"월가 주택매입 금지" 큰소리친 트럼프…정작 신축 임대주택은 빠졌다

[서울=뉴시스] 박영환 기자 = 미국에서 350채 이상 주택을 보유한 법인의 단독주택 추가 매입을 제한하는 주택법안이 트럼프 대통령의 서명만 남겨두게 됐다. 다만 최종안에는 처음부터 임대사업용으로 짓는 단독주택은 예외로 두고, 기존 보유 주택의 강제 매각 의무도 담지 않아 실제 집값 안정 효과는 제한적이라는 분석이 나온다.

23일(현지시간) 마켓워치에 따르면 미국 상원은 전날 주택 패키지 법안을 승인했고, 하원도 23일 이를 처리했다. 백악관이 지지 입장을 밝힌 만큼 트럼프 대통령이 이번 주 안에 법안에 서명할 가능성이 크다.

이 법안은 트럼프 대통령이 올해 초부터 추진해 온 ‘대형 기관투자가의 단독주택 매입 금지’ 공약을 담고 있다. 트럼프 대통령은 치솟은 주거비를 잡겠다며 월가 대형 투자자들이 단독주택을 사들이는 것을 막겠다고 밝혀 왔다.

하지만 최종안은 상원안보다 규제 강도에서 한발 물러섰다는 평가를 받는다. 특히 임대용 신축 주택이 예외로 남고, 상원안에 있던 기존 보유 주택의 7년 내 매각 의무가 빠진 점이 핵심이다.

미국 투자자문사 에버코어 ISI의 애널리스트들은 보고서에서 최종안이 기업형 단독주택 임대업체에 훨씬 유리한 하원안을 따랐다고 평가했다.

임대용 신축 주택은 분양이 아니라 임대를 목적으로 처음부터 새로 짓는 단독주택을 뜻한다. 최종안대로라면 대형 임대주택 업체들은 이런 주택을 계속 소유할 수 있고, 이미 보유 중인 주택도 일정 기간 안에 강제로 팔 필요가 없다.

에버코어 애널리스트들은 일부 투자자 주택 매입 제한이 도입된 것 자체는 기업형 단독주택 임대업계가 연방 규제권 안으로 들어섰다는 신호라고 분석했다. 앞으로 이 업계가 규제와 여론, 선거 쟁점에서 자유롭지 않다는 뜻이다.

이들은 트럼프 대통령이 법안에 서명하며 자신이 약속한 대로 ‘투자자 주택 매입을 금지했다’고 주장할 가능성이 크다고 봤다. 다만 기업형 단독주택 임대업체들에는 정치적 압박이 커지는 계기가 될 수 있다고 덧붙였다.

미국 금융회사 레이먼드 제임스의 애널리스트들도 이 법안이 임대용 신축 주택 사업의 수익 구조는 유지하면서, 트럼프 대통령과 공화당에는 ‘월가의 단독주택 매입을 막았다’고 내세울 정치적 명분을 준다고 평가했다. 이들은 11월 중간선거를 앞두고 공화당이 이 법안을 ‘주거비 완화 성과’로 내세울 가능성이 크다고 봤다.

다만 애널리스트들은 규제 완화와 공급 확대 조치가 실제 집값과 임대료에 영향을 주기까지 시간이 걸리는 만큼, 단기적인 부담 완화 효과는 제한적이라고 진단했다.

구체적으로 법안은 350채 이상 주택을 보유하거나 관리하는 법인을 대형 기관투자가로 본다. 규제 대상인 단독주택에는 일반 단독주택뿐 아니라 한 건물에 두 가구가 거주하는 두 가구용 주택도 포함된다.

이 기준대로라면 블랙스톤 계열 트라이콘 레지덴셜, 인비테이션 홈스, AMH처럼 수만채 단위의 단독주택을 보유·운영하는 기업형 임대업체들이 대표적인 규제 대상이 된다.

블랙스톤은 2008년 금융위기 이후 주택시장 붕괴로 압류되거나 헐값에 나온 단독주택이 늘어난 상황에서, 2012년 인비테이션 홈스를 세워 기업형 단독주택 임대시장에 본격 진출한 대표적 월가 자본으로 꼽힌다. 인비테이션 홈스를 수만채 규모의 임대주택 포트폴리오로 키웠고, 2019년 지분을 모두 처분한 뒤에는 트라이콘 레지덴셜 투자를 통해 이 시장에 재진입했다.

이번 법안은 투자자 매입 제한만 담은 것은 아니다. 주택 공급 확대를 겨냥한 대형 패키지 법안의 성격도 강하다. 전체 법안은 381쪽 분량으로, 주택 건설을 가로막는 규제 완화와 행정 절차 개선을 폭넓게 담고 있다. 에버코어 애널리스트들은 법안의 큰 방향이 환경 심사 절차를 줄이고, 지방정부가 용도지역 규제와 건축 기준을 완화하도록 유도하는 데 초점이 맞춰져 있다고 설명했다. 조립식 주택을 더 쉽게 지을 수 있도록 해 부담 가능한 가격대의 주택 공급을 늘리는 내용도 포함됐다.

주택과 직접 관련은 없지만, 법안에 함께 실린 부대 조항으로는 연방준비제도(Fed·연준)의 디지털 달러 발행 제한도 있다. 법안은 연준이 앞으로 4년6개월 동안 중앙은행 디지털화폐인 ‘디지털 달러’를 발행하지 못하도록 했다. 이는 민주·공화 양당 일각에서 중앙은행 디지털화폐가 개인 소비 추적이나 자금 압류에 악용될 수 있다는 우려를 제기한 데 따른 것이다.

저소득층 세입자를 위한 임대료 지원 유지와 입주 절차 개선 조항도 담겼다. 농촌 지역의 일부 임대주택은 집주인의 주택담보대출 상환이 끝나면 세입자 지원도 끊길 수 있는데, 법안은 이 경우에도 임대료 지원이 이어지도록 했다. 상원 재무위원회 설명자료에 따르면 이 조항은 임대료 부담이 낮은 주택 40만채를 유지하는 효과가 있다.

또 임대료 지원 제도인 주택 바우처 이용자의 입주 대기 기간을 줄이는 조항도 포함됐다. 주택 공급과 노후 주택 정비를 지원하는 비영리단체 NCST도 법안의 보존·개보수 조항을 환영하며, 이 법안이 “새 주택 개발과 기존 주택 보존의 길을 열어주며, 감당 가능한 가격의 집을 찾기 어려운 사람들에게 좋은 소식”이라고 밝혔다.


◎공감언론 뉴시스 [email protected]