"강남 대신 마용성"…30억 이하 '절세형 똘똘한 한 채'로 풍선효과

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = "급매가 나오면 연락을 달라는 문의는 늘었지만, 정작 매물은 찾아보기 어려워요."

지난 10일 서울 마포구 대표 단지로 꼽히는 마포래미안푸르지오 인근의 한 공인중개업소 대표는 정부의 세제 개편안 발표 이후 주택시장 분위기를 묻는 뉴시스 취재진의 질문에 "현재 20억원대 중후반에 형성된 매물이 향후 30억원 수준까지 올라갈 가능성도 있다"며 이같이 말했다.

이 대표는 "강남권 초고가 아파트에 대한 세 부담이 커지면서 대체재를 찾는 수요가 한강변 주요 단지로 이동하는 흐름이 감지된다"며 "상대적으로 세 부담이 적은 30억원 안팎 구간에 실수요가 몰릴 가능성이 높다"고 밝혔다.

정부의 종합부동산세 개편과 양도소득세 장기보유특별공제 한도 신설 등 세제 변화로 주택시장의 변화를 예고하고 있다. 강남권 초고가 아파트에 대한 세 부담이 갈수록 커지면서 마포·용산·성동구 등 준상급지인 이른바 '마·용·성' 한강벨트로 수요가 이동하는 풍선효과가 나타날 것이란 전망이 나온다.

정부가 지난 3일 내놓은 부동산 세제 개편안이 종합부동산세 과세표준 6억원 초과(시세 약 32억원 이상) 초고가 주택을 겨냥하면서 20억원대 아파트가 밀집한 마용성 일대에서는 매수 문의가 증가하는 등 변화가 감지되고 있다.

초고가 주택 보유에 따른 세 부담을 우려한 집주인들이 절세와 환금성을 동시에 노리며 이들 지역으로 눈을 돌릴 가능성이 크다는 분석이다. 특히 20억~30억원대 아파트를 중심으로 ‘똘똘한 한 채’ 수요가 유입되면서 가격 상승 압력이 커질 가능성이 높다. 세 부담이 커진 강남권을 대체하는 이른바 ‘절세형 똘똘한 한 채’ 선호 현상이 한층 뚜렷해질 것이라는 관측이다.

정부의 부동산 세제 개편으로 초고가 주택과 비거주 1주택자에 대한 세 부담이 커진다. 기획재정부가 발표한 ‘2026년 세제개편안’에 따르면 1세대 1주택자의 종합부동산세 기본공제액은 현행 공시가격 12억원에서 14억원으로 상향된다. 이에 따라 시세 기준 약 20억원 이하 아파트는 종부세 과세 대상에서 제외될 전망이다.

반면 과세표준 6억~12억원(시세 약 32억~45억원) 구간은 세율이 1.3%로 오르는 등 6억원 초과 구간부터는 세 부담이 단계적으로 강화된다. 사실상 공시가격 22억원(시세 약 32억원) 이하 주택은 이번 개편 이후에도 종부세 부담이 늘지 않는 반면, 그 이상 구간은 ‘핀셋 과세’가 적용되는 구조다.

종부세와 양도세가 개편되더라도 시가 30억원 이하 또는 양도차익 20억원 이하 수준의 실거주 1주택자는 세 부담 변화가 없거나 오히려 줄어들 가능성이 크다. 반면 이를 웃도는 초고가 주택이나 비거주 1주택자는 보유·매도 전 단계에서 세금이 늘어난다.

우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원 분석에 따르면 공시가격이 변동하지 않는다고 가정할 경우, 강남권 주요 단지의 보유세 부담은 큰 폭으로 증가한다. 서초구 반포동 반포자이 전용 84㎡는 내년 보유세가 2257만원으로 올해(약 1810만원)보다 27% 늘고, 강남구 대치동 래미안 대치팰리스 전용 84㎡도 1500만원에서 1855만원으로 약 25% 증가한다. 용산구 한남더힐 235.31㎡는 올해 7633만원에서 내년 1억850만원으로 44% 넘게 뛰고, 내후년에는 1억4870만원에 달할 것으로 추산됐다.

반면 공시가격 20억원 미만의 실거주 1주택자는 공제한도 상향(12억원→14억원) 효과로 세 부담이 완화되는 사례가 적지 않을 전망이다. 마포·영등포·강동 등 중상급지 주요 단지들이 대표적이다. 마포구 마포래미안푸르지오 전용 84㎡는 공시가격이 동결될 경우 보유세가 416만원에서 411만원으로 소폭 줄어들고, 영등포구 당산동 래미안4차와 강동구 고덕동 래미안힐스테이트고덕 전용 84㎡도 종부세 대상에서 제외되며 보유세가 11~12% 감소할 것으로 예상된다.

주택시장에서는 이번 세제 개편 이후에도 '똘똘한 한 채' 선호가 약화되기보다는 형태를 바꿔 지속될 것이라는 전망이 우세하다. 초고가 주택의 세 부담이 커지면서 이를 회피하려는 수요가 상대적으로 세 부담이 덜한 중상급지로 이동하는 이른바 '절세형 갈아타기'가 확산될 것이라는 분석이다.

전문가들은 이번 세제 개편이 '똘똘한 한 채'를 없애기보다는 중상급지로 수요가 더욱 몰리는 효과를 낼 가능성이 있다고 내다봤다.

권대중 한성대 경제·부동산학과 교수는 "초고가 주택에 대한 보유세 부담이 커질 경우 이를 감당하기 어려운 일부 수요가 이동할 가능성이 있다"며 "이러한 수요가 상대적으로 세 부담이 낮은 중상급지로 옮겨가며 이른바 ‘절세형 똘똘한 한 채’ 선호 현상이 나타날 수 있다"고 설명했다.

권 교수는 "다만 똘똘한 한 채 현상은 단순히 세금 요인에서 비롯된 것이 아니라 입지 경쟁력과 주거 선호, 수요 집중이라는 구조적 요인이 결합된 결과"라며 "세제는 수요를 일부 분산시키는 보조적 역할에 그칠 뿐, 시장의 근본적인 구조 자체를 변화시키기에는 한계가 있다"고 덧붙였다.


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