"토지지분 기준으로 바꿔야"…재건축 관리처분 방식 손질 필요

[서울=뉴시스] 박성환 기자, 정재훈 인턴기자 = 재건축 사업의 관리처분 방식에 대해 토지지분을 기준으로 한 새로운 산정 체계를 도입해야 한다는 제언이 나왔다. 현행 비례율 중심 방식이 가격 산정의 투명성을 떨어뜨리고, 조합원 분담금 산정 과정도 명확하게 파악하기 어렵다는 지적이다.

이지현 주택산업연구원 도시정비실장은 22일 "비례율 중심의 관리처분 방식은 사업비와 분양수입, 종전자산 평가가 서로 맞물려 조합원이 분담금 변동 원인을 이해하기 어려운 구조"라고 강조했다.

이 실장은 이날 오후 서울 강남구 건설회관 대회의실에서 '주택재건축사업 관리처분방식의 개선방향'을 주제로 열린 한국도시정비학회 학술세미나에서 '비례율 방식에 의한 관리처분의 문제점'에 대해 이같이 진단했다.

이 실장은 특히 관리처분 단계에서 발생하는 갈등을 줄이기 위해서는 제도 개선이 필요하다고 제언했다. 비례율이라는 추상적 지표에 의존하기보다 권리 배분과 개발이익이 어떻게 귀속되는지 조합원이 구조적으로 확인할 수 있는 방식으로 전환해야 한다는 것이다.

비례율 방식은 산정 구조 자체가 순환 구조를 이루고 있다는 점에서 한계가 있다는 지적이 나온다. 총분양수입과 총사업비, 종전자산 평가액이 비례율을 결정하고, 다시 이 비례율이 권리가액과 분담금을 결정하는 구조다. 이 과정에서 가격과 비용이 서로 영향을 주고받는 구조가 형성되면서 조합원 입장에서는 분담금 변동 요인을 직관적으로 파악하기 어렵다는 한계가 있다.

이 실장은 "재건축은 노후 공동주택을 새 아파트로 바꾸는 사업이지만, 현재 제도는 재개발 사업에서 활용되는 관리처분·비례율 방식을 기반으로 운영되고 있다"며 "재개발이 토지 중심의 복합적인 권리관계를 전제로 하는 반면, 재건축은 비교적 동질적인 공동주택 자산을 다룬다는 점에서 동일한 틀을 적용하는 데 한계가 있다"고 강조했다.

이어 "비례율은 법령에 명시된 기준이라기보다 실무에서 관행적으로 활용돼 온 지표"라며 "조합장 입장에서는 사업성을, 조합원 입장에서는 분담금을 가늠하는 기준으로 활용되지만, 토지비와 공사비, 분양가가 분리되지 않아 원가 구조를 명확히 확인하기 어렵다는 한계가 있다"고 말했다.

그러면서 "토지지분을 기준으로 권리를 보다 투명하게 배분하고, 기존 아파트와 신축 아파트 가격을 각각 토지비와 건물비로 구분하는 방식"이라며 "이를 통해 조합원분양가와 일반분양가, 공사비 간 관계를 보다 명확하게 설명할 수 있다"고 전했다.


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