전세 품귀가 매매로 번졌다…서울 외곽 8개구 상승률 '훌쩍'

[서울=뉴시스]이종성 기자 = 올해 초 서울 외곽지역에서 나타난 전세난과 가격 상승이 시차를 두고 매매시장으로 번지고 있다. 전세 부담이 커진 실수요자들이 상대적으로 가격이 낮은 외곽 아파트 매수로 돌아서면서 지난달 이들 지역의 집값 상승률이 서울 전체를 크게 웃돌았다.

7일 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 지난 8월 서울 아파트 매매가격은 한 달간 1.20% 상승했다.

자치구별로는 중랑구가 2.52% 올라 서울 25개 자치구 가운데 가장 높은 상승률을 기록했다. 이어 성북구 2.48%, 강북구 2.19%, 노원구 2.18%, 관악구 1.82%, 구로구 1.74%, 도봉구 1.66%, 금천구 1.64% 순이었다.

서울 외곽에 위치한 8개구가 모두 서울 전체 상승률을 웃돌았다. 특히 중랑과 성북의 상승률은 서울 전체의 두 배를 넘어섰다.

최근 집값 상승세가 두드러진 외곽지역에서는 올해 초부터 전세시장 불안이 먼저 나타났다.

부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 외곽 8개구의 아파트 전세 매물은 지난 1월1일 2298건에서 4월30일 940건으로 4개월 새 59.1% 급감했다.

같은 기간 서울 전체 전세 매물은 2만3060건에서 1만5626건으로 32.2% 감소했다. 외곽 8개구의 감소율이 서울 전체보다 26.9%포인트 높아 두 배 가까운 수준이었다.

매물 부족과 함께 전셋값도 빠르게 올랐다. 올해 1~4월 서울 아파트 전세가격이 2.37% 상승하는 동안 성북구는 3.83%, 노원구 3.73%, 강북구 2.70%, 도봉구 2.56%, 관악구 2.41%, 구로구 2.40% 올랐다.

외곽지역의 전세 품귀와 가격 상승이 최근 매매 수요 확대로 이어진 것으로 풀이된다. 전세 매물이 줄고 가격까지 오르면서 임차 부담이 커진 실수요자들이 상대적으로 진입가격이 낮은 외곽 아파트 매수로 전환했을 가능성이 크기 때문이다.

국토연구원이 올해 5월 발표한 '최근 주택임대차시장 구조변화 분석과 정책적 시사점'에 따르면 주택 전셋값이 오르면 3~9개월의 시차를 두고 매매가격도 뒤따라 오르는 것으로 나타났다.

올해 1~4월 서울 외곽지역에서 전셋값이 먼저 오른 뒤 8월 매매가격 상승폭이 커진 것도 연구 결과와 같은 흐름이다.

실제로 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 연초 전셋값이 상승한 외곽 8개구의 아파트 매매거래는 올해 1분기 6815건에서 2분기 8963건으로 31.5% 늘었다.

특히 도봉구는 610건에서 1005건으로 64.8% 증가했고 중랑구는 616건에서 904건으로 46.8% 늘었다. 구로구도 1042건에서 1459건으로 40.0% 증가했으며 관악구는 625건에서 817건으로 30.7% 늘었다.

문제는 외곽지역의 전세가격 상승세가 아직 꺾이지 않았다는 점이다.

8월 서울 아파트 전세가격은 1.06% 상승했다. 같은 기간 성북구는 2.02%, 금천구 1.91%, 노원구 1.88%, 강북구 1.67%, 도봉구 1.49%, 중랑구 1.28%, 관악구 1.12% 올랐다.

외곽 8개구 가운데 구로구(0.96%)를 제외한 7곳이 서울 전체 상승률을 웃돌았다. 최근 전세 강세가 이어지는 만큼 향후 외곽 매매시장에도 영향을 미칠 가능성이 있다는 분석이다.

연말로 갈수록 서울 외곽 지역은 신규 입주 물량 부족까지 겹칠 전망이다.

 한국부동산원과 부동산114가 지난달 31일 발표한 공동주택 입주예정물량에 따르면 올해 하반기 서울 입주 예정 물량은 1만8994가구다. 이 가운데 9~12월 입주 예정 물량은 1만2735가구로 집계됐다.

특히 최근 집값과 전셋값이 함께 강세를 보인 외곽 8개구 가운데 강북·노원·도봉·관악구는 9~12월 입주 예정 물량이 한 가구도 없다. 같은 기간 성북구는 441가구, 중랑구 927가구, 구로구 295가구, 금천구 180가구에 그친다.

연초에 이어 하반기에도 전셋값 강세가 이어지는 상황에서 지역별 입주 공백까지 겹칠 경우 외곽 전세시장의 수급 불안이 장기화할 수 있다. 전세 부담이 다시 매수 전환을 자극할 경우 최근 가팔라진 외곽 집값 상승세에도 추가 압력으로 작용할 수 있다는 관측이 나온다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "올해 전·월세 가격 불안과 매물 부족 강도가 크고 대출이 좀 더 나오는 비강남권은 수요 감소가 상대적으로 덜했다"며 "결국 가을·겨울 서울 아파트 시장의 향방은 세제 개편안 확정 시점과 통화 당국의 추가 금리 결정 여부, 그리고 가을 주택임대차 시장의 불안 강도에 달려 있는 것으로 보인다"고 말했다.


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