전세난 속 토허구역 확대…구리·기흥·동탄 전세시장 부담

[서울=뉴시스]정유선 기자 = 경기 구리시, 용인시 기흥구, 화성시 동탄구가 새롭게 토지거래허가구역으로 지정되면서 이들 지역의 전세 시장 부담이 가중될 수 있다는 우려가 나온다.

1일 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 이날 기준 구리 전세 매물은 연초 대비 68.4%(243건→77건), 기흥은 49.8%(625건→314건) 급감했다. 동탄 역시 화성시에서 분구된 지난 2월 초와 비교해 30%(374건→262건) 줄어들며 뚜렷한 매물 감소 현상을 보이고 있다.

세 지역은 서울 접근성이 뛰어나고 특히 기흥과 동탄의 경우 반도체 직주근접 입지라는 특성을 갖추고 있다. 이 때문에 실수요가 탄탄한데, 신규 공급이 부족한 데다 서울에서 밀려난 전세 수요까지 유입되며 전세 물량이 급감한 것으로 풀이된다.

매물이 줄자 가격은 가파른 상승 곡선을 그리고 있다. 한국부동산원에 따르면 올해 들어 6월 넷째주까지 동탄의 누적 전세가격 상승률은 7.58%에 달하며 기흥과 구리도 각각 5.94%, 4.76%로 높은 수준이다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "서울의 전세 매물 부족으로 수요가 외곽으로 밀려나면서 전셋값이 높아지는 부분이 있다"고 분석했다.

문제는 해당 세 지역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 전세 시장이 더욱 경색될 수 있다는 점이다. 토허구역 내 주택을 매수할 경우 4개월 이내에 입주해 2년간 실거주해야 한다. 세를 끼고 매수하는 갭투자가 사실상 차단되면서 전세 매물 감소가 불가피하다.

앞서 지난해 10.15대책에 따라 토허구역으로 지정된 서울 등 주요 지역에서도 전세 매물이 급속히 소진된 바 있다. 입주 가뭄과 계약갱신에 따른 유통 매물 잠김에 더해 토허구역 지정으로 인한 실거주 의무 강화가 그 핵심 배경으로 꼽힌다.

지난 5월 부동산거래신고법 시행령이 개정되면서 올해 말까지 무주택자가 세 낀 매물을 매수하면 기존 임대차 계약 만료일까지 실거주 의무가 유예되지만, 늦어도 2028년 5월 11일 내로는 입주를 마쳐야 한다.

마땅한 전세매물을 찾지 못한 실수요자들은 인근 비규제지역으로 이동하거나 저가 단지를 찾아 전세에서 매수로 방향을 전환할 것으로 보인다. 이러한 전략이 어려운 경우 살던 지역 내에서 월세 부담을 짊어져야 한다.

양 위원은 "그간 서울을 중심으로 나타났던 월세화 현상이 수도권 외곽 지역에서도 빠르게 확산할 수 있다"며 "월세로라도 전환을 해서 살던 곳에 남으려는 실수요가 있기 때문"이라고 말했다.

정부는 임대차 시장 불안 해소를 위한 정공법으로 '공급 확대'를 꼽고 있다. 그러나 대책 수립과 실제 현장에 입주 물량이 풀리기까지 시차가 존재한다는 점이 난제다.

이유리 국토교통부 과장은 이와 관련 "공급 시차가 비교적 짧은 비아파트 공급을 활성화하면서 동시에 3기 신도시와 도심 내 공급 속도를 높이는 투트랙 전략으로 움직일 것"라고 말했다.


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