비아파트 공급 '영끌'…전세시장 안정은 '수요 회복'이 관건

[서울=뉴시스]이종성 기자 = 정부가 전세사기 이후 공급이 크게 위축된 다세대·다가구주택과 오피스텔 등 비아파트 시장을 되살리기 위해 건축·금융 규제를 대폭 완화한다.

아파트보다 상대적으로 빠르게 공급할 수 있는 비아파트를 활용해 당장의 전월세 공급 부족을 메우겠다는 구상이다. 다만 전세사기 이후 비아파트에 대한 신뢰가 떨어진 만큼, 공급 여건 개선만으로는 시장이 살아나기 어렵다는 지적도 나온다.

13일 국토교통부가 발표한 '전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안'에 따르면, 정부는 오는 2030년까지 수도권에서 다세대·다가구·연립주택과 오피스텔 등 일반주택 13만 호의 착공을 추진한다.

비아파트 공급은 전세사기 이후 수요가 줄어든 데다 공사비 상승과 대출 규제까지 겹치면서 크게 위축됐다. 국토부에 따르면 수도권 일반주택 착공은 2023년 1만 8000호에서 2024년과 지난해 각각 1만 4000호로 감소했다. 지난해 착공 물량은 10년 평균인 5만 6000호의 25% 수준에 그쳤다.

정부는 우선 다세대·다가구주택의 건축 규제를 완화해 같은 부지에서 더 많은 주택을 공급할 수 있도록 한다.

다세대·다가구주택의 건축면적 기준은 현행 660㎡ 이하에서 1000㎡ 미만으로 확대한다. 이에 따라 같은 규모의 부지를 개발할 때 지금처럼 여러 동으로 나누지 않고 한 개 동으로 지을 수 있게 돼, 공용공간을 효율적으로 활용하고 세대별 전용면적도 늘릴 수 있다.

다가구주택의 층수 제한도 현행 3개 층에서 4개 층 이하로 높인다. 정부는 한 층을 추가하면 같은 면적에서 기존보다 약 33% 많은 가구를 공급할 수 있을 것으로 보고 있다.

도시형생활주택 형태로 다세대주택을 지을 경우에는 건축위원회 심의를 거쳐 현행 5층에서 최대 6층까지 지을 수 있도록 관련 규정을 개정한다. 통상 4~5층 부분이 사선 형태로 깎이던 일조 규제도 완화해 수직으로 건축할 수 있게 함으로써 주택 공급 여력을 넓힌다.

주민 공동시설 설치에 따른 사업성 저하를 줄이기 위한 제도 개선도 추진한다. 일정 요건을 갖춘 주민 공동시설을 용적률 산정에서 제외하거나 완화해, 실제 주거에 쓸 수 있는 면적을 늘리는 방식이다.

이 같은 건축기준은 그동안 비아파트 공급 위축의 원인 중 하나로 꾸준히 지적돼 왔다. 다세대주택의 면적·층수 기준이 1990년 마련된 뒤 큰 틀에서 그대로 유지되면서, 토지와 용적률에 여유가 있어도 소규모 사업자가 공급할 수 있는 주택 규모가 제한된다는 것이다. 지난달 국토부 토론회에서도 현재 주거 여건에 맞게 층수와 연면적 기준을 현실화해야 한다는 요구가 제기됐다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "건축면적 확대와 다가구 층수 상향, 일조규제 완화 등 건축 규제 완화와 신축 일반주택에 대한 LTV 완화는 공급자의 자금 부담을 낮추는 데 도움이 될 것"이라며 "비아파트 공급 생태계 회복에도 긍정적으로 작용할 수 있다"고 말했다.

주택을 지을 수 있는 여건을 만드는 동시에 사업자의 자금 조달 문턱도 낮춘다.

다세대·다가구 건설자금의 가구당 대출 한도는 7000만원에서 9000만원으로 늘리고, 금리는 연 3.5%에서 3.2%로 낮춘다.

세제 지원도 강화한다. 소형 신축 일반주택을 취득세·종합부동산세·양도소득세 산정 시 주택 수에서 제외하는 특례를 2028년 말까지 1년 연장한다.

현재 수도권과 규제지역에서 원칙적으로 금지된 임대사업자의 주택담보대출도 신축 일반주택 매입에 한해 허용한다. 주택매매·임대사업자가 준공 후 1년 이내에 신축 일반주택을 사들일 경우 LTV를 규제지역 30%, 비규제지역 60%까지 적용한다. 민간임대주택법상 등록임대사업자는 지역과 관계없이 LTV 60%를 적용받는다.

비아파트 사업자들은 그동안 LTV 0% 규제를 완화해야 한다고 요구해 왔다. 실제로 지난달 국토부 토론회에서 한 현장 사업자는 다가구·다세대주택 부지를 매입할 때 대출을 받기 어려워 고금리 비은행권을 이용하거나 용도를 변경해야 하는 상황이라고 지적했다.

공급이 늘어난 지식산업센터 등 비주거시설도 주택으로 돌린다. 지식산업센터 내 오피스텔·기숙사 등으로 활용할 수 있는 지원시설 비중은 수도권의 경우 현행 30%에서 50%로, 비수도권은 50%에서 70%로 높인다. 이 조치는 2년간 한시적으로 적용한다.

소형 신축 비아파트의 세제상 주택 수 제외 특례도 연장한다. 전용면적 60㎡ 이하이면서 취득가액이 수도권 6억 원, 비수도권 3억 원 이하인 신축 비아파트를 취득할 경우, 취득세 중과 등을 판단할 때 주택 수에서 제외하는 특례의 적용 기한을 2028년 말까지 연장한다.

전문가들은 비아파트가 아파트보다 사업 기간이 짧은 만큼 단기적인 전월세 공급 부족을 메우는 수단으로 활용할 수 있다는 점을 긍정적으로 평가했다.

함영진 랩장은 "수도권 일반주택 착공은 장기 평균의 24% 수준에 머물고 있어 오피스텔·다세대·다가구 등의 공급 부족이 전월세 가격 상승으로 이어질 가능성이 있다"며 "일반주택에 대한 규제 완화와 금융 지원이 민간 공급자의 자금 부담을 낮추고 비아파트 생태계 복원에도 도움이 될 전망"이라고 말했다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원도 "아파트는 착공 이후 입주까지 상당한 시간이 걸리는 반면 비아파트는 상대적으로 사업 기간이 짧다"며 "최근 크게 위축된 도심 내 전월세 공급을 보완하는 역할을 할 수 있다"고 평가했다.

다만 공급을 늘릴 여건을 마련하더라도 이를 받아줄 수요가 되살아나지 않으면 정책 효과는 제한적일 수 있다. 전세사기 이후 빌라 등 비아파트에 대한 수요자 신뢰가 약해진 데다, 이번 지원책이 신축 공급에 집중돼 있기 때문이다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "전세사기 이후 사실상 붕괴됐던 비아파트 생태계를 수요부터 공급까지 활성화한다는 점에서는 긍정적으로 평가할 만하다"면서도 "지원 대상이 신축 주택에 한정될 경우 공급 효과가 일부 제한될 가능성도 있다"고 말했다.

이어 "자재비·인건비 상승 등 비용 증가를 감안하면 높은 분양가와 임차료가 형성될 수 있고, 가격 부담 탓에 이를 소화할 수요층 역시 제한적일 수 있다"며 "기축 빌라·다가구 등은 여전히 일부 LTV 제약 등으로 거래가 위축돼 있는 만큼, 기축 비아파트에 대한 규제 완화도 함께 병행돼야 한다"고 지적했다.

정부가 제시한 수도권 일반주택 13만 호 역시 실제 입주 물량이 아니라 2030년까지의 착공 지원 목표다. 규제 완화가 실제 착공 증가로 이어지더라도 입주와 전월세 공급 확대까지는 일정한 시차가 불가피하다.

양지영 전문위원은 "이번 대책은 단기 가격 안정 대책이라기보다, 2027년 이후 민간과 정비사업의 착공 회복을 유도하고 비아파트를 포함한 공급 기반을 정상화하려는 성격이 강하다"며 "결국 시장의 신뢰는 발표된 공급 물량보다, 사업승인 물량이 실제 착공으로 얼마나 전환되고 착공된 사업이 준공·입주까지 안정적으로 이어지는지에 따라 형성될 것"이라고 말했다.

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