주담대 규제·전세대출 축소에 '월세화' 가속도[매매·전세·월세 과열]③

[서울=뉴시스]정진형 기자 = 올해 1분기 서울 주택임대시장에서 월세 비중이 60%를 넘긴 가운데 치솟는 서울 집값을 잡기 위한 정부의 수요 억제 대책이 도리어 '전세의 월세화' 현상을 가속할 것이란 관측이 나온다.

27일 국토교통부 4월 주택통계에 따르면, 올해 4월 기준 전국 주택 전월세 거래 중 월세가 차지하는 비중은 60.4%로 집계됐다. 수도권 전체로 보면 비중은 59.3%이지만 서울은 63.6%로 늘었다.

주택 유형별로 봐도 아파트와 비(非)아파트를 막론하고 월세거래 비중이 늘어나는 추세다. 올해 아파트 월세거래 비중은 지난해 43.4%보다 1.2%포인트 늘어난 44.6%로 최근 5년 평균치(39.6%)를 웃돌았다.

같은 기간 비아파트 역시 74.8%로 3년 연속 증가 추세다. 빌라(연립·다세대), 오피스텔 등 비아파트의 경우 전세사기 이후 월세 선호 현상이 심화되면서 '전세의 월세화'가 나타나고 있다. 아파트 역시 빌라 기파 현상으로 전세 수요가 늘면서 보증부 월세(반전세) 등 월세 계약이 늘어나는 추세다.

더욱이 서울의 경우 올해부터 신축 아파트 공급 부족이 심화되면서 전세난이 악화될 것이란 전망이 나온다. 직방에 따르면, 올해 하반기 서울 입주 물량은 1만4043가구로 상반기 대비 20% 줄어들 전망이다. 이마저도 연말에 입주물량이 집중돼 3분기 들어 전세시장 불안이 예상된다.

내년에는 더욱 사정이 악화된다. 부동산R114에 따르면 내년 서울 아파트 입주 물량은 올해(3만7681가구) 대비 74.4% 쪼그라든 9640가구에 그친다. 2027년 입주 물량도 9573가구로 1만가구를 밑돌 전망이다.

정부가 가계부채 축소와 집값 과열 억제를 위해 지난 27일 발표한 '가계부채 관리 방안'에도 전월세 시장에 영향을 미치는 내용이 다수 포함돼 있다. 우선 수도권과 규제지역에서 주택 구입 목적 주택담보대출의 최대 한도를 6억원으로 제한하고, 이 지역에서 주담대를 받을 경우 6개월 내 전입신고를 의무화하는 내용이 담겼다.

여기에 생애최초 주택구입 주담대 LTV(담보인정비율)를 70%로 강화해 대출액을 줄이고, 수도권 전세대출 보증비율도 현행 90%에서 80%로 낮췄다. 조건부 전세대출도 금지됐다.

이중 '6개월 내 전입 의무'의 경우 임대를 주고 집을 사는 이른바 '갭투자'를 막고 실거주를 유도하기 위한 목적으로 풀이된다. 하지만 줄어든 매매 수요가 전월세 수요로 이동하면서 임대차 시장 불안이 커질 것이란 관측이 나온다.

박원갑 KB부동산 수석전문위원은 "대출시 6개월 의무 거주 조건으로 내 집 마련을 한 뒤 일단 전입을 해야 하므로 시장에서 전월세 매물 유통이 줄어들 가능성이 높다"며 "가뜩이나 아파트 입주 물량이 줄어드는데 빌라 전세사기 여파로 아파트로 전세 수요가 이동하는 상황이어서 수급 불균형이 심해질 수 있다"고 우려했다.

김효선 NH농협은행 부동산전문위원은 "매입 수요 감소가 전세 수요 증가로 이어지며 임대차 시장에 간접적 충격과 임차 수요 증가가 예상된다"며 "전세 수급 불균형에 따라 역전세 해소 속도 느려지고, 월세 전환이 더욱 가속화 될 수 있다"고 전망했다.


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