새해 대구 아파트 분양시장, 미분양 감소 등 기대감 '쑥'

[대구=뉴시스] 나호용 기자 = 공급물량과 입주물량 급감, 미분양 물량도 크게 줄어드는 등 새해 대구의 아파트 분양시장 회복에 대한 기대감이 커지고 있다.

2일 대구지역 아파트 분양 대행사 등에 따르면 작년의 경우 매매가격지수가 2015년 기준 지난 10년 이래 가장 최저 수준인 89.20%로 떨어졌지만, 2021년 정점(121.26%) 이후 작년 6월부터는 완만한 추세를 보이며 저점을 다지는 모습을 보였다.

특히 전세 가격지수 또한 15년 이후 최저 수준이었지만, 작년 9월 저점 이후 2개월 연속 소폭반등하며 분위기 전환에 대한 기대감을 키우고 있다.

실제 84㎡ 평균 매매가를 보면 3억1686만원으로, 작년 상반기(3억1663만원)에 저점을 다지고 하반기 반등하는 모습을 보이고 있다. 거래량 역시 작년 10월 기준 월 2452건으로 나타나 2022년 하반기 저점 기준 2.7배 이상 상승하며, 10년 평균 거래량 수준으로 회복한 것으로 나타났다.

전매권 거래는 월 평균 172건으로 지난해에 비해 대폭 줄어든 것으로 나타났다. 이는 시장이 이미 실수요자 중심으로 전환돼 전매 필요성이 낮아진 것으로 풀이된다.

대구에서도 똘똘한 한 채, 매매가와 분양 양극화는 더욱 심해진 것으로 나타났다.

2025년 분양은 상반기에 7개 단지 2644가구(조합원 가구 포함)가 분양되었지만, 범어아이파크 2차의 분양성공을 제외하면 6개 단지 모두 초기 분양에 실패하며 분양 자신감을 상실했고, 하반기 분양은 한 가구도 없었다.

그나마 분양물량의 45%가 수성구에 집중됐고, 5개 단지가 동대구로에 인접해 분양이 달구벌대로에서 동대구로 중심으로 변한 양태를 보였다.

특히 최고가 아파트인 어나드 범어가 분양에 나서며 전용 85㎡ 초과 대평 평형이 959가구로, 전체 분양물량의 36%를 넘기는 특이 현상까지 보였다.

하지만 어나드 범어가 초기분양에 실패하며 신규분양 시장에 동력을 상실됐다. 반면 범어동 아이파크 2차가 경쟁률 75:1을 기록하며 초기완판을 기록, 시장이 어려워도 입지에 따른 분양 양극화를 극명하게 증명했다. 수도권에서 시작된 똘똘한 한 채의 바람이 대구에서도 나타난 것으로 보인다.

분양가는 후 분양 영향으로 침체된 시장 속에서도 3.3㎡당 2486만원(어나드 범어 제외)을 기록하며 2024년 대비 22%가 인상됐다. 물론 수성구 중심으로 분양된 것이 크게 영향을 줬지만, 후 분양에 따른 금융비용 증가, 공사비 급증에 따른 고육지책으로 풀이된다. 결국 높은 분양가가 분양실패로 이어지는 악순환 구조를 보여준 신규분양 시장으로 평가된다. 

올해 신규분양은 13개 단지에 6805가구가 예상되지만 현실성은 불투명한 상황이다.

부동산 114와 호갱노노 등 분양사이트에 나온 것을 종합하면 올해 대구시 분양물량은 13개단지 6805가구로 집계된다. 하지만 신규 분양은 시장에 따른 가변성이 워낙 높아 예단하기기 쉽지 않다. 단지 후 분양 물량인 2개 단지 598가구는 분양 가능성이 높다. 하지만 일반 분양물량도 2026년 하반기부터 시장이 호전될 것으로 기대하는 전문가가 많아 선 분양에 나설 것으로 기대되며 누가 먼저 선 분양에 나설지도 시장에서는 관심을 끈다.

상반기에 후 분양 물량이 먼저 분양에 나서면 그 결과가 2026년 대구 신규분양 시장에 크게 영향을 미칠 것으로 보인다. 하지만 예상 물량 중 지역 업체는 3개 단지 746가구로 전체의 10%에 불과해 시장이 분양을 시작해도 외지업체 중심으로 시장이 흘러갈 것으로 보인다.

특히 대구에 사업승인을 득한 물량이 5만가구(2026년 분양예상물량 제외)가 넘는 것을 감안하면 신규분양 물량을 지방자치 단체가 강력하게 통제할 필요성이 제기된다. 지난 3년간 입주물량을 감안하면 대구 부동산 시장의 안정화를 위해서는 수급 조절이 절대적이다. 연간 신규 분양 승인 물량을 1만가구로 제한하는 쿼터제 도입과 지역 업체를 위한 일정 비율 할당제, 용적률 인센티브 제공 등을 다양한 지원책을 통해서 지역 업체의 경쟁력을 키우는데 지방자치 단체의 역할이 절대적으로 중요하다는 것이 전문가들의 진단이다.

작년 입주는 1만2440가구로, 지난 3년(2022년∼2024년)간 평균 입주물량 2만5100여 가구에 비해 급감하며 입주대란의 마지막 해가 될 것으로 보인다.

올해에는 10개 단지 8172가구(임대 제외)로, 6년 만에 1만 가구 이하로 떨어진다.

특히 2027년은 1458가구, 2028년은 2158가구로 급격히 감소한다.

결국 2026년 하반기부터 입주 절벽이 나타나는데 대구 부동산 시장의 분위기 반전에 중요한 키포인트가 될 것으로 평가된다. 그 동안 대구 신규 분양 시장에서 다소 소외되었던 남구가 4548가구로 전체 물량의 55%를 차지하는 것이 특징이다.

작년 10월 기준 대구시 미분양 통계에는 7568가구로 나타나지만 이 중에 리츠 상품으로 전환될 3개 단지 1427가구(상인 푸르지오 센터파크, 힐스테이트 대구역 퍼스트 1~2차, 빌리브 라디체)가 포함돼 있어서 이를 빼면 6141가구로 줄어든다.

6000개라는 미분양 물량은 대구 시장의 크기와 금융위기 이후 대구 시장이 상승 전환된 때인 2011년 8600가구와 비교하면 시장 전환의 여력이 충분한 것으로 풀이된다.

물론 준공 후 미분양 물량이 3394가구를 상회하며 55%가 넘어 상당기간 전세나 할인 시장이 지속되는 부담을 준다, 하지만 이런 적극적인 판매가 결과적으로 미분양 소진 속도를 빠르게 할 것으로 기대되며 올해 상반기가 지나면 미분양 문제는 다소 진정될 것으로 보인다.

많은 전문가들이 2026년 하반기를 부동산 시장의 전환점으로 보는 이유이기도 하다.

한편 애드메이저는 2025년을 관통했던 키워드로는 대구에서도 똘똘한 한 채 현상, 후분양 물량 소진, 할인 시장 지속, 리츠 상품의 등장, 입주 물량의 감소, 미분양 물량의 감소를 꼽았다.

부동산광고전문대행사인 애드메이저가 지난해 12월22일부터 26일까지 대구의 부동산 관련 종사자 160명을 대상으로 설문조사를 진행한 결과, 2026년 대구 부동산 시장은 저점(26.9%)을 지나 회복국면(58.7%)으로 평가하고 2026년 하반기부터 신규 분양 시장에 나서는 것이 좋다(24.4%)고 답을 했다.

2025년 부동산 시장에 대한 평가는 74.4%가 좋지 않았다고 평가했고 2026년 경기 전망에서도 51.9%가 부정적으로 보고 있는 것으로 나타났다. 다만 2023년 조사에 2024년 부정적 전망이 80.3%를 넘었던 것과 비교하면 2026년을 저점을 다지고 회복할 것이라는 기대가 더 크다는 것으로 보인다.

특히 분양 현장에 있는 관계자(분양대행사, 부동산 중개소)들의 전망이 언론사나 시공사 관계자보다 시장 전망에 더 긍정적이라는 면에서 시장에서 느끼는 분위기가 더 좋다고 해석된다.

조사 대상자 58.7%가 2026년 대구부동산 시장을 부동산 경기 사이클 측면에서 저점 불황기(26.9%)를 지나 회복국면에 접어드는 시점으로 평가하고 있어 26년을 부동산 시장의 전환점으로 평가하는 것으로 나타났다. 신규 분양을 위한 가장 좋은 시기로는 2027년 상반기(25.0%)로 가장 높았으나 2026년 하반기로 지목한 비율도 24.4%로 나타났다.

일부 전문가들은 인구 구조의 변화 등 부동산 시장의 변화를 감안, 시장을 선점해야하는 점을 고려하면 올해 하반기부터는 선 분양 시장이 나올 것이라 평가했다.

현재 부동산경기에 가장 큰 영향을 미치는 변수로는 입주 및 미분양 물량(43.1%)이 가장 많았다. 아울러 각종 부동산 규제(28.1%)와 실물경기의 침체(15.6%) 순으로 나타났다.

지역의 부동산 경기 활성화를 위해서는 부동산 관련 금리인하(42.5%)를 가장 많이 요구했고, 다주택자 규제해제(29.4%)와 양도세·취득세 완화(19.4%)를 지적, 결국 다주택자 규제를 푸는 것이 절대적으로 필요하다는 의견을 보였다.

전문가들은 지방의 부동산 시장은 이미 주택을 가진 수요자들이 중심이 되었기에 무주택자들 위한 방안은 정부 정책으로 지원하고 지방 부동산 시장은 규제보다는 시장기능에 맡기는 것이 장기적 측면에서 더 바람직하다는 의견이다.

지역주택업계의 안정화를 위해서는 미분양 담보 시공비 융자지원(46.9%)으로 가장 높았으나 지역 업체가 가진 미분양 물량이 많지 않다는 것을 감안하면 현실성이 크지 않으며 오히려 지방자치단체 발주물량 지역 업체 우선배정(21.3%), 택지공급 시 지역 업체 우선할당(13.8%)과 지역 업체 용적률 인센티브 확대(13.1%)로 나타나 응답자의 절반(48.2%)이 지역 업체를 위한 다양한 지원책이 절대적으로 필요하다는 의견을 피력했다.

대구 부동산 시장의 본격적 반등 시점으로는 올해 하반기(25%)와 2027년 하반기(20.6%), 2027년 상반기(18.8%)로 나타나 2026년 하반기부터 반등할 것이라는 기대가 컸다. 대구지역의 대규모 개발지구 중에 투자 유망지역으로는 연호지구(47.5%)가 가장 높았고 대공원지구(16.3%)와 K2부지(11.9%)로 나왔고, 경산의 펜타힐즈가 11.3%로 나타나 주목을 끌었다.

애드메이저 조두석 대표는 "대구 부동산 경기의 안정적인 회복을 위해서는 공급물량에 대한 적절한 조절이 필요한 상황으로 신규분양 승인 총량 쿼터제를 도입할 것과 지역기업의 경쟁력을 높이기 위한 적극적인 지원책이 마련돼야 한다"고 강조했다.


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