세 낀 매물 퇴로 열렸다…"거래 숨통 트였지만 효과 지켜봐야"

[서울=뉴시스]정유선 기자 = 정부가 토지거래허가구역 내 실거주 의무 유예 대상을 '세입자가 있는 주택 전체'로 전격 확대하면서 매물 출회 규모에 관심이 쏠린다.

그간 거래의 걸림돌 중 하나로 꼽혔던 실거주 의무가 한시적으로 완화되면서 비거주 1주택자 등의 매물이 나올 수 있는 통로는 열렸으나, 대출 규제와 세제 개편 등 변수가 많아 실제 거래 활성화로 이어질지는 더 지켜봐야 한다는 시각이 많다.

12일 국토교통부에 따르면 그간 일부 다주택자 매물에만 적용되던 실거주 의무 유예가 비거주 1주택을 포함한 '세입자가 있는 주택 전체'로 확대된다.

현재 토지거래허가구역에서 주택 매수자는 토지거래허가 이후 4개월 이내 입주해 2년간 거주해야 하는데, 임대 중인 주택을 매수할 경우 임대차 계약 종료일까지 매수자의 입주를 유예해주는 것이다.

매수자 요건은 5월 12일부터 계속 무주택을 유지한 사람이고, 입주 후 2년간 실거주해야 하는 의무는 그대로 유지된다.

올해 12월 31일까지 관할 관청에 토지거래허가를 신청해 허가를 받으면 유예를 받을 수 있다. 이르면 이달 말부터 실거주 유예 신청이 가능할 전망이다.
 
이번 조치엔 신규 공급이 제한적인 상황에서 기존 재고 주택으로 매물을 최대한 유도하려는 정부의 의도가 깔려 있는 것으로 풀이된다.

김효선 KB국민은행 부동산 수석 전문위원은 "세입자가 있는 주택은 실거주 의무 때문에 임차인을 내보내지 않는 이상 거래 자체가 어려운데 이번 조치로 시장에 잠겨 있던 매물이 일부 출회될 가능성이 있다"고 말했다.

남혁우 우리은행 부동산 연구원 역시 "서울 보유 비거주 1주택자 수를 고려하면 잠재적인 매도 물량의 저변이 넓어졌다는 점에서 긍정적"이라고 평가했다. 

하지만 이러한 기대감에도 불구하고 실제 매물이 쏟아져 나오기에는 제약 요인이 있어 효과를 지켜봐야 한다는 분석도 나온다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "비거주 1주택자 대부분은 상급지 갈아타기가 목적인데, 10.15대책으로 대출 규제와 실거주 의무 등 갭투자가 원천 봉쇄된 상황이라 자산 재편을 위한 추가 자금 확보가 어려운 이들의 매물 출회는 제한적일 수 있다"고 짚었다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "1주택자는 비거주자라 하더라도 다주택자보다 양도세와 보유세 부담이 낮은 편이고 투자 개념의 '똘똘한 한 채'를 선호해 소유와 거주를 분리한 경우가 많다"며 "당장 매물을 내놓기보다는 향후 실거주를 통해 절세를 완성하려 할 것"이라고 내다봤다.

매수자 입장에서도 자금 조달의 한계는 이번 조치의 효과를 반감시키는 요소다. 전세퇴거자금대출이 1억원으로 제한돼 있어, 입주 시점에 수억원에 달하는 전세보증금을 스스로 반환할 수 있는 자산가인 무주택자에게만 혜택이 돌아갈 수 있다.

시장에선 하반기 세제 개편안에 주목한다. 장기보유특별공제 축소나 보유세 강화 등에 따라 매물이 단계적으로 출회될 가능성이 있다.

남혁우 연구원은 "정책 기조와 맞물려 '장기 보유한 고령 1주택자' 중 양도차익 실현을 통해 다운사이징(주거 규모를 축소)하려는 매도 움직임이 발생할 수 있다"고 했다.

임대차 시장은 가격 변동성이 커질 것으로 전망된다. 매수자가 2년 뒤 실거주를 위해 입주하면 기존 임대차 시장의 물량이 사라져 전월세 시장 불안으로 이어질 수 있다는 시각이다.

국토부 주택정책과장은 이날 브리핑에서 "무주택자가 기존에 전월세로 살던 수요에서 매수자로 전환되는 구조이기 때문에 시장 전체로 보면 전월세 공급이 줄어드는 만큼 수요도 동시에 줄어드는 상쇄 효과가 있다"며 이러한 우려를 일축했다.


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