분기 134.1%에서 2분기 127.8%로 6.3%포인트 하락했다. 가계부채 자체가 줄었다기보다는 처분가능소득이 가계신용보다 빠르게 증가한 영향이다.

가계대출 연체율도 2분기 말 은행은 0.4%로 전분기 수준을 유지했고 비은행은 2.26%에서 2.22%로 하락했다. 하지만 다중채무자이면서 소득 하위 30% 또는 신용점수 664점 이하 저신용 차주인 취약차주의 비중은 6.7%에서 6.8%로 소폭 증가했다.

기업신용도 증가세를 이어갔다. 2분기 말 금융기관의 기업대출은 2000조원으로 전년 동기 대비 3.4% 증가했다. 은행과 대기업 대출을 중심으로 증가폭도 소폭 확대됐다. 다만 대출 건전성은 중소기업을 중심으로 악화됐다. 중소법인 대출 연체율은 지난해 말 2.88%에서 올해 2분기 3.44%로 상승했고, 개인사업자도 같은 기간 1.89%에서 2.22%로 올랐다. 전체 기업대출 연체율도 2.46%를 기록했다.

가계와 기업의 신용이 모두 증가했지만 GDP 대비 민간신용 비율은 하락했다. 지난 1분기 말 민간신용 레버리지(민간신용/명목GDP)는 191.8%로 전분기 말(198%)보다 6.2%포인트 떨어졌다. 명목 GDP가 전분기 대비 10.5% 증가한 영향이 컸다. 가계신용 레버리지(85.3%)와 기업신용 레버리지(106.5%)가 전분기 대비 낮아졌지만, 선진국과 비교해 상당히 높은 수준이라는 평가다.

가계대출 규제 강화 등으로 2분기 가계신용 레버리지는 1분기보다 낮은 81% 수준을 기록할 것이라는 전망이다.


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