'오프라인 쇠락' 상업시설을 오피스·주거로…"용도 전환이 활로"[부동산의 두 번째 삶]①

[서울=뉴시스]정진형 기자 = 이커머스 확산과 저출생 고령화로 어려움을 겪는 대형 유통시설(리테일)을 오피스나 주거 시설로 용도 전환해 활로를 찾는 움직임이 나타나고 있다.

24일 업계에 따르면, 서울 금천구 가산동 'W몰 가산점'이 지난해 3월 매각됐다. 코로나19 팬데믹 시기 이용객이 줄며 경영난 끝에 2023년 폐점한 후 2년만에 최초 감정가 2602억원의 33.4%인 880억원에 매각됐다. 해당 시설은 업무시설로 리모델링을 거쳐 올해 KB가산타워(가칭)로 준공될 예정이다.

MBK파트너스의 법인회생 신청 이후 폐점이 잇따르는 홈플러스도 부산반여점과 신내점도 매각된 이후 각각 주상복합, 임대주택으로 개발이 추진되고 있다.

온라인 중심 소비에 고령화, 1인가구 증가가 맞물려 오프라인 매장의 필요성이 점차 낮아지면서 리테일을 오피스, 주택으로 용도 전환하는 사례가 늘어나고 있다.

한국부동산원의 지난해 3분기(9월30일 기준) 상업용 부동산 임대시장 동향 조사를 보면, 전국 평균 공실률은 중대형 상가가 13.6%로 가장 높았고, 집합 상가 10.5%로 뒤를 이었다. 오피스 공실률은 8.9%로 낮았다. 투자수익률도 중대형 상가는 0.70%, 집합 상가는 0.90%로 낮을 때 오피스는 1.37%로 높았다.

이에 투자자와 운용사 입장에서도 소비 패턴이 구조적으로 변화에 맞춰 침체된 상업시설을 장기 임대계약을 통해 안정적인 수익을 확보할 수 있는 오피스, 주거로 전환하는 게 낫다는 판단이 작용하는 것으로 풀이된다.

정부도 공실로 놀리게 되는 상업시설의 용도 전환 지원을 검토하고 있다. 건축공간연구원은 지난해 3월부터 국토교통부 의뢰로 '건축물의 탄력적 용도 전환 지원 방안'을 연구용역을 수행하고 있다.

해당 연구용역은 구도심 내 빈 건축물, 신도시 내 상업·업무시설 공실률을 파악하고, 기존 건축물의 탄력적인 용도 전환을 활성화할 지원 방안을 마련하는 게 핵심이다.

지난해 9·7 주택 공급 대책에도 공실 상가, 업무시설(오피스)의 용도 전환을 통해 도심 내 비(非)아파트 주택 공급을 늘리는 방안이 포함되기도 했다.

부동산 투자개발사 GRE파트너스가 2023년 인수한 서울숲더샵 상가(옛 엔터식스 한양대점)가 리모델링을 거쳐 오피스로 탈바꿈한 것도 지자체의 용도 전환 지원에 힘입은 대표적 사례다. 이 사업은 알스퀘어가 매입매각단계부터 프로젝트 개발 기획, 설계, 시공, 임대, 운영관리까지 프로젝트 전 과정을 담당했다.

당시 성동구청은 주민, 기업, 지자체가 함께 지역을 관리하는 민관협력 모델인 타운매니지먼트 개념을 도입하고, 용도변경 행정절차에도 협조했다. 업무시설로 변경된 타워1동과 타워2동에는 녹십자그룹과 성동구청이 입주했다.

노학민 알투코리아 투자분석본부 부장은 "신규 도시개발 및 재정비 사업을 할 때 상업 용지 비율 책정 기준을 현실화하고, 기존 상업시설의 용도 변경에 대한 규제를 완화해 추가 공급 과잉 여지를 줄여나가야 한다"고 말했다.


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