'15억 미만' 서울 외곽 신고가…"호가 내릴 필요 못 느껴"

[서울=뉴시스]정진형 기자 = "매물이 나오는대로 바로바로 나가고 있어요. 젊은 사람들 실수요가 많은 걸 아니까 집주인도 굳이 호가를 내릴 필요를 못 느끼죠."

서울 관악구 봉천동의 한 중개업소의 말이다. 정부의 다주택 처분 압박으로 서울 아파트 매물이 늘고 강남권을 중심으로 가격이 조정되고 있지만 외곽지역의 경우 오히려 신고가가 나오고 있다.

고강도 대출 규제로 인해 주택담보대출(주담대)을 최대한 끌어 쓸 수 있는 한도선인 15억원을 하회하는 중저가 단지가 많은 외곽 지역에 매수세가 몰리는 영향으로 풀이된다.

4일 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 올라온 올해 1월1일부터 지난 3일까지 신고된 서울 아파트 매매 거래량 8097건을 매매 가액대별로 분석한 결과, '15억원 미만' 거래가 80.0%(6481건)으로 가장 높은 비중을 차지했다. 지난해 같은 기간(68.2%)에서 11.9%포인트(p) 증가한 수치다.

이와 대조적으로 매매 가액대 '25억원 초과' 거래 비중은 5.3%(432건)에 그쳤다. 지난해 같은 기간(11.8%)과 비교하면 6.4%p 줄었다.

이는 지난해 부동산 규제와 실거주 의무 강화가 맞물린 영향으로 풀이된다. 6·27 대출 규제로 수도권 주담대 한도가 6억원으로 줄어들었고, 10.15 부동산 대책으로 15억원 초과 아파트부터 한도가 2억원씩 추가로 제한됐다. 서울 전역이 규제지역으로 묶이면서 주담대 담보인정비율(LTV)이 40%로 하향됐고, 2년 실거주 의무로 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 막혔다.

여기에 정부의 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 방침이 맞물려 대출 규제 영향이 적은 15억원 미만 아파트가 많은 지역을 중심으로 실수요성 거래가 활발히 이뤄지는 모양새다.

실제 올해 들어 거래량이 늘어난 자치구 상위 5곳인 노원구(100.0%), 은평구(97.7%), 관악구(99.7%), 구로구(98.3%), 성북구(97.1%) 모두 15억원 미만 아파트 거래 비중이 100%에 육박하는 것으로 나타났다.

특히 외곽 지역 중에서도 서울 도심이나 강남권 출퇴근이 수월한 곳은 오히려 매매가격이 15억원대로 오르고 신고가 거래가 나타나고 있다.

동작구 노량진동 신동아리버파크 전용 84㎡는 지난해 초 11억원 초반에 거래되던 것이 지난달 5일 16억2000만원(6층)으로 손바뀜했다. 서대문구 남가좌동 DMC파크뷰자이 전용 84㎡(9층)도 직전 거래보다 5000만원 오른 16억6000만원에 전달 23일 팔렸다. DMC파크뷰자이 역시 지난해 초만 해도 13억원대에 수렴했었다.

노량진동의 한 중개업소는 "세입자와 조율이 잘 안 돼서 처분을 접었던 다주택 매물이 최근 들어 나오는 추세"라면서도 "세 낀 매물은 입주만 미룰 수 있으면 현금 부담을 덜 수 있어 매수 문의가 꾸준하다. 조건만 맞으면 되다보니 집주인도 굳이 호가를 내려서 빨리 처분할 정도로 급하진 않은 상태"라고 말했다.

봉천동의 중개업소 역시 "젊은 부부 위주로 매수 문의가 많이 들어온다"며 "이쪽이 매매 가격대가 높지 않으니 집주인도 내놓은 가격보다 더 깎아주는 식의 협상은 잘 받지 않으려고 한다"고 밝혔다.

이런 상황을 반영하듯 강남권 아파트값이 하락 전환한 것과 대조적으로 외곽 지역 일부는 오름폭을 키우는 모습이다. KB부동산 2월 주택 가격 동향을 보면, 관악구(2.68%), 강서구(2.48%), 서대문구(2.45%) 등은 2%대 상승폭을 보였다. 특히 관악구는 전월(1.56%) 대비 상승폭을 키우며 2020년 7월(2.08%) 이후 처음으로 2%대 상승률을 보였다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "중하위 외곽 지역의 경우 조정된 매도 호가가 직전 실거래가보다 높은 수준이거나 가격 조정이 거의 없는 편"이라며 "전월세 매물 감소 추세가 상대적으로 빠르고, 실수요 유입이 여전히 꾸준해 매물 소진 속도가 빠를 수 있다"고 설명했다.


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