"안심신탁, 전세금 전액 예치 원칙…보증부월세도 참여 가능"[Q&A]

[서울=뉴시스] 변해정 기자 = 정부가 8·13 주택 신속공급 대책 중 하나로 발표한 '전월세 안심신탁사업'을 본격 추진한다.

참여를 원하는 임대인과 임차인이 다음달 중 신청하면 전월세 안정화기구인 주택도시보증공사(HUG)와 함께 3자 간 계약을 체결한다. 이후 임차인이 전세금을 기구에 예치하면, 기구가 전세금을 투자 운용해 임대인에게 전세금 운용 수익을 준다.

다음은 안심신탁사업에 관한 궁금증을 일문일답으로 풀어본다.

-사업 추진 배경은.

"최근 전세기피 현상과 저금리로 인한 임대인의 월세 선호 등 이유로 임대차 시장에서는 전세의 월세화가 진행 중이며, 최근 그 속도가 매우 빨라 청년 등 주거 취약계층을 중심으로 주거비 부담이 가중되고 전세 매물을 구하는 것도 부담이 되고 있다. 임대인 또한 월세 연체와 공실 우려, 전세금 운용부담 등으로 본인 주택을 전세로 내놓는 것에 부담을 느끼는 경우가 있다. 통상의 임대차 계약은 임대인과 임차인 간 전세와 월세 중 한 가지 방식을 선택하는 반면 안심신탁사업은 임대인-기구-임차인 3자 간 약정을 통해 전월세 계약의 장점을 모두 가질 수 있고 리스크도 해소 가능하다."

-모든 임대인이 의무적으로 사업에 참여해야 하는 것인가.

"법적 참여 의무가 있는 사업이 아니다. 사업 참여를 희망하는 임대인과 임차인의 자발적인 신청을 받아 사업을 진행할 예정이며, 참여 독려를 위해 임대인에게 월 수익의 안정적 지급과 세제 혜택 등 인센티브를 제공한다."

-사업에 참여하기 위한 임대인 또는 임차인 자격은.

"소득·자산에 제한 없이 참여를 희망하는 누구나 신청 가능하며, 시세 20억원 이하의 주택에 우선 시행한 뒤 추후 확대를 검토할 예정이다. 그 외 전세금과 지역, 주택 유형 등은 별도 제한 없이 운영된다. 다만 위반건축물 여부와 시세 대비 과도한 전세금 등 필요 최소한의 요건에 대해서는 검증 절차를 거칠 계획이다."

-사업의 절차 및 도입 시기는.

"오는 9월 참여자 모집 공고를 시작으로 10월 임대인의 사업 신청과 11월 3자(임대인-임차인-HUG) 간 계약 체결을 거쳐 12월부터 임차인 입주와 월세 지급을 진행한다. 임대차 종료 후에서 HUG에서 임차인에게 보증금을 반환하게 된다."

-정부가 전세를 월세로 전환되는 것을 부추겨 결과적으로 전세 소멸을 조장하는 것 아닌가.

"안심신탁사업의 전면 도입 시 임대인들이 전세를 내놓지 않아 전세 소멸을 초래할 수 있다는 우려가 있으나 이는 전적으로 사업에 대한 오해에서 비롯된 것이다. 법적 의무가 아닌 사업 참여를 희망하는 임대인과 임차인을 대상으로 시범적으로 운영할 계획이다. 전세와 월세의 장점을 결합한 새로운 방식의 계약형태 도입으로 전세 선호 임차인에게는 전세 공급 증가와 동일한 효과가 기대된다."

-임대인 입장에서 목돈이 필요할 수 있는데 참여 유인 있나.

"사업 참여를 희망하는 임대인을 대상으로 하며, 공실 우려 없이 안정적인 월세수익을 원하거나 전세금을 정기예금 등 안정적 자산에 예치하는 임대인이 주로 참여하게 될 것으로 같다. 전세금을 갭투자(전세 끼고 매매) 등 주택 구매에 활용하거나 고수익 위험자산에 투자하고자 하는 임대인들은 참여 유인이 없을 것으로 예상한다."

-전월세안정화기구인 HUG에서 보증금 투자 손실이 날 경우 임차인 보증금이나 임대인의 월세 수익에도 손실이 발생하나.

"예치된 보증금은 주택공급 활성화 펀드에서 HUG 보증부 부동산프로젝트파이낸싱(PF)대출 사업장에 투자해 원금 손실이 최소화되는 구조로 운용할 계획이다. 따라서 전월세안정화기구의 투자 손실이 발생해도 임차인 전세금은 전액 보장되며, 임대인에게 지급되는 월 수익도 정상적으로 지급된다."

-전세금의 전액을 예탁해야만 사업에 참여할 수 있는가. 보증부월세 계약도 참여 가능한가.

"보증금 전액 예탁을 전제로 사업을 운영한다. 원칙적으로 보증부월세 계약도 사업 참여가 가능하며, 보증금과 월세금을 전세금으로 환산해 적정 전세가 이내이면 사업에 참여할 수 있다."

-보증금의 예탁 기간이 있는가.

"별도의 기간 제한 없이 예탁기간은 전세 기간에 연동해 운영할 예정이다. 전세 계약이 갱신되는 경우 변경 약정 등을 통해 예탁 기간도 함께 연장하는 것을 원칙으로 한다."


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