갭투자 막히자 '원정투자' 9년만에 최저…'비거주 규제'까지

[서울=뉴시스]정진형 기자 = 타지에 사는 사람이 서울 아파트를 사들이는, 이른바 '원정투자' 비중이 9년 만에 최저치를 찍은 것으로 나타났다.

지난해 고강도 부동산 규제로 전세를 끼고 집을 사는 '갭투자'가 원천 봉쇄된 상황에서 이재명 대통령이 투기성 비거주 1주택자에 대한 추가 규제를 시사하면서 원정 투자가 쪼그라드는 흐름에 쐐기를 박을지 주목된다.

5일 한국부동산원 매입자 거주지별 아파트 매매 거래량을 분석한 결과, 지난 1월 기준 서울 외 지역 거주자의 서울 내 아파트 매수는 전체 5945건 중 960건으로 16.15%에 그쳤다. 이는 2016년 12월(14.17%) 이후 9년1개월만에 가장 낮은 수치다.

외지인의 서울 아파트 매수 비중은 2022년 11월(22.08%) 이후 꾸준히 20%대를 유지해왔다. 서울 아파트값 오름세가 이어지며 '똘똘한 한 채' 중심으로 부동산 시장이 재편된 데다가 윤석열 정부 들어 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 시행된 영향으로 풀이된다.

지난해의 경우 서울시 토지거래허가구역 일시 해제가 있었던 2월 25.15%, 10·15대책으로 토허구역이 서울 전역으로 확대 시행되기 직전 막차 수요가 쏠린 10월 24.52%로 급등하기도 했다.

하지만 6·27 대출 규제로 수도권과 규제지역에서 주택담보대출(주담대)을 받아 아파트를 살 경우 6개월 내 전입신고 의무가 생겼고, 10·15 대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 2년 실거주 의무까지 부여됐다.

이처럼 서울에서 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 막힌 작년 11월 21.52%로 외지인 매수 비중이 하락 전환한 뒤 12월에는 19.98%로 20%선을 밑돌았다. 1월에는 추가 하락하며 109개월 만에 가장 낮은 수치를 기록한 것이다.

이 추세면 서울 원정투자 비중이 종전 최저치인 2016년 12월(14.17%) 수준까지 떨어질 수 있다는 관측도 나온다.

여기에 이 대통령이 최근 "정책 수단을 총동원해 다주택자는 물론 주거용이 아닌 투자·투기용 1주택자도 보유보다 매각이 유리한 상황을 만들 것"이라며 투기성 1주택에 대한 세금 규제 강화를 시사한 것도 원정투자에 타격을 줄 전망이다.

금융권에 따르면, 금융위원회는 재정경제부, 국토교통부 등 관계부처, 금융회사와 함께 다주택자에 이어 투기적 비거주 1주택자를 규제하는 방안도 검토 중이다.

종합부동산세 등 보유세 강화와 장기보유특별공제(장특공) 축소 외에도 비거주 1주택자에 대한 간주임대료 적용 역시 외지에 실거주하면서 서울 1주택을 보유한 가구에 부담을 키울 공산이 있다. 현재 2억원까지 받을 수 있는 1주택자 전세대출을 제한하는 방안도 거론된다.

양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 "실거주 의무가 사실상 서울 전역으로 확대 돼 정말 자녀가 학업, 직장 등을 위해 실거주하는 것 외에는 지방에 사는 사람이 거주 목적 외에 서울 주택을 살 수 없는 환경이 됐다"며 "정부가 부동산감독원을 구성하는 등 부동산 시장에 대한 감독기능을 강화하면서 변형된 원정투자를 시도하기에도 리스크가 커져 외지인 원정투자는 더욱 감소할 것"이라고 설명했다.


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