1주택 종부세 공제 재조정?…9억→14억 땐 부담 최대 85%↓

[세종=뉴시스]박광온 기자 = 당정이 비거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제를 정부안(9억원)보다 높이는 방안을 검토하고 있다. 이번 세제개편안에서 종부세 기본공제는 시가 20억원 이상 비거주 1주택자의 세부담이 크게 증가하는 핵심 요인으로 지목됐다. 조정 수준에 따라 세 부담 완화 폭도 크게 달라진다.

비거주 1주택자의 기본공제를 9억원에서 실거주 1주택자 수준인 14억원까지 높일 경우 서울 주요 아파트 가운데 종부세 부담이 정부안에 비해 50~80% 이상 줄어드는 사례도 있는 것으로 추산됐다.

24일 정부와 정치권에 따르면 재정경제부는 비거주 1주택자의 종부세 기본공제를 정부안(9억원)보다 높이는 방향으로 세제개편안 보완 여부를 검토하고 있다.

앞서 재경부는 지난 3일 발표한 세제개편안에서 현행 종부세법상 1세대 1주택자에게 동일하게 적용하던 기본공제 12억원을 거주 여부에 따라 차등화하는 내용을 담았다.

거주 1주택자의 기본공제는 12억원에서 14억원으로 높이고, 비거주 1주택자는 9억원으로 낮추는 방식이다.

이에 따라 1세대 1주택자는 공시가격 14억원(시가 20억원)을 넘어야 종부세 과세 대상이 되지만, 비거주자는 세액을 계산할 때 기본공제가 9억원만 적용돼 거주자(14억원)보다 세 부담이 커진다.

비거주 1주택자의 경우 종부세 과세 기준선인 시가 20억원 이하일 경우에는 세금을 내지 않지만 20억원을 넘어서는 순간 보유·거주 공제 등이 없다고 가정했을 때 연간 약 210만원 가량을 내게 된다.

기본공제금액이 12억원에서 9억원으로 축소되면서 과세 대상이 되는 순간 최저세율(과세표준 3억원 이하, 0.5%)이 아닌 0.7%(3억~6억원)의 세율이 적용되기 때문이다.

그러나 비거주 1주택자의 세 부담이 지나치게 커질 수 있다는 비판이 잇따랐고, 여당에서도 거주 여부에 따른 과세 차등을 완화해야 한다는 목소리가 나왔다.

박성준 더불어민주당 수석대변인은 전날(23일) 고위당정협의회를 마친 뒤 브리핑에서 "불가피한 사유로 비거주하시는 분에 대한 거주 인정 확대 등 다양하게 제기되는 의견에 대해 당정의 공감대가 형성됐다"며 "종부세의 경우 민주당은 1주택자에 대해 거주, 비거주 구분을 두지 않도록 강하게 요청했다"고 말했다.

이에 따라 비거주 1주택자의 기본공제가 당초 정부안보다 높아지는 방향으로 조정될 가능성은 커진 것으로 보인다.

다만 이번 부동산 세제 개편의 주요 정책 목표 중 하나가 '실거주 중심의 주택시장 확립'인 만큼 비거주 공제 수준을 얼마나 조정할지는 추가적인 여론 수렴과 협의가 필요할 것으로 보인다.

기본공제를 현행 수준인 12억원으로 유지할 경우 시가 20억원을 넘겨도 세부담이 완만하게 증가하는 효과가 있을 것으로 예상된다.

시가 20억원을 초과하는 주택의 경우 과세표준이 3억5000만원에서 1억4000만원으로 낮아지면서 연간 세부담이 약 210만원에서 70만원 수준으로 떨어진다.

정부가 여당의 요구를 받아들여 거주·비거주 1주택자에게 같은 14억원의 기본공제를 적용할 경우에는 정부안에 비해 세부담이 크게 줄어든다. 또 35억원 이하 주택에서는 감세 효과가 발생하는 사례가 적지 않을 전망이다.

실제로 서울 주요 아파트를 보유한 1주택자가 해당 주택에 거주하지 않는 경우, 기본공제를 정부안인 9억원에서 14억원으로 높이면 종부세 부담이 크게 줄어드는 사례가 있는 것으로 분석됐다.

신한 프리미어 패스파인더 우병탁 전문위원의 시뮬레이션에 따르면 2027년 공시가격이 각 주택의 올해 공시가격 상승률의 절반만큼 오른다고 가정할 경우 마포래미안푸르지오 403동 전용 84.6㎡의 종부세와 농어촌특별세는 비거주 1주택자에게 기본공제 9억원을 적용하면 약 456만7000원으로 계산됐다.

기본공제를 9억원에서 14억원으로 높이면 같은 주택의 종부세와 농어촌특별세는 약 456만7000원에서 약 200만1000원으로 줄어든다. 감소폭은 약 256만5000원(56.2%)이다. 재산세 등을 합친 전체 보유세도 약 777만2000원에서 520만6000원으로 33.0% 낮아지는 것으로 나타났다.

하왕십리 센트라스 전용 84.96㎡도 같은 조건에서 종부세와 농어촌특별세가 기본공제 9억원 적용 시 약 192만3000원에서, 14억원 적용 시 약 28만2000원으로 줄었다. 감소폭은 약 164만원(85.3%)에 달한다. 전체 보유세 역시 약 450만7000원에서 286만7000원으로 36.4% 줄어드는 것으로 계산됐다.

왕십리 텐즈힐 전용 84.92㎡도 약 211만8000원에서 40만3000원으로 81.0%, 당산 래미안4차 전용 84.94㎡는 약 214만4000원에서 41만9000원으로 80.5% 줄어드는 것으로 추정됐다.

다만 이 계산은 2027년 공시가격이 올해 상승률의 절반만큼 오른다고 가정하고, 고령자·장기보유 등에 따른 종부세 세액공제는 적용하지 않은 시뮬레이션이다. 실제 세 부담은 내년도 공시가격과 납세자의 보유기간 등 개별 조건에 따라 달라질 수 있다.

재경부는 기본공제 수준과 함께 세 부담 상한, 비거주 예외 인정 범위 등 다른 개편 사항도 함께 검토해 보완 방안을 마련할 것으로 예상된다. 다만 국회 논의 단계에서 세제 개편안을 보완할지, 국회 제출 전 수정안을 마련할지는 아직 결정되지 않았다.


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