韓, 아태 주거투자 선호 4위…'전세의 월세화'에 기관자금 쏠려

[서울=뉴시스]이종성 기자 = 한국이 아시아·태평양 지역의 주거 부동산 투자 선호도에서 4위에 올랐다. 전세에서 월세로 임대차 시장이 빠르게 재편되고 1인 가구가 늘어나면서 기관투자형 임대주택과 코리빙 시장이 주목받고 있다는 분석이다.

27일 글로벌 부동산 컨설팅사 쿠시먼앤드웨이크필드가 발표한 '2026년 아시아·태평양(APAC) 리빙 투자자 설문조사'에 따르면 한국은 주거 부문 선호 투자지역 평가에서 7점 만점에 3.98점을 받아 4위를 기록했다.

호주·뉴질랜드가 6.27점으로 가장 높은 평가를 받았고 일본이 5.49점, 싱가포르가 4.27점으로 뒤를 이었다. 한국 다음으로는 홍콩 3.61점, 인도 2.39점, 중국 2.00점 순으로 나타났다.

쿠시먼앤드웨이크필드는 한국이 빠르게 변화하는 임대주택 시장과 인구구조 변화, 기관투자자 참여 확대를 바탕으로 주거 투자시장으로서 입지가 강화되고 있다고 평가했다.

특히 전세에서 월세로의 전환이 기관투자에 보다 적합한 시장 구조를 만들고 있다는 분석이다. 목돈을 보증금으로 받는 전세와 달리 월세는 정기적인 임대수익을 낼 수 있어 기관투자자가 임대주택을 장기간 운영하는 사업모델과 맞아떨어진다는 것이다.

쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면 서울의 월세 거래 건수는 10년 전보다 두 배 이상 증가했다. 회사 측은 이 같은 변화가 국내 임대주택 시장의 구조적 변화를 보여준다고 설명했다.

조시 로즈노크스 쿠시먼앤드웨이크필드 아시아·태평양 주거 부문 리서치 대표는 "임대 시장이 진화함에 따라 한국의 주거 부문은 기관 투자자들의 관심을 점점 더 끌고 있다"며 "전세에서 월세로 이어지는 지속적인 전환과 인구구조 변화, 주거비 부담이 맞물리면서 국내외 자본을 위한 투자 친화적인 환경이 조성되고 있다"고 말했다.

서울을 중심으로 코리빙(Co-living) 시장이 확대될 가능성도 제기됐다. 이번 조사에서 향후 3년간 가장 적극적으로 투자할 주거 유형으로 임대주택(BTR·Multifamily)이 34%로 1위를 차지했고 코리빙은 23%로 뒤를 이었다. 학생주거시설(PBSA)은 22%, 시니어리빙 14%, 근로자 주택은 7%였다.

코리빙은 개인 침실 같은 독립 공간은 따로 쓰되, 주방·거실·라운지 등 일부 공간과 서비스를 입주민이 함께 이용하는 임대주택 형태다. 일반 원룸보다 공용공간과 커뮤니티 기능을 강화한 것이 특징이다.

쿠시먼앤드웨이크필드는 서울을 아시아·태평양 지역에서 코리빙 수요가 가장 활발한 도시 중 하나로 평가했다. 높은 주거비와 1인 가구 증가, 유연한 임대 방식을 원하는 유학생과 외국인 전문인력 증가 등이 수요를 뒷받침하고 있다는 설명이다.

글로벌 기관자본의 진입도 이미 시작됐다. 연기금과 국부펀드, 사모펀드 등이 플랫폼 투자와 기존 건물의 용도 전환, 임대주택 사업 등을 통해 한국 주거 시장에 투자하고 있다. 쿠시먼앤드웨이크필드는 시장의 관심이 '기관자본이 한국 주거시장에 진입할 것인가'에서 '기관투자에 적합한 투자 기회를 얼마나 빨리 확대할 수 있는가'로 이동하고 있다고 평가했다.

아시아·태평양 전체적으로도 주거 부문에 대한 투자 의향은 높았다.

응답자의 85%는 향후 5년간 주거 부문 투자 규모를 늘릴 계획이라고 답했다. 39%는 투자 규모를 크게 늘리겠다고 답했고 46%는 소폭 확대할 계획이라고 밝혔다. 투자를 줄이겠다는 응답자는 없었다. 조사에 참여한 투자자들의 향후 5년간 예상 투자 규모를 합산하면 332억 달러에 달했다.

다각화된 부동산 포트폴리오를 보유한 투자자 가운데 30%는 향후 5년 안에 주거 부문이 전체 부동산 운용자산의 30%를 넘을 것으로 전망했다.

다만 기관투자자가 투자할 수 있는 대규모 주거 자산이 부족하다는 점은 시장 확대의 걸림돌로 꼽혔다. 특히 일본을 제외한 아시아·태평양 지역에서는 이미 완공돼 안정적인 임대수익을 내는 기관투자급 자산의 공급이 제한적인 상황이다.

이에 따라 응답자의 73%는 기존 오피스나 호텔 등을 주거시설로 전환하거나 보유 자산을 개선하는 재포지셔닝 전략을 고려하고 있다고 답했다. 향후 1~3년간 가장 유력한 거래 방식으로는 합작투자(JV)가 34%로 가장 높은 비중을 차지했다.

투자의 가장 큰 장애물로는 매수자와 매도자 간 가격 기대 차이가 지목됐다. 응답자의 44%가 이를 가장 큰 과제로 꼽았고 개발 사업성이 29%로 뒤를 이었다. 높은 건설비와 금융비용, 부족한 거래 사례와 낮은 시장 투명성 역시 투자 확대를 제약하는 요인으로 나타났다.

이번 조사는 올해 2분기 중동 분쟁 기간에 진행됐으며 아시아·태평양 지역에서 약 22만4000개 주거 유닛·베드를 보유하거나 투자 대상으로 삼는 기관투자자와 펀드매니저, 상장 부동산 기업, 주거 전문 투자자 등이 참여했다.

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