지주택 사업인가 토지확보요건 95%→80%로 완화

[서울=뉴시스]정유선 기자 = 잦은 사업 지연과 조합원 피해를 낳았던 지역주택조합 제도가 대폭 개편된다. 사업계획승인을 위한 토지확보요건이 기존 95%에서 80%로 완화되고, 무자격 업무대행사의 시장 진입을 막기 위한 등록제가 도입된다.

국토교통부는 20일 이 같은 내용을 골자로 한 '지역주택조합 피해 예방 및 사업 정상화 방안'을 발표했다.

지난 1987년 본격 도입된 지역주택조합 제도는 주택 부족난 해소를 위한 대안적 공급 수단으로 활용돼 왔다.

최근 10년 평균 기준 연간 주택 인허가 물량의 4.9%(2만7000가구)와 준공 물량의 4.2%(1만9000가구)를 차지하며 주택 공급의 한 축을 담당하고 있다.

하지만 토지 확보 없이 사업에 착수하는 구조적 한계 탓에 지연이 잦고 막대한 추가 분담금이 발생해 성공률이 현저히 낮았다. '깜깜이' 운영과 비리 등 구조적 리스크도 매우 큰 상황이다.

국토부가 이번에 마련한 개선 방안은 정상적으로 추진 중인 사업장의 속도는 높이되 부실 사업장의 추가 피해를 최소화하는 데 초점을 두고 있다.

장우철 국토부 주택정책관은 "일반적인 주택 공급 정책이 속도와 물량 확대에 초점을 맞추는 것과 달리 이번 지역주택조합 대책의 핵심은 재산상 손실이나 추가 분담금 등 선의의 피해자를 최소화하는 데 있다"고 설명했다.

제도 개선안을 보면 우선 사업계획승인을 위한 토지 확보 요건을 기존 95%에서 일반 주택건설사업과 동일한 수준인 80%로 낮추고 잔여 토지(10년 내 소유토지)에 대해선 매도청구권을 부여한다.

성공한 지역주택조합 사업의 경우 준공까지 통상 10년 정도가 소요되는데, 이번 요건 완화를 통해 사업 기간이 1~2년가량 단축될 것으로 예상된다.

토지 소유자의 재산권 침해 우려에 대해 장 국장은 "재개발 사업이 75% 동의만으로 토지 수용권을 행사하는 것과 비교해, 지역주택조합은 80% 요건에 매도청구권을 주는 방식이라 상대적으로 재산권 침해 정도가 덜하다"고 선을 그었다.

업무대행사 등이 소유한 토지에 대해서는 보유 기간과 관계없이 매도청구권을 행사할 수 있도록 한다. 일부 토지 '알박기'로 인한 사업 지연과 비용 증가를 방지하기 위한 취지다.

사업지 내에 주택을 보유·거주 중인 원주민이 조합원으로 가입할 수 있는 길도 넓힌다.

현재 지역주택조합은 무주택이거나 전용면적 85㎡ 이하 주택 1채를 소유한 경우에만 가입이 가능한데, 사업지 내에 자가주택 거주자는 이러한 요건을 적용하지 않는 특례를 마련하는 것이다.

조합 운영의 전문성과 투명성을 높이기 위해 엄격한 기준을 갖춘 업체만 조합 업무를 대행할 수 있도록 '대행업 등록제'를 신설한다.

자본금 5억원과 변호사·회계사 등 상시 전문 인력 5인, 사무실을 갖춘 업체만 등록이 가능하도록 하는 방안이 예시로 거론된다.

시공사가 과도한 공사비 증액을 요구할 경우 한국부동산원 등 전문기관의 검증을 의무화하고, 표준도급계약서를 통해 공사계약서에 세부 산출 근거와 증액기준을 명확히 해 공사비 분쟁을 예방한다.

시공사와의 공정한 계약관계를 위해 경쟁입찰을 의무화하고 시공사와 공동시행이 아닌 조합 단독으로도 사업을 시행할 수 있도록 한다. 

조합이 자금의 인출·사용내역과 증빙자료를 조합원에게 공개하도록 하고 정보 미공개 시 자금인출을 제한한다.

이에 더해 정보공개 대상자료도 구체화하고 회계감사도 확대하는 등 깜깜이 조합 운영 문제를 해소한다.

온라인 총회와 전자의결을 도입해 효율적인 의사결정을 돕는 한편, 대리인 인정범위는 배우자와 직계존·비속 등으로 엄격히 제한한다. 

분담금 결정 등 재산권에 중대한 영향을 미치는 사안은 총회 의결 정족수를 현행 '과반수 출석·과반수 찬성'에서 '3분의 2 이상 출석과 3분의 2 이상 찬성'으로 강화한다.

아울러 가입 초기 단계에서 사업성을 충분히 검토할 수 있도록 가입 철회 가능 기간을 기존 30일에서 60일로 연장한다.

부실 조합 퇴출과 관련해선 장기 정체 사업장의 경우 중도 해산에 대한 재의결 근거를 마련하고, 사실상 운영되지 않거나 토지 권원을 임의로 상실한 조합은 지자체가 직권으로 인가를 취소할 수 있도록 관리감독권을 강화한다.

사업이 완료된 조합은 1년 이내 해산총회를 의무화해 불필요한 운영비 낭비를 막는다.

국토부는 개선방안 중 법률 개정이 필요한 사항은 상반기 내 후속 입법을 착수하고, 하위법령과  표준가이드라인도 조속히 개정할 방침이다.

김이탁 국토부 1차관은 "지난해 발표한 초기진입기준 강화와 이번 대책이 작동하면 지역주택조 피해가 상당히 줄어들 것으로 기대한다"고 말했다.


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