서울 아파트 월세 평균 147만원…허리 휘는 세입자[매매·임대 동반 과열]③

[서울=뉴시스]정진형 기자 = 서울과 수도권 임대차 시장이 요동치고 있다. 신축 아파트 입주 물량은 줄어들고 전세대출을 포함한 부동산 규제가 맞물리며 '전세의 월세화'에 가속이 붙으며 세입자의 부담이 커지고 있어서다.

12일 부동산R114에 따르면 올해 전국 아파트 입주예정 물량(16일 기준)은 21만387가구로, 2025년(27만8088가구)보다 24.3% 감소하는 것으로 나타났다.

수도권의 경우 서울의 올해 입주 물량은 2만9161가구로 지난해(4만2611가구)보다 31.6%(1만3450가구) 줄었으며, 인천은 1만5161가구로 24.5%, 경기는 6만7578가구로 8.9% 감소한다.

이와 함께 10·15 부동산 대책으로 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 막히면서 임대 매물 공급이 줄어들며, 전세대출 이자 상환분에는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용되고 있다. 이로 인해 이미 대출이 있거나 소득이 낮은 세입자의 경우 추가 전세자금 마련이 어려워졌다.

전세 공급이 줄면서 임대차 시장이 '집주인 우위' 구조가 된 것도 세입자의 부담을 키우고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난달 29일 기준 서울 아파트 전세수급지수는 104.4로 수요가 공급보다 많은 상황이다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 지난해 서울 아파트 전월세 갱신계약 9만8480건 중 전세에서 월세로 전환된 갱신계약은 전체의 5.26%(5187건)으로 최근 5년새 가장 많았다. 공급자 우위 시장에서 세입자가 임대차 계약을 유지하기 위해 집주인이 선호하는 월세 전환을 수용하고 있는 셈이다.

실제 국토교통부 11월 주택통계를 보면, 지난해 1월부터 11월까지 전국 주택 월세거래량 비중은 62.7%로 집계됐다. 아파트 월세 비중 역시 47.9%로 절반에 육박했다.

한 예로 지난해 말 입주를 시작한 서울 송파구 신천동 '잠실래미안아이파크'는 지난 9일 네이버부동산 기준 전세 매물 2561건, 월세 매물 1978건(중복포함)이 올라와 있다. 전용 84㎡ 기준 월세 매물은 보증금 9~10억원에 월 200만원 중반으로 가격이 형성돼 있다.

전세의 월세화에 따라 세입자의 월세 부담도 커지고 있다. KB부동산 월간 주택가격 동향에 따르면 지난해 12월 서울 아파트 월세지수는 131.2로 통계 작성 이래 최고치를 기록했다. 서울 아파트 월세 지수는 2025년 1월 120.9에서 12월 131.2로 10.3포인트(p) 상승했다.

한국부동산원에 따르면 서울 아파트 평균 월세가격은 지난해 1월 134만3000원에서 12월 147만6000원으로 1년 새 10만원 넘게 올랐다.

전문가들은 정부가 많은 대출(레버리지)을 일으켜 집을 사는 갭투자를 집값 상승의 원인으로 보고 이를 겨냥한 규제를 도입한 것이 전세의 월세 전환을 자극했다고 보고 있다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "올해 수도권은 본격적인 입주 물량 가뭄을 맞이하는 시점"이라며 "대출 규제와 고금리, 세제 부담이 맞물리며 임대차 시장 내 월세 강세 현상이 지속되면서 순수 전세 매물 잠김 현상이 심화될 수 있다"고 설명했다.


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